導言：房地產(chǎn)營銷雖經(jīng)過幾年的探索，開發(fā)商代理商開始用理性的眼光看待營銷的價值，但許多人還未從根本上認識房地產(chǎn)營銷的合理內(nèi)核，因而在房地產(chǎn)開發(fā)實踐中未能限度地發(fā)揮營銷策劃的作用。

營銷策劃應貫穿市場意識

　　由于房地產(chǎn)開發(fā)的長期性以及市場反饋的間接性和滯后性，使得產(chǎn)前產(chǎn)后市場是不盡相同的。而營銷策劃就是一座橋梁，這必須忠于它所銜接兩端的本質(zhì)特征---市場意識，是結合所在樓盤，貫穿市場意識，總結出的一種如何把握樓盤市場推廣的行為方式。

　　營銷策劃的市場意識有兩個方面內(nèi)涵：其一是指結合市場，對樓盤的購購群體、消費層次、房型、價格定位進行決策，以銷定產(chǎn)再建樓盤。雖然現(xiàn)在開發(fā)商、營銷商對市場較為重視，但還是有其盲目性，開發(fā)樓盤存在跟風現(xiàn)象---碰到好的賣點，不結合具體樓盤區(qū)域市場行情，結果開發(fā)無個性，營銷無創(chuàng)意，樓盤被套亦在情理之中。市場意識的個內(nèi)涵，是指營銷策劃是一種長期行為，它不僅應注意成交消費區(qū)域的市場情況，而且還應從長遠著眼，重視培育客戶區(qū)域市場，藉此產(chǎn)生樓盤客戶市場的恒溫效應。許多人對方面尚能理解，往往未能意識到方面。然而，從長遠發(fā)展而言，市場要求深謀遠慮的開發(fā)商、營銷商亟需重視并積極利用種市場意識。

營銷策劃應主動創(chuàng)造效益

　　現(xiàn)在市場上對營銷有一種誤解，總認為營銷策劃只是從屬于銷售，幫助推銷樓盤的文案，其重頭無非做廣告而已，因而使營銷走上歧途。其實，營銷策劃是一種主動創(chuàng)造經(jīng)濟效益、社會效益的行為方法。以深圳為例，有專家認為，深圳房地產(chǎn)營銷策劃的發(fā)展之路要經(jīng)歷推銷導向階段、促銷導向階段、營銷導向階段。從目前發(fā)展而言，正在向第三階段轉(zhuǎn)變。許多開發(fā)商、代理商對營銷策劃的理解多停留于階段，也就造成市場上的營銷策劃方案大多只是在價格、付款方式、優(yōu)惠條件等促銷手段上做文章。這也就不難理解為何風行的大多是"按揭營銷"、"承諾營銷"、"用租房的錢購房"等營銷方式。從根本上講，營銷的目的不是讓利，而是創(chuàng)利。只有擺正營銷的地位，才能發(fā)揮營銷策劃的主導作用。還營銷本來面目，就是要做好產(chǎn)品定位、包裝等系列策劃，全面認識營銷創(chuàng)造經(jīng)濟、社會效益的先導作用，而不是將放在減價策劃上。

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