物業(yè)管理始于19世紀(jì)60年代的英國。當(dāng)時正值英國工業(yè)化大發(fā)展，大量農(nóng)民進人城市，出現(xiàn)了房屋出租。為維護住用者的權(quán)利，需要一套行之有效的管理方法，于是出現(xiàn)了專業(yè)的物業(yè)管理。自那以后，物業(yè)管理傳遍世界各地，并受到各國的普遍重視。目前美國、英國、中國香港等國家或地區(qū)的物業(yè)管理非常發(fā)達，受到政府、業(yè)主、住用者的歡迎，正處于蓬勃發(fā)展之中，方興未艾。

英、美的物業(yè)管理

一、英美的物業(yè)管理已成為社會化的服務(wù)行業(yè)，任何人、任何公司都可從事物業(yè)管理，只要具備條件，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照即可。這些物業(yè)管理公司或管理機構(gòu)絕大多數(shù)都是自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟實體。

二、英美的物業(yè)管理服務(wù)項目多，內(nèi)容廣泛，包括物業(yè)建設(shè)前后、物業(yè)使用全過程的管理。

三、管理方式非常靈活。業(yè)主或用戶委托物業(yè)公司進行物業(yè)管理，而物業(yè)公司的管理方式非常靈活。小修工程、日常養(yǎng)護可由內(nèi)部維修人員完成，而大、中工程可以采取承包方式轉(zhuǎn)給別的專業(yè)公司完成。一個項目或工程如綠化管理，可單項承包也可整體承包。費用由雙方協(xié)商，計費方法可依時間長短，也可按次計費。

四、物業(yè)管理服務(wù)收費由委托方與物業(yè)管理公司（或機構(gòu)）商定，視市場供求狀況、地區(qū)環(huán)境以及房屋的數(shù)量與質(zhì)量由雙方自由協(xié)商而定，一般無統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)公司的管理費來源多渠道，有租金收入、服務(wù)費，甚至有政府補貼。

五、物業(yè)管理公司（機構(gòu)）人員精干，效率高，固定人員少，一些項目盡可能臨時聘請．可承包的就不設(shè)固定人員以節(jié)約開支。 　

中國香港的物業(yè)管理

香港已有40多年的物業(yè)管理歷史，香港人的努力加上積極吸收外國的先進管理經(jīng)驗，使得香港的物業(yè)管理發(fā)展日趨成熟和完善，目前已形成一整套的管理體制和機構(gòu)。

一、香港的住宅房屋按所有權(quán)性質(zhì)可分為三類：一是公營房屋，即由政府投資建設(shè)，出售或出租給中低收人家庭的房屋，這類房屋由香港房屋署下轄的房屋管理處具體負(fù)責(zé)管理，機構(gòu)健全，配有專業(yè)管理人員，管理方式靈活，一些項目常用招標(biāo)或承包等方式交由專業(yè)公司完成。二是公私合營的房屋。三是私營房屋。后兩類房屋產(chǎn)權(quán)一般用于私人所有，業(yè)主或業(yè)主委員會委托專業(yè)的物業(yè)管理公司對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的共同事務(wù)進行管理，提供服務(wù)。

二、香港物業(yè)公司的數(shù)量非常多。在香港，物業(yè)管理公司只需經(jīng)工商登記就可以承攬業(yè)務(wù)，香港政府還沒有對物業(yè)管理公司采取發(fā)牌制度（類似內(nèi)地的資質(zhì)證書）。因此，物業(yè)管理企業(yè)在香港數(shù)量非常多。

三、為管理好私人樓宇，香港政府頒布了《多層大廈（業(yè)主立案法團）條例》，倡導(dǎo)多層大廈業(yè)主組織法團，設(shè)立管理委員會。業(yè)主立案法團是全體業(yè)主組成的法定團體，管理委員會由業(yè)主大會上50％以上的業(yè)主通過成立，代表行業(yè)主立案法團的權(quán)利與責(zé)任。業(yè)主立案法團通過招標(biāo)、協(xié)議或委托等方式聘請物業(yè)管理公司管理物業(yè)，監(jiān)督管理公司的運作。管理公司與業(yè)主立案法團是聘用與被聘用的關(guān)系，管理公司之間為獲聘而竟?fàn)幖ち摇?

四、香港物業(yè)公司的經(jīng)費全部來源于各業(yè)主的管理費，管理費的收取標(biāo)準(zhǔn)完全按照管理工作的實際支出而定。管理公司的一切費用，包括人員工資、辦公費、設(shè)備保養(yǎng)費、清潔費、煤氣費等都從所收的管理費中開支。管理公司的利潤是從管理費支出中提取5％－15％這一比例的管理酬金而獲得。管理公司的收支帳目必須定期公開，接受業(yè)主的監(jiān)督，一些較大規(guī)模的維修工程，牽涉到大筆費用支出，須征詢業(yè)主立案法團的意見方能進行，如未獲準(zhǔn)，物業(yè)公司不得堅持。

韓國、日本的物業(yè)管理

韓國和日本屬于市場經(jīng)濟國家，物業(yè)管理發(fā)展的較為成熟。主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

一、物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)比較好。目前，韓國和日本物業(yè)管理的基本法律是區(qū)分所有法（區(qū)分所有權(quán)法）。

二、韓國、日本對從事物業(yè)管理的企業(yè)、人員均有很高的要求，并重視對從業(yè)人員的培訓(xùn)教育。韓國、日本的物業(yè)管理企業(yè)均需領(lǐng)取特別的經(jīng)營許可證才能夠從事物業(yè)管理。物業(yè)管理從業(yè)人員必須經(jīng)過一定的考試并取得資格后才能擔(dān)任管理職務(wù)。

三、物業(yè)管理的社會環(huán)境比較好。一是公眾積極參與物業(yè)管理；二是業(yè)主接受花錢購服務(wù)的管理形式。由于激烈的市場競爭，各種物業(yè)公司的服務(wù)收費水平平均化，所以業(yè)主的費用標(biāo)準(zhǔn)相對明確，業(yè)主支付物業(yè)管理費是天經(jīng)地義的事情，如果拒付物業(yè)管理費是違背社會道德規(guī)范和國家法律的。

四、物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化程度高。韓國和日本的大廈及住宅的管理水平比較齊整。房屋的維修保養(yǎng)及時，沒有失修失養(yǎng)的現(xiàn)象；大廈及住宅均很清潔，基本沒有衛(wèi)生死角。韓國、日本一般居住區(qū)的管理水平大約達到我國的全國杰出小區(qū)的管理水平。

韓國、日本的物業(yè)管理專業(yè)化水平高的另外一個表現(xiàn)是其社會分工的程度也高。物業(yè)管理企業(yè)與社會其它水、電、氣、維修等行業(yè)的分工和協(xié)作關(guān)系緊密。在一些比較小的住宅或大廈中，業(yè)主們比較容易地通過這種高度專業(yè)化的社會分工實現(xiàn)自我管理。

五、韓國、日本物業(yè)管理發(fā)展的一個特點是政府依靠社會中介組織實現(xiàn)對物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范和管理。韓國物業(yè)管理的全國性組織是住宅管理協(xié)會。日本相關(guān)的全國性組織則比較多，如高層樓宇管理協(xié)會、電梯管理協(xié)會、住宅管理協(xié)會等等。這些協(xié)會一方面為會員提供市場信息、人員培訓(xùn)等服務(wù)，另一方面也從事行業(yè)規(guī)范化的工作。

澳大利亞的物業(yè)管理

澳大利亞是世界上擁有自有住房較多的國家之一，除了實力雄厚的投資者外，還有眾多小的投資者熱衷于投資居民住宅，以求得能合法的減免稅收及得到比其他投資更高的回報和更高的安全系數(shù)。這樣，許多專業(yè)化的物業(yè)管理公司就應(yīng)運而生，來幫助投資者管理好物業(yè)。澳大利亞的物業(yè)管理運作特色及過程主要有：

一、物業(yè)管理公司須有執(zhí)照。在澳大利亞從事物業(yè)管理的企業(yè)必須有管理牌照，從業(yè)人員必須具備相應(yīng)的專業(yè)知識和技能。由于物業(yè)分類較多，不同種類的物業(yè)有不同的特點，這就需要不同的法律知識和專業(yè)技能，所以就產(chǎn)生了不同的物業(yè)管理牌照。例如：持居民住宅牌照的不能管理商業(yè)辦公樓，而持工業(yè)用房牌照的不能管理購物大樓等。另外，這些物業(yè)管理公司或物業(yè)代理也受到政府監(jiān)督和檢查，若發(fā)現(xiàn)有違紀(jì)違法行為，將受到不同形式的處罰和制裁，如罰款、吊銷或暫停牌照，嚴(yán)重的甚至?xí)行獭?

二、澳大利亞的物業(yè)管理分為：多層住宅樓的管理、高層住宅樓管理和商用的辦公大樓管理。

多層住宅樓有一個由業(yè)主組成的大樓管理委員會來管理大樓的外圍及樓內(nèi)的公共部分。

高層住宅樓聘請專業(yè)的物業(yè)管理公司或物業(yè)代理進行管理是通常的做法，當(dāng)然管理費也相應(yīng)較高。

商用的辦公大樓的管理一般采取由業(yè)主聘請物業(yè)管理公司代為管理，管理形式可分為兩種，一種是物業(yè)管理公司與各專業(yè)公司簽訂合同；另一種是物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽定“二手合同”。種管理較為普遍，物業(yè)管理公司與一些專業(yè)公司如清潔公司、保安公司、空調(diào)保養(yǎng)維修公司等簽訂合同，合同中具體規(guī)定了服務(wù)、管理的具體項目及費用。由于市場競爭激烈，合同到期時，物業(yè)管理公司有權(quán)對各專業(yè)公司進行更換，以取得客戶的滿意及獲得更大的經(jīng)濟效益。

另一種商業(yè)大樓的物業(yè)管理形式稱之為“二手合同”形式，即大樓的物業(yè)管理公司與另一家物業(yè)管理公司簽訂合同。“二手合同”主要是由于近幾年的經(jīng)濟不景氣，取得大樓管理權(quán)的物業(yè)管理公司為了降低營運成本和縮小管理規(guī)模而出現(xiàn)的“二手合同”。在目前雖然還不普遍，但卻是物業(yè)管理的一種新模式，值得我國物業(yè)管理行業(yè)借鑒。

新加坡的物業(yè)管理

新加坡的物業(yè)管理是在政府提出“居者有其屋”的政策，鼓勵居民逐步擁有（購購）自己的住房而推向全國的。經(jīng)過40余年的努力，已經(jīng)形成一整套運行機制。

一、物業(yè)管理組織系統(tǒng)健全。新加坡物業(yè)管理統(tǒng)一由新加坡建設(shè)發(fā)展局負(fù)責(zé)。該局下設(shè)36個區(qū)辦事處，每個辦事處一般管理2—3個小區(qū)，每個小區(qū)擁有4000－－6000個住戶，區(qū)辦事處管理住宅一般為10000一15000套（戶）。

二、物業(yè)管理實行法治管理，而且管理范圍廣泛。除對物業(yè)管理作出一般性規(guī)定之外，對出售的公共住宅內(nèi)部裝修和管理也作出了極為詳盡的規(guī)定。如對新房裝修的期限、保修的期限和室內(nèi)裝修的項目等都作出了嚴(yán)格規(guī)定，使之均被納人依法管理的范疇。

三、新加坡政府對住宅小區(qū)公共設(shè)施（設(shè)備）保養(yǎng)維修十分重視，要求物業(yè)管理企業(yè)提供較優(yōu)質(zhì)保養(yǎng)和服務(wù)。

住宅樓的維修。政府規(guī)定每5年對樓房的外墻、公共走廊、樓梯、屋頂及其公共場所進行一次維修。

電梯的保養(yǎng)與維修。所有的住宅電梯必須保證性能良好，一旦電梯發(fā)生故障，5時辰內(nèi)電梯維修工必須到場維修。

戶內(nèi)水電衛(wèi)生設(shè)備的保養(yǎng)。國家建設(shè)發(fā)展局設(shè)有“熱線”電話，與各區(qū)辦事處的保養(yǎng)組保持聯(lián)系，為居民提供24公里服務(wù)。各區(qū)辦事處都有維修車，車內(nèi)設(shè)有無線電話，以提供工作便利。

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