物業(yè)管理企業(yè)作為一個(gè)新興的行業(yè)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和城鎮(zhèn)住房產(chǎn)權(quán)改革的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)吸納了大量的富余勞動(dòng)力，為廣大人民群眾安居樂業(yè)提供了切實(shí)可靠的保障。但是，從現(xiàn)實(shí)情況看，目前我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的利潤(rùn)率普遍較低，尤其是普通住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用普遍入不敷出，物業(yè)管理企業(yè)壓力很大，企業(yè)后勁不足，這種狀況對(duì)行業(yè)發(fā)展極為不利，其中，稅負(fù)過重是不可忽視的一個(gè)重要因素。

　　多年來(lái)，國(guó)家稅務(wù)總局一直沒有明確地對(duì)物業(yè)管理行業(yè)在營(yíng)業(yè)稅稅目中歸類，行業(yè)內(nèi)約定俗成地比照服務(wù)業(yè)--其他服務(wù)業(yè)繳納流轉(zhuǎn)稅，按收取的全部物業(yè)服務(wù)費(fèi)5%的比例計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，把服務(wù)費(fèi)結(jié)余作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果繳納所得稅。

　　2003年11月13日，國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)了《物業(yè)管理收費(fèi)管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱“《辦法》”)，對(duì)近年來(lái)物業(yè)管理實(shí)踐中存在的物業(yè)管理收費(fèi)酬金制和包干制進(jìn)行了明確。本文對(duì)這兩種收費(fèi)方式下的涉稅事項(xiàng)進(jìn)行初步探討，并為減輕物業(yè)管理企業(yè)稅負(fù)提出一些建議。

　　一、包干制下的稅務(wù)處理

　　《辦法》第九條對(duì)包干制定義為；包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。在這種方式下，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)以其收取的全部物業(yè)服務(wù)費(fèi)作為其經(jīng)營(yíng)收入，并以此為依據(jù)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。以物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的盈余或虧損作為其經(jīng)營(yíng)成果，計(jì)算繳納所得稅。這與以往通行的做法基本一致，并無(wú)歧義。

　　在包干制收費(fèi)方式下，物業(yè)管理企業(yè)已就收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)全額計(jì)算繳納了營(yíng)業(yè)稅。為了減輕稅負(fù)，促進(jìn)社會(huì)專業(yè)分工，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)將某一項(xiàng)或數(shù)項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目(如保潔、保安、電梯維修保養(yǎng)等)分包給專業(yè)公司的，建議國(guó)家稅務(wù)總局能否參照建筑業(yè)繳納流轉(zhuǎn)稅規(guī)定，以全部物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入減去支付給分包人的價(jià)款后的余額作為物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)業(yè)額，以此計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅；對(duì)于分包商應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅，由物業(yè)管理企業(yè)作為扣繳義務(wù)人匯總繳納，各分包的專業(yè)公司不再就分包項(xiàng)目單獨(dú)繳納營(yíng)業(yè)稅。

　　二、酬金制下的稅務(wù)處理

　　《辦法》第九條對(duì)酬金制的定義為：酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。同時(shí)，《辦法》第十二條規(guī)定，實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

　　根據(jù)以上規(guī)定，在酬金制下，物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入應(yīng)為在物業(yè)服務(wù)合同中約定的按預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金中約定比例或者約定數(shù)額提取的酬金，其余支出均為代收代支性質(zhì)，由物管企業(yè)在約定的成本支出范圍內(nèi)開支，其所有權(quán)屬于業(yè)主，其結(jié)余或虧損并非物管企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果。在這種收費(fèi)方式下，可以理解為物業(yè)管理企業(yè)接受所服務(wù)區(qū)域全體業(yè)主委托，在物業(yè)服務(wù)委托合同約定的范圍內(nèi)，利用其社會(huì)化、專業(yè)化優(yōu)勢(shì)，受托招募員工，規(guī)劃、組織、實(shí)施服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)的行為符合營(yíng)業(yè)稅法中的代理的規(guī)定，應(yīng)歸類為服務(wù)業(yè)中的代理業(yè)。物管企業(yè)就其取得的酬金計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，并以其取得的收入扣除相關(guān)的成本費(fèi)用后作為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果，計(jì)算繳納所得稅。

　　為了促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康快速發(fā)展，發(fā)揮稅收宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)的杠桿作用，國(guó)家應(yīng)考慮在稅收政策上對(duì)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行扶持，以減輕稅負(fù)。

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