土地價(jià)格是指在正常市場(chǎng)條件下，一定年期的土地使用權(quán)未來(lái)純收益的現(xiàn)值總和。其高低取決于可以獲得的預(yù)期土地收益(地租)的多少，而預(yù)期土地收益受一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素的共同影響。但在實(shí)際土地價(jià)格評(píng)估中，就某一具體宗地而言，上述因素都已經(jīng)不會(huì)改變，先進(jìn)決定土地價(jià)格的是用途。
由于土地用途具有多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來(lái)不同的收益量，且土地權(quán)利人都期望從其所占用的土地上獲取更多的收益，并在規(guī)劃許可的情況下，以能滿(mǎn)足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。因此，在現(xiàn)代城市中，建筑物不僅多層、高層化，而且建筑物的用途也出現(xiàn)了立體化：地下一至二層為停車(chē)場(chǎng)、設(shè)備用房，地面一至二層為商店，往上是寫(xiě)字樓，再往上是居民住宅。
用途立體化的建筑無(wú)疑使土地得到了高效利用，然而卻給國(guó)土部門(mén)出讓土地使用權(quán)帶來(lái)了一些問(wèn)題。
一方面，根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓較高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或者其他用地50年。目前，我國(guó)出讓土地使用權(quán)一般都為較高年限。對(duì)于一宗擁有若干用途的土地來(lái)說(shuō)，如果整宗地按綜合用地對(duì)待，居住用地也只能使用50年，開(kāi)發(fā)商付出同樣多的建筑成本和稅費(fèi)，銷(xiāo)售價(jià)格卻必然要比70年使用期的住宅低；對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)論是否以較低的價(jià)格購(gòu)得房產(chǎn)，都不愿意自己嶄新的房子比別人少用20年。因此，如果在一宗多用途的土地中包括普通居住用地，那么整宗土地設(shè)定為出讓期50年的綜合用地，將使許多人難以接受。
另一方面，全國(guó)各城市制定基準(zhǔn)地價(jià)的時(shí)候，由于綜合用地的地價(jià)內(nèi)涵難以界定，除北京等個(gè)別城市外，絕大多數(shù)地方都回避了這個(gè)問(wèn)題，基本上只確定了商業(yè)、居住、工業(yè)三類(lèi)用地的基準(zhǔn)地價(jià)。并且，北京的綜合用地是指辦公科研、寫(xiě)字樓、會(huì)展、文體衛(wèi)生等用地，并沒(méi)包括同一宗土地中既有商業(yè)又有普通住宅的情況。這樣，國(guó)土資源部門(mén)在核定綜合用地的出讓價(jià)格時(shí)，沒(méi)有統(tǒng)一的基準(zhǔn)地價(jià)可供參考。筆者認(rèn)為，綜合用地土地價(jià)格的評(píng)估，根據(jù)不同情況可以采取分算法與合算法兩種方式解決。

分算法

分算法適用于宗地地塊面積較大，用途區(qū)分明顯且包含普通居住用地的情況。具體方法是：按照該宗地塊內(nèi)不同用途的分?jǐn)偼恋孛娣e分別評(píng)估出商業(yè)、住宅等用地在法定出讓年限下的價(jià)格，并在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同和頒發(fā)國(guó)有土地使用證時(shí)，注明各個(gè)用途的分?jǐn)偼恋孛娣e和使用年限。
例1：政府準(zhǔn)備出讓一宗國(guó)有土地使用權(quán)，有效面積為20000平方米。根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，該宗地用途為R2、C2(二類(lèi)居住和二類(lèi)商業(yè)用地)，容積率≤1．5，建筑層數(shù)≤12，建筑高度≤36，綠地率≥35％。其中，商業(yè)建筑面積為4500平方米。該區(qū)域商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為900元／平方米，居住用地基準(zhǔn)地價(jià)600元／平方米。計(jì)算過(guò)程如下：
計(jì)算商業(yè)用地和居住用地的分?jǐn)偯娣e
根據(jù)較有效使用原則，估價(jià)設(shè)定該宗地規(guī)劃容積率為1．5。
總建筑面積＝20000×1．5＝30000(平方米)
商業(yè)用地分?jǐn)偼恋孛娣e＝(4500／30000)×20000＝3000(平方米)
居住用地分?jǐn)偼恋孛娣e＝[(30000-4500)／30000]×20000＝17000(平方米)
計(jì)算商業(yè)用地和居住用地的地價(jià)
假設(shè)區(qū)域個(gè)別因素、期日、開(kāi)發(fā)程度修正系數(shù)均為1，商業(yè)用地出讓年限為40年、居住用地為70年，—年期修正系數(shù)也為1。當(dāng)容積率為1．5時(shí)，商業(yè)用地容積率修正系數(shù)為1.3，居住用地容積率修正系數(shù)為1．1。
商業(yè)用地總價(jià)＝900×1．3×3000＝351(萬(wàn)元)
居住用地總價(jià)＝600×1．1×17000＝1122(萬(wàn)元)

估價(jià)結(jié)果

商業(yè)用地分?jǐn)偼恋孛娣e：3000平方米；土地單價(jià)：900元／平方米；土地總價(jià)：351萬(wàn)元，大寫(xiě)：人民幣叁佰伍拾壹萬(wàn)元整
居住用地分?jǐn)偼恋孛娣e：17000平方米；土地單價(jià)：600元／平方米；土地總價(jià)：1122萬(wàn)元，大寫(xiě)：人民幣壹仟壹佰貳拾貳萬(wàn)元整(注：商業(yè)用地使用年限40年，居住用地使用年限70年)
或者可以采取另一種表示方法：先如上述步驟評(píng)估出商業(yè)、住宅等用地的價(jià)格，再折算成綜合用地價(jià)格。簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同和頒發(fā)國(guó)有土地使用證時(shí)，同樣要注明各個(gè)用途的分?jǐn)偼恋孛娣e和使用年限。
同上例，先計(jì)算出商業(yè)用地總價(jià)351萬(wàn)元、居住用地總價(jià)1122萬(wàn)元之后，可得該宗土地總地價(jià)為1473萬(wàn)元，總用地面積20000平方米，然后計(jì)算出綜合地價(jià)為14730000／20000＝736.5(元／平方米)，估價(jià)結(jié)果為：
土地有效面積：20000平方米；土地單價(jià)：736．5元／平方米；土地總價(jià)：1473萬(wàn)元，大寫(xiě)：人民幣壹仟肆佰柒拾叁萬(wàn)元整(注：商業(yè)用地使用年限40年，分?jǐn)偼恋孛娣e3000平方米；居住用地使用年限70年，分?jǐn)偼恋孛娣e17000平方米)

合算法

合算法適用于宗地地塊面積較小、用途區(qū)分不明顯、不包含普通居住用地或居住用地年限不要求70年使用期的情況。比如立體化、多層次利用的商業(yè)辦公綜合寫(xiě)字樓或上住下商的公寓，由于所占土地面積小，各用途分?jǐn)偟耐恋孛娣e基本上是建筑物的基底占地面積。在這種情況下，土地?zé)o法進(jìn)行物理性分割，可以把整宗土地視為一宗綜合用地，出讓年限統(tǒng)一定為50年。
例2：政府準(zhǔn)備出讓一宗國(guó)有土地使用權(quán)，有效面積2000平方米，規(guī)劃建設(shè)十層綜合樓一棟，地下一層為倉(cāng)庫(kù)，建筑面積1000平方米；地上三層為商場(chǎng)，建筑面積3000平方米；四至十層為住宅，建筑面積7000平方米。該區(qū)域商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為900元平方米，居住用地基準(zhǔn)地價(jià)為600元／平方米，倉(cāng)儲(chǔ)用地基準(zhǔn)地價(jià)參照工業(yè)用地，為400元／平方米。計(jì)算過(guò)程如下：
計(jì)算倉(cāng)儲(chǔ)用地、商業(yè)用地和居住用地在總用地中所占的比例
總建筑面積＝1000＋3000＋7000＝11000(平方米)；容積率＝11000／2000＝5．5；
R倉(cāng)儲(chǔ)＝1000／11000＝0．091；R商業(yè)＝3000／11000＝0．273；R居?。?000／11000＝0．636
計(jì)算倉(cāng)儲(chǔ)用地、商業(yè)用地和居住用地的年期修正系數(shù)
假設(shè)倉(cāng)儲(chǔ)、居住用地的土地還原利率為8％，商業(yè)用地土地還原利率為10％。
K倉(cāng)儲(chǔ)＝1
K商業(yè)＝{1－[1／(1＋10％)50]}／{1－[1／(1＋10％)40]}＝1．014
K居?。絳1－[1／(1＋8％)50]}／{1－[1／(1＋8％)70]}＝0．983
計(jì)算綜合用地的地價(jià)
假設(shè)區(qū)域個(gè)別因素、期日、開(kāi)發(fā)程度修正系數(shù)均為1，當(dāng)容積率大于3時(shí)，倉(cāng)儲(chǔ)用地不考慮容積率修正；商業(yè)用地容積率修正系數(shù)為2；居住用地容積率修正系數(shù)為1．6。
綜合地價(jià)＝400×1×1×0．091＋900×1．01388312×2×0．273＋600×0．98317624×1．6×0．636＝1134．91(元／平方米)

估價(jià)結(jié)果

土地有效面積：2000平方米；土地單價(jià)：1134．91元／平方米；土地總價(jià)：226．98萬(wàn)元，大寫(xiě)：人民幣貳佰貳拾陸萬(wàn)玖仟捌佰元整(注：綜合用地使用年限50年)
綜上所述，分算法與合算法不僅可以應(yīng)用于國(guó)土部門(mén)出讓底價(jià)的評(píng)估，也可用于綜合用地的抵押或者其他目的價(jià)格評(píng)估。與出讓底價(jià)相比，只是剩余使用年限有所不同。
需要說(shuō)明的是，由于房屋與土地的結(jié)合極為緊密，當(dāng)一宗土地被立體化、多層次利用以后，其效用大大增加，有可能超過(guò)各單獨(dú)用途的土地價(jià)值之和。因此，在使用分算法與合算法評(píng)估綜合用地價(jià)格時(shí)，一定要全面考慮委托評(píng)估宗地被高效利用后的實(shí)際價(jià)值，參考市場(chǎng)上其他類(lèi)似宗地的客觀(guān)價(jià)格，在評(píng)估時(shí)加以科學(xué)修正，得出真實(shí)的地價(jià)。

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