套內(nèi)建筑面積購(gòu)房的學(xué)問(wèn)

　　12月1日，《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》開(kāi)始正式實(shí)施，該辦法中的一個(gè)亮點(diǎn)是房地產(chǎn)商出售商品住宅必須按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)成為了北京地方法規(guī)的一項(xiàng)強(qiáng)制性規(guī)定，其優(yōu)點(diǎn)是購(gòu)房人懷疑自己所購(gòu)面積進(jìn)行復(fù)測(cè)時(shí)成本大大降低，便于購(gòu)房人對(duì)房地產(chǎn)商在面積問(wèn)題上進(jìn)行更有效的監(jiān)督。購(gòu)房人有必要正確理解和學(xué)會(huì)運(yùn)用這個(gè)規(guī)定。

　　套內(nèi)建筑面積 ≠ 地毯面積

　　套內(nèi)建筑面積不等于地毯面積，它等于套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積完全屬于購(gòu)房人個(gè)人私有，與套內(nèi)使用面積相比，更能完整地反映購(gòu)房人個(gè)人私有部分的產(chǎn)權(quán)。

　　由于套內(nèi)建筑面積不等于地毯面積，所以套內(nèi)建筑面積個(gè)人測(cè)量還是有一定困難（即使個(gè)人會(huì)測(cè)量，發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，個(gè)人的測(cè)量結(jié)果也不會(huì)被對(duì)方和法院承認(rèn)），只是委托正式測(cè)量機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)量的費(fèi)用大幅度減少。

　　由于有套內(nèi)使用面積和套內(nèi)建筑面積兩個(gè)官方定義，較好避免使用按套內(nèi)面積購(gòu)房的說(shuō)法，更不能把按套內(nèi)建筑面積購(gòu)房說(shuō)成按套購(gòu)房（這完全是兩個(gè)不同的購(gòu)房計(jì)價(jià)方法）。

　　完整理解新辦法

　　按套內(nèi)建筑面積購(gòu)房和過(guò)去按建筑面積購(gòu)房一樣，僅僅是一種計(jì)算單價(jià)和處理面積誤差的方法，絕不代表按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，購(gòu)房人就沒(méi)有購(gòu)購(gòu)公攤面積?！侗本┦谐鞘蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》是一部完整的法規(guī)，購(gòu)房人一定要完整的掌握，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)注意合同中關(guān)于建筑面積和公攤面積的約定，把合同附件二關(guān)于公攤面積的約定盡可能地約定的細(xì)致一些。

　　套內(nèi)建筑面積購(gòu)房也有學(xué)問(wèn)

　　有人擔(dān)心按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)購(gòu)房，房地產(chǎn)商可能會(huì)縮小公攤面積，這一點(diǎn)筆者在2000年建議購(gòu)房人按套內(nèi)使用面積購(gòu)房或按套內(nèi)建筑面積購(gòu)房時(shí)就提醒過(guò)購(gòu)房人注意，不過(guò)酒店式的大堂、寫(xiě)字樓般寬的樓道，對(duì)于普通為了住的工薪來(lái)講也并不切合實(shí)際，世上沒(méi)有免費(fèi)的午餐，不購(gòu)也吧！筆者反而覺(jué)得現(xiàn)在更有必要提醒購(gòu)房人注意以下幾個(gè)問(wèn)題：

　　1．由于套內(nèi)建筑面積含套內(nèi)墻體面積，所以購(gòu)房人要注意到同一座樓，購(gòu)相同的套內(nèi)建筑面積不一定能購(gòu)到相同的套內(nèi)使用面積。盡管外墻只有一半厚度計(jì)入套內(nèi)建筑面積，但對(duì)磚結(jié)構(gòu)的房子來(lái)說(shuō)，底層的墻體面積厚，上層的墻體面積薄，所以同樣的單元，樓上樓下的套內(nèi)使用面積還是有差別的；同一層來(lái)講，即使相同的套內(nèi)建筑面積，把角的單元比夾在中間的單元套內(nèi)使用面積也會(huì)小一些。

　　2．即使是套內(nèi)使用面積也不是地毯面積，因?yàn)榉块g里的管道井是要計(jì)入套內(nèi)使用面積的。因此購(gòu)房人購(gòu)房時(shí)較好讓房地產(chǎn)商標(biāo)清楚管道井的面積有多大。由于現(xiàn)在提倡戶(hù)外查表，暖氣也將分戶(hù)計(jì)量，過(guò)去老房子里的很多豎管在新房子里會(huì)變成橫管，購(gòu)房人購(gòu)房時(shí)要小心管道井是否只放著你購(gòu)的房子的豎管，別把公共的豎管井計(jì)到自己的套內(nèi)建筑面積里。

　　3．套內(nèi)建筑面積還包括涼臺(tái)建筑面積，購(gòu)房人要搞清不同涼臺(tái)計(jì)入套內(nèi)建筑面積的不同比例，并要清楚已出售的房子，半封閉涼臺(tái)是不能隨便改為全封閉涼臺(tái)的。

　　4．按規(guī)定有些面積是可以計(jì)算面積，有些面積是不可以計(jì)算面積的，為避免不必要的糾紛，購(gòu)房人購(gòu)房時(shí)較好向房地產(chǎn)商問(wèn)清楚所有“不完整”（低于層高）高度的面積哪些算套內(nèi)建筑面積，比如：現(xiàn)在比較時(shí)髦的“飄窗”算進(jìn)了套內(nèi)建筑面積多少？蓋在房子里的分體空調(diào)機(jī)位算沒(méi)算進(jìn)套內(nèi)建筑面積？還有房間里有樓梯的、閣樓的，那些面積如何算套內(nèi)建筑面積？

　　俗話(huà)說(shuō)“購(gòu)的沒(méi)有賣(mài)的精”，對(duì)于“精明”的發(fā)展商，面積上貓膩小了，說(shuō)不定會(huì)在高度上做文章，一層樓矮20公分，十幾層樓就能多蓋一層，有了按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)賣(mài)房的規(guī)定，不等于萬(wàn)事大吉，購(gòu)房人除了要全面理解《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》外，還要在購(gòu)房前多聽(tīng)多問(wèn)，盡可能把有關(guān)問(wèn)題在合同中加以明確。

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