在許多人印象中，房屋始終是與土地聯(lián)系在一起的，新房的土地自然可以用上７０年，住了２０多年的老房子，自然只剩５０年的土地使用權(quán)。其實(shí)不然，房子就是房子，土地就是土地，土地使用權(quán)與房屋產(chǎn)權(quán)之間沒有必然聯(lián)系?！埃睔q房子１２歲的地，２５歲房子２歲的地”，地與房子的壽命千萬不能等同。

　　王先生較近購購了一套１３０平方米的新建多層公寓，簽合同時(shí)才發(fā)現(xiàn)，新房子原來已經(jīng)有了１２歲的地齡。王先生的購房合同中，關(guān)于土地使用年限一欄中這樣寫道，“自１９９２年６月３０日起，至２０６２年６月３０日結(jié)束”，由于交房要到２００４年年末，實(shí)際上王先生只擁有從２００４年年末到２０６２年年中這５７年又６個(gè)月的土地使用權(quán)?！斑x房時(shí)只關(guān)注朝向、樓層、環(huán)境，而忽視土地使用年限，新房不等于‘新’土地?！蓖跸壬钣懈杏|。

　　與“新房舊地”相反，某些舊房不等于舊土地。劉小姐較近看中了一套兩室一廳二手房，但是房子建造于１９７８年，屬房改房，至今已有２５年，考慮到房子接下去只能住４５年，她猶豫再三沒有購購。其實(shí)，劉小姐多慮了，雖然這套二手房的外觀、建筑壽命已經(jīng)損耗不少，但這絲毫不影響它的土地使用權(quán)。房改房中樓宇的使用年限和土地所有權(quán)的年限，兩者互不關(guān)聯(lián)。房改房中的房屋使用年限一般以７０年計(jì)，建了２５年，余下只有４５年。而土地使用權(quán)則是該樓宇占有土地的使用時(shí)間。房改房或公房在沒有上市時(shí)，由于未繳納土地出讓金，根本就不存在土地使用權(quán)的問題。

　　假設(shè)劉小姐想購的那套房改房于２０００年上市，那產(chǎn)權(quán)證上就寫著：土地出讓的截止年限為２０７０年。換句話講，這套房子雖然已經(jīng)有２５歲，但土地壽命卻只有２歲。

　　房產(chǎn)所有權(quán)是無期限的，但我國對土地實(shí)行有償有期限使用制度，我國內(nèi)地自１９８７年塊土地出讓至今只有１６個(gè)年頭，由于離土地使用權(quán)到期日尚遠(yuǎn)，市場上對不同年限土地使用權(quán)的房屋價(jià)格反映還不敏感，政府有關(guān)處理土地續(xù)期中的一些具體政策也不十分明確，甚至出現(xiàn)法律、法規(guī)之間有不協(xié)調(diào)之處。１９９０年頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，居住用地的使用權(quán)出讓的較高年限為７０年，期滿后土地使用權(quán)及其地上建筑物和其它附著物所有權(quán)由國家無償取得。但稍后出臺的我國《城市房地產(chǎn)管理法》第２１條規(guī)定說明，土地使用年限屆滿時(shí)，存在兩種情況：一種是使用者需要繼續(xù)使用土地的，相對于別人有優(yōu)先使用權(quán)，可以申請繼續(xù)使用該土地；另一種是因社會(huì)公共利益需要國家收回該塊土地，按照現(xiàn)行規(guī)定，國家無償收回土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)。　

　　有關(guān)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)法出臺時(shí)間晚于土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例出臺時(shí)間，法律高于法規(guī)。土地到期后，政府一般會(huì)準(zhǔn)予續(xù)期，政府與土地使用者將重新續(xù)簽合同，支付土地出讓金。由于城市土地地價(jià)包含土地開發(fā)費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)和出讓金三部分，因此應(yīng)交的土地出讓金不會(huì)像土地拍賣價(jià)格這么高。另外，對到期因社會(huì)公共利益需要收回土地使用權(quán)的，國家應(yīng)該對建筑物給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。這既是對私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)，又與目前進(jìn)行的舊城拆遷政策相一致。

　　學(xué)會(huì)將土地剩余使用年限和房價(jià)聯(lián)系起來考慮，是眼下購房者腦子里較需上的一根弦。像單身公寓，作為房產(chǎn)市場上的一種特殊房產(chǎn)品，產(chǎn)生于一些寫字樓在銷售困境下的轉(zhuǎn)型結(jié)果。而目前絕大多數(shù)單身公寓，均是出自５０年土地使用權(quán)的綜合用地；一些人在購購時(shí)并未意識到少了２０年土地使用權(quán)，為此埋下了不少房產(chǎn)糾紛的種子。此外，部分開發(fā)商還拿綜合用地、商業(yè)用地，做成老年公寓等其他房產(chǎn)品。只是一些單身公寓位于市，許多購家多向小公司出租作商住之用，相應(yīng)的出租價(jià)格并不低，因此少了２０年土地使用權(quán)的實(shí)際影響并不顯著。但是全國一些地方出現(xiàn)了土地使用權(quán)年限越短導(dǎo)致房價(jià)越低的趨勢。海南曾在１９９１年前后批出部分可使用４０年的商業(yè)用地，此后又轉(zhuǎn)為普通住宅，到目前的可使用年限不足３０年。這部分房產(chǎn)的市場價(jià)就比其他住宅要低。

　　另外，由于絕大多數(shù)人對土地使用年限的敏感，“地老房新”的房子在轉(zhuǎn)讓時(shí)才會(huì)出現(xiàn)低于市場價(jià)的情形，值得投資性購家的高度重視。

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