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房地產價格定位的目標與技巧
編輯:海南房產網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 618 次
在市場環(huán)境下開發(fā)商怎樣為商品房定價才屬合理,是根據(jù)商品房建設成本加計劃利潤的成本導向定價較好,還是視市場供求關系的需求導向定價為佳?下文對此作一些分析。
一、認識房地產價格的真實面目
房地產價格與一般物價既有共同之處,也有不同的地方。其共同之處是:頭先都是價格,都用貨幣表示;其次是都有波動,受供求等因素的影響;第三,按質論價;優(yōu)質高價,劣質低價。而房地產價格與一般物價相比,更表現(xiàn)出房地產價格不同的特征:
,房地產價格既可表示為交換代價的價格,同時也可表示為使用和收益代價的租金(房地產價格VS租金=本金VS利息)。
其實,租金能較準確地反映商品房實際價格,因為真正需要房地產商品的人,是租用房地產的人,是他們看中了房地產商品的使用價值,而購購者則不一定真正使用,他可能是作為一種投資去購購商品房,用于保值、升值,他看中的是房地產商品所具有的收益性,房地產的價值較終是體現(xiàn)在使用者身上。
,房地產價格實質上是關于房地產權利利益的價格。房地產自然地理位置不可移動,可以轉移的并非房地產實物本身,而是有關該房地產的所有權、使用權。
第三,房地產價格是在長期考慮下形成的。一宗房地產通常與周圍其他宗房地產構成某一地區(qū),這個地區(qū)并非固定不變的,尤其是社會經(jīng)濟位置經(jīng)常在不斷變化,所以房地產價格是在考慮該房產過去如何使用,將來能作何種使用,總結這些考慮結果后才能形成房地產的今日價格。
第四,房地產的現(xiàn)實價格一般隨著交易的必要而個別形成,交易主體之間的個別因素容易起作用。這是由于不可移動性、數(shù)量固定性、個別性等土地的自然屬性,使房地產不同于一般物品。沒有一個統(tǒng)一價格,或指導價格,交易主體會根據(jù)房地產的自身條件,供求狀況而接受不同的價格。
房地產價格的結構包括生產成本、銷售成本、利潤和稅金等項目。
二、制定房地產價格合理的定價目標
頭先,對每一個開發(fā)商來講,追求利潤是自然的,這便是定價目標。不少開發(fā)商往往會將價格盡量定高以獲取高額利潤,這在90年代初賣方市場下,可能是行得通的。如今在市場日益成熟的情況下,價格的高企只是開發(fā)商一廂情愿而已。事實上,追求利潤并不等于定高價格,而是追求企業(yè)長期目標的利潤,高價帶來的高額利潤只是短期的,逐漸會受到消費者的不滿而拒絕購購,反而讓競爭者爭得市場。以低價入市爭取顧客,擁有消費者,才能給企業(yè)帶來長遠的利潤。
房地產價格始終是購房者、開發(fā)商以及競爭同行較敏感的問題。當同地區(qū)有多個樓盤參與銷售競爭時,在樓盤素質相近的情況下,價格較低者往往能取得良好的銷售成績。在定價之前,作為開發(fā)商應仔細研究同區(qū)競爭對手的定價和有關樓宇設計、施工質量、建筑材料、銷售手段等方面資料,以制定具有競爭力的價格。一般可以同地區(qū)同類房屋市場占有率較高的樓盤價格為基礎價格,考慮自身位置、設計、技術水平、配套設施等不可或缺的因素,或以高或低于競爭者的價格出售,如高于基礎價格,必須具備超過競爭者的有利條件,使顧客愿意支付較高的價格。
以取得利潤作為定價目標,是個抽象的數(shù)字,是大前提。如果要將目標具體化,也可將投資利潤率作為定價目標。即在總體投資基礎上加上事先確定的投資利潤率,計算出售樓的價格。但是投資利潤率為多少才合理呢?在房地產熱火朝天的90年代初,房地產市場的投資收益率可高達40%。當市場趨于成熟和規(guī)范以后,房地產的平均利潤仍可能高于社會平均利潤,以高風險、高回報為特征的房地產平均利潤將可在10%到20%之間。
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