如何運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估綜合用地一直是專家和業(yè)內(nèi)人士探討的問(wèn)題，本文以商住綜合用地為例，并將綜合用地分為平面綜合用地和垂直綜合用地兩種情況，說(shuō)明如何運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估綜合用地。

平面綜合用地的地價(jià)評(píng)估

對(duì)于平面上由不同用途的土地組成的綜合用地，可根據(jù)宗地內(nèi)部的土地利用類型對(duì)宗地進(jìn)行功能分區(qū)(商業(yè)、工業(yè)、住宅等)，利用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法分別評(píng)估各功能區(qū)地價(jià)，將各區(qū)地價(jià)相加即得到宗地總地價(jià)。

垂直綜合用地的地價(jià)評(píng)估

垂直綜合用地主要以綜合樓的形式出現(xiàn)，運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估綜合用地的關(guān)鍵在于評(píng)估綜合樓的地價(jià)，城市中較典型的有商住綜合樓、商業(yè)辦公綜合樓等。例如，某商住綜合樓1-3層為商業(yè)用途，建筑面積3000平方米，4-10層為住宅用途，建筑面積為7000平方米。區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)為商業(yè)每平方米4000元，住宅每平方米1000元。商業(yè)用地容積率為 3時(shí)，修正系數(shù)為2；住宅用地容積率為7時(shí)，修正系數(shù)為4，容積率為3時(shí)，修正系數(shù)為 2．3。

先計(jì)算綜合樓的商業(yè)用地地價(jià)及該綜合樓全部為住宅時(shí)的住宅用地地價(jià)，再計(jì)算該綜合樓 1-3層為住宅時(shí)的住宅用地地價(jià)。

商業(yè)用地地價(jià)(1-3層)＝4000×2＝8000 (元／平方米)

住宅用地地價(jià)(1-10層)＝1000×4＝4000 (元／平方米)

住宅用地地價(jià)(1-3層)＝1000×2．3＝2300(元／平方米)

該綜合用地地價(jià)＝8000＋4000－2300＝9700(元／平方米)(這里只考慮容積率修正，其他因素修正忽略不計(jì)。)

運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估綜合用地，主要的分歧在于綜合樓用地的評(píng)估，在實(shí)際操作過(guò)程中需要評(píng)估人員根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況具體分析，并結(jié)合其他地價(jià)評(píng)估方法來(lái)獲得綜合用地的客觀合理價(jià)格。

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