日前，廣東奧園置業(yè)集團董事長郭梓文在“中國城市土地運營論壇”上發(fā)表演講。他認為，中國城市運營商面臨五大發(fā)展機遇。在這種機遇面前，城市運營商需要具備四種能力。

　　何謂城市運營商？

　　郭梓文認為，城市運營商是自覺圍繞城市的總體發(fā)展目標，結(jié)合城市發(fā)展的特殊機遇，以市場化的方式，在滿足消費者需求的同時，使自己的開發(fā)項目能夠成為城市發(fā)展建設(shè)的有機組成部分的經(jīng)營開發(fā)商。和一般的房地產(chǎn)開發(fā)商相比，城市運營商在內(nèi)涵和外延上都有很大的突破和超越。

　　內(nèi)涵上的超越：在開發(fā)目標上，由自我本位到社會本位與自我本位相結(jié)合；在開發(fā)方式上，由“內(nèi)生型開發(fā)”到“內(nèi)生開發(fā)”與“外源開發(fā)”相結(jié)合；在開發(fā)定位上，由單一項目的市場定位到城市區(qū)域功能的選擇定位；在對房地產(chǎn)的理解上，由居住空間的提供者到城市公共生活空間的提供者。

　　外延上的延伸：基礎(chǔ)設(shè)施型的城市運營商（如公建設(shè)施開發(fā)商）；居住建設(shè)型的城市運營商（郊區(qū)化開發(fā)商）；資源整合型的城市運營商（如新城市、城鎮(zhèn)開發(fā)商，提前進入規(guī)劃，參與規(guī)劃，幫助政府搞好規(guī)劃）；城市營銷型的城市運營商（如參與經(jīng)營奧運會的開發(fā)商）。

　　城市運營商面臨五大機遇

　　郭梓文認為，目前中國的城市運營商面臨五大發(fā)展機遇--

　　一、全面建設(shè)小康社會的機遇

　　江澤民在十六大報告中指出，２１世紀頭２０年，我國將全面建設(shè)小康社會。這將對城市運營商帶來很大機遇。這些機遇體現(xiàn)在：隨著城鎮(zhèn)人口比重的大幅度提高，工農(nóng)差別、城鄉(xiāng)差別和地區(qū)差別擴大的趨勢逐步扭轉(zhuǎn)，家庭財產(chǎn)普遍增加，人民安居樂業(yè)，過上更加富足的生活；全民族的思想道德素質(zhì)、科學(xué)文化素質(zhì)和健康素質(zhì)明顯提高，形成比較完善的國民教育體系、科技和文化創(chuàng)新體系、全民健身和醫(yī)療衛(wèi)生體系。人民享有接受良好教育的機會，促進全面發(fā)展；可持續(xù)發(fā)展能力不斷增強，生態(tài)環(huán)境得到改善；資源利用效率顯著提高，促進人與自然的和諧。

　　二、城市化、城鎮(zhèn)化加快發(fā)展的機遇

　　較近１０年間，我國平均每年新增小城鎮(zhèn)８００個左右，每年轉(zhuǎn)移農(nóng)村人口１０００萬人，１０年中有超過１億的農(nóng)村人口落戶小城鎮(zhèn)。在全國所有建制市中，１００萬以上人口的城市１６６個，占２５.１％；５０萬～１００萬人口的城市２７９個，占４２％。這些新的城市、城鎮(zhèn)，在過去２０年中，優(yōu)先發(fā)展了“市”（市場、產(chǎn)業(yè)），而“城”（如交通、公共文化體育設(shè)施、居住建設(shè)）的建設(shè)相對滯后。今后，從粗放到精細，有著巨大的新增空間。

　　三、城市群擴張、城市重新定位的機遇

　　當前中國城市發(fā)展的較新趨勢是：向以經(jīng)濟為紐帶的大城市為的周邊城市群發(fā)展。在城市群擴張和城市重新定位過程中，城市運營商將面臨很大機遇。

　　四、“消費升級”的機遇

　　例如，汽車消費帶來的深遠影響；中產(chǎn)逐步形成帶來的影響；未來人們工作和居住分離帶來的影響以及高科技帶來的影響等，都將為城市運營商提供發(fā)展機遇。

　　五、政府公共服務(wù)放開，吸納私人資本進入城市開發(fā)的機遇

　　加入ＷＴＯ之后，政府的公共服務(wù)正在逐步開放，將為城市運營商提供又一機遇。

　　城市運營商需要四種能力

　　面對機遇，郭梓文認為，城市運營商需具備四種能力：即前瞻力、判斷力、整合力、創(chuàng)新力。同時，他還指出，政府應(yīng)對城市運營商提供相應(yīng)服務(wù)，如：優(yōu)化環(huán)境，降低政府運行成本；改革體制與機制，依法行政；解放思想，“不與民爭利”等等。只有結(jié)合政府和企業(yè)的兩種力量，才能達到城市運營的“雙贏”。

　　郭梓文較后說，廣東奧園置業(yè)集團較近參與的廣州南沙新城和廣東佛山奧園，就是在廣州南拓和將佛山建成廣東第三大城市這樣的機遇面前，將房地產(chǎn)開發(fā)提前而有機地融會到新城市開發(fā)和新城鎮(zhèn)建設(shè)中的一次嘗試。奧園集團正在認真學(xué)習(xí)十六大報告，并決心在新一輪中國城市“全面小康化”過程中，做城市運營的參與者和“全面小康社區(qū)”的建設(shè)者、領(lǐng)跑者?！吨袊康禺a(chǎn)報》

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