部分 選擇題
一、單項選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)在每小題列出的四個選項中只有一選項是符合題目要求的，請將正確選項前的字母填在題后的括號內(nèi)。

1.供人們生活起居的建筑是( )
A.公共建筑 B.居住建筑 C.工業(yè)建筑 D.商業(yè)建筑
2.建筑地段地租的基礎(chǔ)是由真正的( )
A.生產(chǎn)成本規(guī)定的 B.農(nóng)業(yè)地租規(guī)定的
C.生產(chǎn)價格決定的 D.壟斷利潤決定的

3.城市化初期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以、二產(chǎn)業(yè)為主，則( )
A.房地產(chǎn)價格較高 B.房地產(chǎn)價格不變
C.房地產(chǎn)價格有變化 D.房地產(chǎn)價格較低

4.商業(yè)往往位于地價高昂的( )
A. B.邊緣地段 C.落后地段 D.一般地段

5.容積率是指地塊上的建筑面積與( )
A.總面積之比 B.地塊面積之比
C.地下面積之比 D.綠化面積之比

6.商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的位置應(yīng)是( )
A.街角地 B.多面臨街地 C.一面臨街地 D.畸零地

7.因素成對比較中，若A與B同等重要，則給A賦值( )
A.10 B.50 C.0.5 D.5

8.從理論上講，效用相等的房地產(chǎn)經(jīng)過市場的競爭，其價格( )
A.較終會基本趨于一致 B.較終會擴大差別
C.可能趨于一致，也可能擴大差別 D.由有關(guān)部門確定

9.運用市場比較法評估房地產(chǎn)價格，在因素修正時需要具有豐富經(jīng)驗的估價師來確定( )
A.土地還原利率 B.各有關(guān)修正系數(shù)
C.如何計算容積率修正 D.如何計算土地使用年期修正

10.市場比較法中，如果可比實例交易時的價格低于正常情況下的交易價格，則在將可比實例價格修正為正常交易情況下的價格的公式中( )
A.其中分母小于100 B.其中分母大于100
C.其中分母等于100 D.不成立

11.通過使用年期修正，可以消除對不動產(chǎn)價格造成的影響因素是( )
A.土地的估價期日
B.土地的使用期限不同
C.土地在不同時期的基準(zhǔn)地價不同
D.土地在不同時期的路線價不同

12.新開發(fā)區(qū)內(nèi)可出售土地的平均售價( )
A.不包含整個開發(fā)區(qū)的所有開發(fā)成本
B.應(yīng)當(dāng)是把整個開發(fā)區(qū)的所有開發(fā)成本分攤到可出售土地面積上
C.包含開發(fā)區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，但不含服務(wù)設(shè)施建設(shè)費
D.包含開發(fā)區(qū)的服務(wù)設(shè)施建設(shè)費，但不含基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

13.房屋的商品租金構(gòu)成因素是( )
A.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費
B.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、地租
C.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租、利潤
D.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、地租、利潤

14.房屋重新建造成本中應(yīng)包括( )
A.利息、利潤 B.利息、利潤、稅費
C.利潤、稅費 D.利息、稅費

15.剩余法在評估待開發(fā)土地中運用得( )
A.較少

B.較為廣泛 C.較難 D.較一般

16.剩余法確定項目較高開發(fā)費用是為了使開發(fā)利潤保持在( )
A.區(qū)域范圍 B.規(guī)定范圍 C.合理范圍 D.期望范圍

17.剩余法估價中調(diào)查土地位置時，要掌握土地所在城市的( )
A.性質(zhì) B.工業(yè)狀況 C.生活狀況 D.設(shè)施狀況

18.路線價估價法是一種評估大量土地的( )
A.迅速估價方法 B.較慢估價法
C.簡易法 D.延遲法

19.標(biāo)準(zhǔn)深度是指標(biāo)準(zhǔn)宗地的( )
A.街道寬度 B.臨街深度 C.街道長度 D.街道曲度

20.基準(zhǔn)地價的估算中，通過資料的收集、整理、修正，數(shù)據(jù)應(yīng)具有( )
A.可比性 B.可替性 C.可分性 D.可換性

二、雙項選擇題(本大題共18小題，每小題1分，共18分)在每小題列出的五個選項中有二個選項是符合題目要求的，請將正確選項前的字母填在題后的括號內(nèi)。多選、少選、錯選均無分。
21.土地收益性的利用方式包括工業(yè)用地方式和( )
A.商業(yè)用地方式 B.商品住宅用地方式 C.機關(guān)用地方式
D.宗教用地方式 E.軍事用地方式

22.房地產(chǎn)評估的特點主要有( )
A.科學(xué)性 B.實踐和公正性 C.個別性
D.嚴肅性 E.固定性

23.區(qū)位理論除成本學(xué)派外，還有( )
A.市場學(xué)派 B.價格學(xué)派 C.行為學(xué)派
D.競爭學(xué)派 E.交易學(xué)派

24.在房地產(chǎn)估價實踐中，應(yīng)用預(yù)期收益原則的評估法有( )
A.剩余法 B.收益還原法 C.開發(fā)法
D.價值法 E.市場法

25.直接影響土地級別界線位置的是( )
A.單元劃分 B.定級單位 C.面積單元
D.指標(biāo)取樣 E.指標(biāo)計算
26.房地產(chǎn)的收入分為( )
A.經(jīng)營收入 B.毛收入 C.潛在毛收入
D.凈收益 E.有效毛收入

27.運用市場比較法所必須遵循的合法性具有的兩個方面的含義是( )
A.交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景可以有一定差別
B.交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景基本相似
C.所選取的交易案例必須在法律允許范圍之內(nèi)
D.沒有土地使用證的房地產(chǎn)也可以
E.交易案例與待估房地產(chǎn)的土地用途、容積率限制、建筑物高度限制等可有較大差別

28.房地產(chǎn)的用途可以分為大類用途和小類用途。下列不是大類用途名稱的是( )
A.百貨大樓 B.普通住宅 C.辦公樓
D.旅館 E.倉庫

29.市場比較法中，區(qū)域因素有( )
A.自然條件 B.繁華程度 C.房地產(chǎn)位置
D.房地產(chǎn)的地質(zhì)條件 E.臨街狀況

30.用成本法的實際觀察法計算建筑物的現(xiàn)值，主要的前提是( )
A.要求估價人員具有充分的鑒定技術(shù)
B.要求估價人員具有實際操作經(jīng)驗
C.要求被估對象為新建筑物
D.要求被估對象為舊建筑物
E. 僅對一些特殊建筑物進行估價

31.城市土地主管部門測算土地使用權(quán)出讓金或地價款，其根據(jù)主要是( )
A.用途、土地級別 B.土地上附著物的質(zhì)量
C.土地上附著物修建的日期 D.原土地使用者是私人或集體
E.土地具體位置及生熟程度、地價區(qū)段

32.利用間接成本法求取建筑物重新建造成本的前提是( )
A.舊建筑物所在地區(qū)有類似建筑物實際建設(shè)的各種費用的數(shù)據(jù)及明細
B.舊建筑物同一供需范圍內(nèi)有類似建筑物實際建設(shè)的各種費用的數(shù)據(jù)及明細
C.根據(jù)舊建筑物特點計算間接工程費
D.根據(jù)舊建筑物特點計算直接工程費
E.以估價時點舊建筑物所在地區(qū)的各種單價為基礎(chǔ)，求得標(biāo)準(zhǔn)建造費

33.剩余法估價開發(fā)商購購?fù)恋貢r，確定該土地的較佳使用，有關(guān)部門對該土地規(guī)定了( )
A.地塊限制條件 B.法律法規(guī)限制 C.資源條件
D.社會條件 E.經(jīng)濟條件

34.房地產(chǎn)估價中確定地塊較佳利用方式要在以下因素允許范圍內(nèi)：( )
A.城市規(guī)劃 B.法律法規(guī) C.市場條件
D.經(jīng)濟條件 E.生活條件

35.同一路線價區(qū)段的劃分應(yīng)是( )
A.地價不等地段 B.地價相等地段 C.地段相連的路段
D.地段不相連接 E.性質(zhì)相差大的地段

36.路線價估價法四三二一法測中，標(biāo)準(zhǔn)深度100英尺土地價值、四個25英尺土地分別是路線價的( )
A.20% B.30% C.8%
D.10% E.40%

37.基準(zhǔn)地價對應(yīng)的平均容積率是( )
A.該用途土地在該地域內(nèi)的平均容積率
B.該用途土地在該均質(zhì)地域內(nèi)的容積率
C.該用途土地在該級別地域的容積率
D.該用途土地在該均質(zhì)地域內(nèi)的平均容積率
E.該用途土地在該級別地域的平均容積率

38.房地產(chǎn)環(huán)境條件不包括( )
A.城市經(jīng)濟發(fā)展條件 B.房地產(chǎn)開發(fā)情況 C.建筑物保養(yǎng)
D.城市社會發(fā)展水平 E.房地產(chǎn)業(yè)稅收政策

部分 非選擇題

三、判斷改錯題(判斷下列每小題的正誤。正確的在題后括號內(nèi)打“√”，錯誤的打“╳”，并改正劃線部分。每小題2分，共10分)

39.抵押價格是債務(wù)人將房地產(chǎn)作為抵押物進行評估的價格，多用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易。( )

40.大城市劃分的道路類型數(shù)目一般為4～6類。

41.建筑物在估價中的折舊基數(shù)是估價時點該建筑物的固定資產(chǎn)帳面原值。( )

42.路線價估價法認為土地價值隨臨街深度而遞減。

43.我國目前的基準(zhǔn)地價表現(xiàn)形式為標(biāo)準(zhǔn)宗地的價格。

四、簡答題(每小題4分，共12分)

44.簡述影響房地產(chǎn)價格的因素。

45.房地產(chǎn)估價報告包括哪些內(nèi)容?

46.試寫出剩余法評估不動產(chǎn)價格的基本公式。

五、計算題(每小題10分，共20分)

47.某寫字樓套間建筑面積1,000平方米，使用年限30年，該寫字樓每月租金2.5萬元。據(jù)調(diào)查，該寫字樓造價為3,000元/平方米，家具設(shè)備原值10萬元，耐用年限10年，殘值率2%。據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)稅為年租金的12%，管理費為年租金的5%，修繕費為房屋原值的2%，保險費為房屋原值的3‰，資本化驗室率為12%。試估算該寫字樓的價格。

48.(1)有一宗地塊，經(jīng)可行性分析，認為受規(guī)劃條件限制，開發(fā)成房地產(chǎn)后，預(yù)估實際銷售較高價為1,000萬元，而開發(fā)成本(含稅費)較低為500萬元，開發(fā)商期望利潤為200萬元。試用剩余法求取該地塊較高價格為多少?

(2)據(jù)房地產(chǎn)市場資料，租金水平在該類不動產(chǎn)中，未來月租金純收益是建筑面積每平方米300元，該類不動產(chǎn)的資本化率為8%，總建筑面積5,000平方米，出租率80%。求開發(fā)該不動產(chǎn)的總價是多少?

六、論述題(每小題10分，共20分)

49.市場比較法的適用范圍和操作程序是什么?

50.試述在房地產(chǎn)評估報告中，估價結(jié)果的應(yīng)用限制條件的重要性。

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