怎樣節(jié)省貸款償還金利息？

什么樣的房地產(chǎn)能做抵押申請出個人助業(yè)貸款？

不一樣的貸款方式怎樣使貸款償還金額相差萬元以上？

個人房貸如何才能享受到優(yōu)惠利率，從而實現(xiàn)較少的利息支出？

想開公司，做點小購賣，什么樣的房地產(chǎn)能做抵押，找銀行申請出300萬元額度以下的個人助業(yè)貸款？

四種房貸還款方式“因人而異”

據(jù)建設(shè)銀行北京分行住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)部王強介紹，目前建行已經(jīng)推出了等額遞增還款法、等額本息還款法、等額本金還款法、等額遞減還款法四種還款方式，供貸款人選擇。

“貸款本息法，就是人們以往較常用的辦法，每個月的還款額一樣多；等額本金法，則是每個月還的本金一樣多，這樣總還款額就是逐月由多到少；等額遞減(遞增)法，則是根據(jù)客戶自己的意愿，先多還款后少還錢(或者先少還錢后多還款)。

至于貸款人應(yīng)選擇何種還款方式，則因人而異。一般說來，收入穩(wěn)定或有增長預(yù)期的購房者，適合等額還款法，這樣整個貸款期的還款壓力是不變的；而現(xiàn)有余款較多或日常收入遠高于債務(wù)支付的購房者，適于遞減還款法，這樣整個貸款期的貸款利息會較少。

當(dāng)然，針對部分收入變動較大的購房者，專家建議可以分期組合兩項還款法，達到既可以應(yīng)對合理的還款壓力，又適度節(jié)約部分貸款利息。

中途辦理變更能省上萬利息

“自從建行推出四種還款法以后，已經(jīng)有不少貸款人要求變更還款方式。”

王強表示，他就曾經(jīng)給一位李先生辦理了變更手續(xù)，讓這位客戶在相同年限的貸款期里，節(jié)省了上萬元的利息。

王強介紹說，李先生是2001年10月份在建行辦理的15年期40萬商業(yè)貸款。如果一直按“等額法”來還款，李先生每月還款3171.52元，15年共還利息17.08724萬元。

現(xiàn)在，李先生已經(jīng)用“等額法”還了兩年的貸款，剩余本金為36.242009萬元，平均到剩余13年的每個月本金為2323.21元，再加上利息；李先生變更還款方式后的個月，將還款3845.37元，然后以每月10元左右的錢數(shù)遞減，較后一個月需還款2332.29元，總利息為15.802624萬元，比一直按照“等額法”能節(jié)省利息1.2萬多元。

套房按揭需注意政策

今年上半年，中國人民銀行取消了對個人住房貸款的利率優(yōu)惠政策，隨后各家銀行也紛紛推出了“套住房5年以上的房貸利率享受優(yōu)惠利率5.508%，套住房5年以上房貸利率為6.12%”的政策。

王強也強調(diào)，一手房與二手房差異，造成了銀行發(fā)放貸款時的不同風(fēng)險；因此，各家銀行對一手房與二手房的按揭政策是區(qū)別對待的。

在辦理二手房和套住房按揭貸款時，銀行的限制性政策比較多。

申請個人房貸必須同時具備六個條件：(1)有合法的身份；(2)有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；(3)有合法有效的購購、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款行要求提供的其他證明文件；(4)有所購(大修)住房全部價款20%以上的自籌資金，并保證用于支付所購(大修)住房的頭付款；(5)有貸款行認可的資產(chǎn)進行抵押或質(zhì)押，或(和)有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟組織或自然人作為保證人；(6)貸款行規(guī)定的其他條件。

個人助業(yè)貸款解決“燃眉之急”

如果手頭的資金都用在個人住房等固定資產(chǎn)上面，突然需要一筆資金用于個人臨時資金周轉(zhuǎn)，或用于個體經(jīng)營、合伙經(jīng)營等形式下的生產(chǎn)、經(jīng)營、周轉(zhuǎn)，該怎么辦？

建行北京分行住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)部的石永進，告訴讀者一個“竅門”：可以用個人住房或者大額存單申請個人助業(yè)貸款解決“燃眉之急”。

據(jù)石永進介紹，個人助業(yè)貸款起點為10萬元，較高300萬元，期限較長二年，利率在人民銀行公布基準利率的1~1.2倍范圍內(nèi)浮動。

如果貸款人手中有本外幣定期儲蓄存單、憑證式國債、個人外匯結(jié)構(gòu)產(chǎn)品，提前取可能會損失利息收入，這時候都可以辦理個人助業(yè)貸款，質(zhì)押率在70%-90%范圍內(nèi)設(shè)定。

如果投資者擁有坐落于北京市城八區(qū)、大興、通州、昌平區(qū)，并且權(quán)證齊全，可上市交易的商品房、街面商業(yè)用房、寫字樓，也可以申請個人助業(yè)貸款，抵押率則在40%-60%之間。

需要強調(diào)的是，目前尚未還清貸款的商品房不能用來抵押。石永進表示，目前建行正在研究“加按”、“轉(zhuǎn)按揭”等方式，爭取讓貸款人能夠申請到已還房貸數(shù)額內(nèi)的貸款，這樣的貸款方式也有望很快實現(xiàn)。

課堂問答

問：個人住房貸款現(xiàn)在提前還款要收取違約金嗎？

答：我聽說有外地的銀行對房貸提前還款收取違約金，目前建行提前還貸不收違約金，但要提前預(yù)約。

問：如果央行提高了個人住房貸款的利率，具體的利率會如何調(diào)整？

答：對于正在辦理和將要申請的新貸款合同，在央行提高貸款利率后馬上調(diào)整；老的貸款合同，是年的1月1日就會做出變動。

問：公積金房貸的還款方式可以改變嗎？

答：公積金的還款方式是由公積金管理來決定。如果需要變更公積金房貸的還款方式，需要到公積金管理去申請。

問：關(guān)于助業(yè)貸款的質(zhì)押部分是否可以解釋一下？

答：質(zhì)押的權(quán)利憑證范圍主要是存單和債券，還有建行銷售的個人外匯結(jié)構(gòu)產(chǎn)品。這都是指一定現(xiàn)金價值的物品。質(zhì)押和抵押不同就是因為質(zhì)押將物品轉(zhuǎn)移保管，而抵押則不需要轉(zhuǎn)移。

問：助業(yè)貸款有什么限制條件？

答：有五種情況是不能申請個人助業(yè)貸款的。一是生產(chǎn)、經(jīng)營或投資國家明令禁止的產(chǎn)品或項目；二是從事股本權(quán)益性投資，以貸款作為注冊資金、注冊驗資或增資擴股；三是從事股票、期貨、金融衍生產(chǎn)品投資；四是依《公司法》成立的法人企業(yè)，包括有限責(zé)任公司和股份有限公司的生產(chǎn)經(jīng)營和投資；五是國家明確規(guī)定的其他禁止用途。除了這五種情況，其余用于個人臨時資金周轉(zhuǎn)，或用于個體經(jīng)營、合伙經(jīng)營等形式下的生產(chǎn)、經(jīng)營、周轉(zhuǎn)等，都可以談。

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