一般而言，市場調查的主要程序、步驟可以分為如下幾個方面：

1、初步調查

2、決定收集資料的方法

3、設計調查表

4、選樣

5、資料整理與分析

6、報告的準備與提出

1、 初步調查

初步調查是確定問題及研究的范圍，并經(jīng)過研究，擬定出一套計劃?？梢苑譃槿齻€步驟：

（1）情況分析。在擬定正式調查計劃之前，市場調查人員必須對公司的歷史、產(chǎn)品、競爭者、分配渠道與方法、消費者購購習慣、廣告、銷售和促銷方法等情況相加了解。

（2）預備調查。是對于目前調查范圍有關的資料進行分析，分析同業(yè)與政府的資料、專家的意見等，分析調查本身的問題及發(fā)展出來的假設，作為正式調查的基礎。

（3）決定研究范圍。經(jīng)過情況分析與非正式調查后，可以使假設減少到幾個、甚至一個，從而確定出研究的計劃與范圍。同時對所有的假設進行仔細且又系統(tǒng)的分析，如果在研究計劃的初期就能夠確定和解決索要研究的問題，可以節(jié)省進一步的人力、物力和財力。

2、 決定收集資料的方法

資料可以分為兩類。初級資料（或原始資料）。指專為某項計劃而收集或實驗而得的資料；次級資料（或二手資料），指原始資料經(jīng)過整理后所形成的可為他人利用的資料。如有適當?shù)亩仲Y料并加以利用，可以節(jié)省大量人力、財力。

（1）次級資料的來源

①、金融機構所統(tǒng)計、公布的資料。如各級政府公報，銀行結匯統(tǒng)計等；

②同業(yè)公會、商會幾個種職業(yè)團體所公布的資料，如建工集團、房管機構等；

③市場研究機構、自信機構或公民營企業(yè)所公布的資料。如各經(jīng)濟研究所、規(guī)劃研究院等；

④廣告代理商及各種廣告媒體所發(fā)布的資料；

⑤國內外大學的出版物；

⑥各種基金會所實行的研究計劃及報告；

⑦國內外公共圖書館所公布的資料；

⑧公司本身有的各種資料。

（2）原始資料的收集方法

能拿到適當而充分的次級資料當然是較理想而寶貴的。不過，有時次級資料經(jīng)常不完整或不能配合需要，此時，應該設法搜集原始資料。原始資料的搜集一般較常用的方法如下：

①調查法

a． 人員調查法。此方法是目前房地產(chǎn)業(yè)用的較多而且被認為較必要與較有效的調查方法。訪問對象主要是現(xiàn)場售樓處的售樓先生或小姐，他們在銷售房屋的過程中扮演了直接而重要的角色，較能了解購房者的需要和反應，同時也清楚地了解銷售率變動的過程。對于有經(jīng)驗的市場調查人員，常能在閑聊和談笑風生中了解個案的銷售情況和有關資料，給公司提供寶貴的參考。在具體操作過程中，銷售率時每一個公司的較機密資料，要取得真實的情報比較困難。

b． 電話調查法。電話調查在時間上較為經(jīng)濟，但大多只能作為調查人員訪問調查后的輔助辦法。電話調查可以用來核實銷售率的虛實，假借客戶購屋的名義詢問，可以得到不少有價值的資料。

c． 通訊調查。給已經(jīng)積累的客戶發(fā)調查信函，對某一項事件進行調查，此種方法時效性較差，沒有相當必要的理由較少用到。

②觀察法

在銷售現(xiàn)場，敏銳的市場調查人員通過對現(xiàn)場布置，人潮來往，現(xiàn)場銷售氣氛、銷售技巧的運用等方面的觀察后，通常可以從一些現(xiàn)象中判斷出該項目的成功與失敗，進而得到普通調查難以得出的有意義的資料。

3、 設計調查表

在調查中，將調查表設計的周密理想是極為重要的一環(huán)。任何一條問題，只要在措辭或語氣上稍有不妥，所得到的結果往往會與事實相去甚遠。先將設計調查表的程序和應注意的問題列舉如下：

（1） 決定調查方式

調查人員運用訪問調查、電話調查或通訊調查時，對于調查表內容的設計不一樣。目前，業(yè)內的市場調查，大部分都忽略了市場調查表，造成調查結果不理想。在調查時前，針對不同的調查內容，采用不同的調查方式，設計不同的調查表，設計有針對性的調查問題，其結果會有很大的使用價值。

（2） 決定采用哪一種類型的問題

調查問題的設計有很多種，不同的目的有不同的問題設計方式，常采用的問題有以下幾種類型：多項選擇問題，自由做答問題和雙面問題。

（3） 設計調查表問題時應注意的事項

① 問題要力求簡單清晰，使被調查人一看就能明白問題的內容。

② 問題本身不用模棱兩可的話語，運用簡單通俗的文字。一個問題不能由兩個以上的主題或內容。

③ 問題的文字間不要使用有引導性的問句，不要含有暗示。

④ 避免提出涉及私人的問題，避免提出不合理問題。

⑤ 注意問題的排列順序。前幾個問題設計的要簡單有趣，以引起被調查人的興趣和合作。問題的銜接要合理而自然，避免因主題的改變造成被調查人理解上的混淆。

4、 選樣

由于消費者的數(shù)目龐大，想要調查全部消費者是不現(xiàn)實、不經(jīng)濟的。因此要在全部消費者中，選擇一部分具有代表性的進行調查，即選樣或抽樣調查。抽樣調查方法很多，比較常用的有：

（1） 隨機抽樣法

隨機抽樣是指在整個群體中隨機抽取若干個體作為樣本，抽樣者對于個體不做任何有目的的選擇，全體中所有個體均有被抽取的機會。常用的抽樣法有等距抽樣、任意抽樣、利用隨機號碼表。

（2） 計劃抽樣法

計劃抽樣法是按照某種標準，從全體對象中選取若干數(shù)目作為樣本。所謂標準，多數(shù)情況是指中等形狀，中等程度，中等品質或中等數(shù)量而言。例如地況調查表選取中等價格不太高也不太低的土地為調查對象。

（3） 分層抽樣法

分層抽樣法是將全體按照某種分類標準（如性別、職業(yè)、收入、家庭狀況等級）分為若干組，每一組稱為一層。然后從每一組中選取一部分個體作為樣本。

5、 資料整理與分析

從被調查者處收集來的資料千差萬別，在編制調查報告自前，必須先進性資料的整理，這樣做也有利于資料的保存。主要有以下過程：

（1） 編輯。編輯的目的在于發(fā)現(xiàn)并剔除調查資料中的錯誤部分，如調查人員的主觀偏見，答復者有意敷衍或不準確回答，有矛盾的答復等。

（2） 編號。用數(shù)字符號代表資料，使資料易于編入適當?shù)念悇e，更有利于錄入計算機進行處理。

（3） 制表。將已分類的資料有系統(tǒng)的制成各種統(tǒng)計表以便分析和歸納。

（4） 分析與解釋。因為絕大多數(shù)資料的收集均取自樣本，故樣本的可靠性必須測定。所謂可靠性是指樣本的平均數(shù)與總體群的平均數(shù)可能有多大的差別。通常樣本的平均數(shù)的標準誤差越小，則樣本平均數(shù)與總體群平均數(shù)的差異就越小，樣本平均數(shù)的可靠性就越大。

6、 報告的準備與提出

市場調查之后，必須制作調查報告，供決策參考與應用。因此，報告的準備必須詳盡，扼要而屬實。報告書內容的組織要目標明確、有條不紊、分明，使讀者在短時間內就能夠得到一個總體的印象。

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