隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展人們收入水平的提高，越來越多的居民開始擁有自己的住宅。在消費(fèi)者與開發(fā)商信息完全不對(duì)稱的情況下，人們購購商品住宅，依賴的是政府信用和銀行信用。但2003年，廣州市接二連三曝光了廣地花園、麗景臺(tái)、貝麗花園的開發(fā)商涉嫌一樓多賣和搞假按揭的事件，據(jù)說這些都還只是“冰山一角”，這些開發(fā)商的“售假”行為，不僅嚴(yán)重打擊了廣大消費(fèi)者的信心，更重挫了政府的信用威信——因?yàn)楸Ｗo(hù)私有財(cái)產(chǎn)是政府義不容辭之責(zé)任。同時(shí)，這類事件也嚴(yán)重?fù)p害了一向中國房地產(chǎn)市場潮流的廣州房地產(chǎn)市場整體形象，甚至可能摧毀整個(gè)社會(huì)本來極其脆弱的信用價(jià)值體系。本文試從房地產(chǎn)市場信息不對(duì)稱、管理制度、預(yù)售制度和交易制度入手，分析房地產(chǎn)“售假”事件產(chǎn)生的制度根源，并提出如何防范和杜絕類似事件的發(fā)生。

一、開發(fā)商“售假”手段分析

以項(xiàng)目土地使用權(quán)或在建工程抵押取得房地產(chǎn)開發(fā)貸款，解決開發(fā)商自有資金不足的問題，是目前絕大多數(shù)開發(fā)商和銀行的正常做法。從中國農(nóng)業(yè)銀行公開的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的操作程序看，開發(fā)商先用土地使用權(quán)作抵押向銀行申請(qǐng)開發(fā)貸款，銀行按土地評(píng)估價(jià)的50％以內(nèi)發(fā)放開發(fā)貸款。工程進(jìn)行到一定進(jìn)度后，開發(fā)商按規(guī)定可以取得《商品房預(yù)售證》。但房管部門要求開發(fā)商先涂銷土地使用權(quán)抵押方可辦理預(yù)售證，而為保證開發(fā)貸款的安全，銀行在為開發(fā)商辦理涂銷土地使用權(quán)抵押的同時(shí)辦理了在建工程抵押。

當(dāng)開發(fā)商出售抵押房時(shí)，一是先還清銀行貸款，贖回契約，并到房管部門辦理涂消抵押紀(jì)錄手續(xù)后，再出售給購家；二是開發(fā)商將整棟物業(yè)抵押給銀行，成功賣出一間房后，再將抵押房款還給銀行，贖回契約，辦理涂消手續(xù)。

但很多不良開發(fā)商在收了購家的房款后，長時(shí)間不歸還銀行貸款，同時(shí)又以拖延手法欺騙購家。這是開發(fā)商“售假”的種情況，碰上這種情況，購家即使交了錢也無法得到房屋所有權(quán)，成為的受害者。

種情況是，由于商品房價(jià)值量巨大，因此在商品房消費(fèi)中，人們通常以所購樓房做抵押向銀行貸款的方式達(dá)到購房的目的，即通過按揭來彌補(bǔ)自有資金的不足。而有的不良開發(fā)商則會(huì)借一些人的身份證和假合同到銀行申請(qǐng)按揭貸款，即假按揭，再將假按揭后的樓房繼續(xù)出售給消費(fèi)者，這不僅會(huì)危害到購房者的利益，“假業(yè)主”也會(huì)不明不白背上一身債務(wù)。

第三種情況是開發(fā)商賣出的房屋沒有及時(shí)到房管局進(jìn)行合同鑒證，反而多次售賣，而消費(fèi)者從房管局或有關(guān)部門卻查不出房屋已經(jīng)賣出或辦理了按揭的房屋真實(shí)的銷售情況。

第四種是開發(fā)商故意更換房號(hào)，一套房屋使用多個(gè)房號(hào)多次售賣。

在廣地花園事件中，開發(fā)商就同時(shí)采用了這四種“售假”手段，造成消費(fèi)者與銀行上億元的經(jīng)濟(jì)損失。

二、開發(fā)商成功“售假”的原因分析

頭先是信息不對(duì)稱造成的消費(fèi)者“無知”。由于房地產(chǎn)市場信息不對(duì)稱現(xiàn)象的長期存在，很多有關(guān)樓房的情況，例如有關(guān)樓盤產(chǎn)權(quán)狀況、樓盤建設(shè)規(guī)劃、樓房銷售抵押、產(chǎn)權(quán)證辦理等信息，樓盤發(fā)展商自然是心中有數(shù)，但眾多小業(yè)主消費(fèi)者卻完全可說是毫不知情。事實(shí)上，有商業(yè)銀行人士坦陳，小業(yè)主在沒有辦理“確權(quán)”手續(xù)前，幾乎是不可能知道自己的物業(yè)是否被重復(fù)抵押，因?yàn)檫^戶、土地測繪、辦契稅等都必須在“確權(quán)”后。根據(jù)相關(guān)的按揭貸款操作程序，向銀行申請(qǐng)按揭貸款要符合的條件之一就是發(fā)展商已收到借款人支付的頭期購房款即房價(jià)的兩成以上，并出具相關(guān)證明。在辦理按揭后，所購樓房的抵押就由開發(fā)商變成了購房者。也就說，小業(yè)主給開發(fā)商的兩成頭期款其風(fēng)險(xiǎn)是很高的。正是因?yàn)槭s“知情權(quán)”，才會(huì)不斷地出現(xiàn)眾多小業(yè)主消費(fèi)者被不良發(fā)展商惡意坑害之事。

其次是政府部門管理制度上的缺陷。譬如，人們在事件的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，，開發(fā)商辦理假按揭容易得讓人吃驚；，已經(jīng)抵押過的房子能夠再次抵押或者再次出賣；第三，一套房子在同一個(gè)銀行按揭了兩次；第四，同一別墅在不到兩個(gè)月的時(shí)間內(nèi)在房管局查到兩個(gè)權(quán)屬人，而這中間并沒有發(fā)生產(chǎn)權(quán)變更；第五，消費(fèi)者從房管局或有關(guān)部門查不出已經(jīng)賣出并辦理了按揭的房屋真實(shí)的銷售情況。種種事件確實(shí)讓人匪夷所思。房管部門、銀行、公證等部門沒有盡到應(yīng)有的職責(zé)，是導(dǎo)致業(yè)主們私有財(cái)產(chǎn)遭受不法侵害的根源之一。

第三，預(yù)售制度的缺陷。預(yù)售制本是從香港借鑒過來的，其正常運(yùn)轉(zhuǎn)需要建立在兩個(gè)基礎(chǔ)之上：一，商品住宅市場出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象；二，社會(huì)信用體系完備而有效。但從目前的情況看來，在廣州，這兩個(gè)前提條件都不存在，商品房空置率居高不下說明廣州的商品房市場不但不是供不應(yīng)求的狀況，相反，是供過于求。至于社會(huì)信用體系，距完備而有效的要求顯然還有相當(dāng)?shù)木嚯x，廣州市乃至全國都不僅沒有健全的企業(yè)信用等級(jí)評(píng)定制度，也沒有相應(yīng)的個(gè)人信用體系。因此，如果在制度上有漏洞可鉆，消費(fèi)者無論如何小心都是沒有用的，信息不對(duì)稱決定了開發(fā)商在市場交易中處于優(yōu)勢地位，決定了企業(yè)的機(jī)會(huì)主義行為的發(fā)生。

第四，交易制度的不完善。我國大陸，消費(fèi)者與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的交易通常是消費(fèi)者直接與開發(fā)商進(jìn)行交易或通過房地產(chǎn)交易中介機(jī)構(gòu)達(dá)成交易，期間極少有律師的參與。因此一旦產(chǎn)生糾紛，消費(fèi)者通常是處于弱勢地位，利益難以得到保障。而在香港，樓宇購賣均需通過律師行，從業(yè)律師均要向律師公會(huì)購保險(xiǎn)，萬一小業(yè)主在樓宇購賣交易中發(fā)生損失，由律師公會(huì)負(fù)責(zé)賠償，因而即使發(fā)生不良開發(fā)商與律師串通作假，小業(yè)主的利益都能得到有效保障。

三、杜絕開發(fā)商“售假”的對(duì)策與建議

1、加強(qiáng)政府、銀行、公證等各部門的監(jiān)管職能，嚴(yán)格依法辦事。保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)不受侵占是人的天性，維持一個(gè)健康運(yùn)行的市場經(jīng)濟(jì)秩序也是大家共同的愿望。而要達(dá)成這一切，政府除了承認(rèn)公民對(duì)私有財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)不受任何人或機(jī)構(gòu)侵犯外，更重要的是采取相應(yīng)措施保護(hù)公民的這種權(quán)利。政府要通過嚴(yán)格執(zhí)法來兌現(xiàn)對(duì)公民的法律承諾。人們之所以愿意花一生的積蓄購購房子，就是基于對(duì)于企業(yè)的信任，這種信任又建立在良好的政府信用之上。人們相信政府能夠有效地約束和監(jiān)管企業(yè)，不讓其做有損購房者利益的事情。所以，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)像呵護(hù)眼睛一樣呵護(hù)自身的信用，保護(hù)公民的權(quán)利。否則就會(huì)導(dǎo)致整個(gè)社會(huì)信用的缺失，我們這個(gè)社會(huì)將不堪設(shè)想。政府、銀行、公證等各部門合力健全市場監(jiān)督機(jī)制，嚴(yán)格依法辦事，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，是保障房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的必要條件。

2、保護(hù)消費(fèi)者的知情權(quán)。為了使消費(fèi)者在商品房購購中獲得相對(duì)稱的信息，必須建立與完善商品房的公示、查詢制度，公開有關(guān)樓房資訊，使消費(fèi)者對(duì)有關(guān)樓房情況有更清晰的認(rèn)知與了解，從而做出準(zhǔn)確的判斷與選擇。公開有關(guān)樓房資訊包括房管部門為消費(fèi)者查詢有關(guān)房屋情況提供更簡潔、方便的服務(wù)，為消費(fèi)者了解整個(gè)樓盤包括公共部分如綠地的產(chǎn)權(quán)狀況和小區(qū)的規(guī)劃狀況提供服務(wù)，為消費(fèi)者了解樓盤的交易狀況提供服務(wù)，銀行公開樓盤抵押按揭情況。保護(hù)消費(fèi)者的知情權(quán)是避免“售假”風(fēng)險(xiǎn)、避免商品房的短斤缺兩、避免會(huì)飛的**、會(huì)飛的人工湖、會(huì)飛的綠地等欺詐消費(fèi)者的行為的有利舉措。這不僅可造福廣大消費(fèi)者，事實(shí)上也能有效地減少銀行遭遇“售假”風(fēng)險(xiǎn)，防范金融危機(jī)。

3、完善商品房交易制度。由于商品房具有價(jià)值量巨大、異質(zhì)性、交易的復(fù)雜性（如需要對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況進(jìn)行調(diào)查、對(duì)樓房質(zhì)量的檢驗(yàn)需要有工程方面的知識(shí)、需要弄清房地產(chǎn)的稅賦狀況、抵押貸款狀況等），一般的消費(fèi)者很難具備交易所需的這么專業(yè)的知識(shí)，因此，效仿香港一向采用的行之有效的方法——讓消費(fèi)者以合同形式，委托律師行協(xié)助小業(yè)主解釋樓房購購合同，辦理按揭與產(chǎn)權(quán)登記等事務(wù)，讓所委托的律師行進(jìn)行更專業(yè)的服務(wù)，是保障消費(fèi)者利益的有效安排。倘若樓房出現(xiàn)任何有損消費(fèi)者權(quán)益之事，消費(fèi)者不僅可以向房地產(chǎn)開發(fā)商索賠，還可以向律師行索賠，消費(fèi)者會(huì)因此而得到雙重保險(xiǎn)！

4、完善商品房預(yù)售制度。鑒于廣州市多年的商品房購方市場、社會(huì)信用體系的不健全以及商品房預(yù)售在房地產(chǎn)市場發(fā)揮的積極作用，要使預(yù)售制度進(jìn)一步取得成功，就必須提高商品房預(yù)售的門檻。對(duì)申請(qǐng)商品房預(yù)售的企業(yè)，不僅要求達(dá)到一定的工程進(jìn)度，還要求開發(fā)商有足夠的實(shí)力，能夠提供資金證明當(dāng)樓花銷售不良時(shí)能夠依靠自有的資金完成開發(fā)。對(duì)實(shí)力不強(qiáng)的企業(yè)，則要求所有的商品房均以現(xiàn)樓出售，即時(shí)辦理住房產(chǎn)權(quán)證，所謂“一手交錢，一手交證”。

5、建立信用的社會(huì)評(píng)價(jià)機(jī)制。發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)國家都有各種信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)。這些機(jī)構(gòu)具有獨(dú)立的地位。信用越好的企業(yè)或個(gè)人，在市場經(jīng)濟(jì)交易中的地位就越有利。市場經(jīng)濟(jì)是建立在信用體系基礎(chǔ)上的，各種“售假”行為反映出我國信用基礎(chǔ)極其脆弱，因此盡快建立健全企業(yè)與個(gè)人信用的社會(huì)評(píng)價(jià)機(jī)制，并建立相應(yīng)的信用網(wǎng)絡(luò)，使信用制度的約束盡快發(fā)揮作用，是我國市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)的一個(gè)重要舉措，也是防范與杜絕各種“售假”行為的重要舉措。

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