樓市已經(jīng)風聲鶴唳。這兩天地產(chǎn)股在“房地產(chǎn)信貸收緊”傳言下的表現(xiàn)，較有力地證明了這一點。

   央行有關(guān)負責人接受媒體采訪時否認了這一傳言。昨日，一位商業(yè)銀行的高管也對《財經(jīng)日報》表示，央行近期并沒有對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸出臺新的調(diào)控措施，只是“今年信貸總體從緊的調(diào)子肯定定了，具體情況由各行自己把握”。而銀監(jiān)會也沒有對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風險進行提示。

   一則沒有根據(jù)的傳言之所以顯現(xiàn)巨大的“殺傷力”，緣于國內(nèi)房企正面臨的資金困局。昌盛中國、恒大地產(chǎn)赴港上市進程先后中止，廣州、深圳等地房價出現(xiàn)下跌，上海、北京等一線城市樓市呈持續(xù)觀望態(tài)勢……種種悲觀信息充斥市場，已經(jīng)使得樓市心理變得敏感而脆弱。房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈面臨斷裂危險，已經(jīng)成為市場共識。

   就在昨天，為內(nèi)地13家香港上市房地產(chǎn)企業(yè)進行債券評級的穆迪投資者服務(wù)公司發(fā)布較新報告，將內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的整體評級展望評為負面。報告稱，由于信用緊縮狀況在未來12～18個月內(nèi)仍將持續(xù)，同時業(yè)務(wù)前景的挑戰(zhàn)亦越來越大，開發(fā)商在尋求境內(nèi)和境外資金以支持其資本開支時面臨挑戰(zhàn)，而其銷售環(huán)境也存在困難，因此內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)整體在短期至中期內(nèi)的前景是負面的。

傳言大顯“殺傷力”

   本報從知情人士處獲悉，房地產(chǎn)信貸收緊的傳言，可能源于央行上?？偛繉ι虡I(yè)銀行在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放信貸情況進行的調(diào)研，“只是涉及到一些數(shù)據(jù)，央行上?？偛坎]有形成任何結(jié)論。”該人士表示。

   某外資投行分析師認為，事情并沒有市場認為的那么嚴重。“銀行每隔一段時間會抽查企業(yè)的資金情況，本來就是很正常的事情。”他表示，央行有關(guān)負責人在傳言出來后接受媒體采訪時作了澄清，說明目前政府監(jiān)管方面不會對地產(chǎn)開發(fā)商過于嚴格。

   “如果真的希望收緊信貸，那他們無需辟謠，借助媒體的報道就可以達到一定的效果。而此前出臺的調(diào)控政策都已見效，尤其是目前各地房市交易情況有所反復(fù)，監(jiān)管方面沒有理由更嚴格地去打壓。”

   但市場對該傳言的反應(yīng)卻非常“激烈”，這充分體現(xiàn)在股市上——本周一由銀行及地產(chǎn)股領(lǐng)跌而引發(fā)A股市場大跌，昨日地產(chǎn)板塊再次呈現(xiàn)普跌格局。A股下跌亦波及香港，內(nèi)地在港上市的房地產(chǎn)企業(yè)股價，在過去兩天都有不同程度的下跌，一些資質(zhì)較好的股票昨天終于止跌。

   央行從緊貨幣政策的影響正初步顯現(xiàn)。本月發(fā)布的一季度金融數(shù)據(jù)顯示，金融機構(gòu)人民幣各項貸款余額達27.5萬億元，同比增長14.78%，增幅比上年末低1.32個百分點，是自2006年11月以來，貸款增速頭次降至15%以下。有觀點認為，在連續(xù)調(diào)控“組合拳”的作用下，今年一季度的貨幣信貸總體情況比較樂觀，初步達到了從緊貨幣政策的調(diào)控要求。

   這直接導致了資金需求量大的房地產(chǎn)企業(yè)的“陣痛”。“一些規(guī)模較小、實力較弱的房地產(chǎn)開發(fā)商，已經(jīng)快撐不下去了。”一位國有商業(yè)銀行的信貸員對記者表示，他供職于東北的一家市級分行，“銀行已經(jīng)充分意識到了其中的風險，我們?nèi)ツ陮Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)商的貸款只有1000多萬，今年一筆都沒放。”

   他還介紹說，銀行在對房地產(chǎn)行業(yè)放貸的時候，會采用一種“體內(nèi)循環(huán)”模式：銀行貸款給開發(fā)商進行房地產(chǎn)開發(fā)，在樓宇建好并賣出的時候，開發(fā)商會指定購房者在同一家銀行辦理個人住房按揭貸款。這樣做，“一來銀行可以監(jiān)控開發(fā)商的樓盤銷售情況，有利于風險控制；同時還能增加個貸收入，而且個人貸款的不良率是很低的。”

房企資金鏈危機

   貸款不易的同時，廣州、深圳市場的降價似乎有蔓延跡象。與當?shù)亻_發(fā)商有相對密切聯(lián)系的某證券公司地產(chǎn)分析師劉先生告訴本報記者，之前萬科降價時明確表示不會跟進的開發(fā)商，現(xiàn)在的口氣都已經(jīng)有軟化跡象。“不少開發(fā)商較近都表示，如果樓盤銷售不佳的情況持續(xù)，他們也會考慮降價。”劉先生說，不愿降價的開發(fā)商都已面臨資金回籠的問題。

   根據(jù)富力地產(chǎn)（2777.HK）較新公布的2007年年報，期末公司的負債比例已達到139.5%，較2006年的71.5%上升約1倍。與此同時，公司手中的現(xiàn)金僅余13.3億元。為了降低公司負債，富力地產(chǎn)董事長李思廉已表示，未來2個月內(nèi)將不購入土地。

   而去年以高價獲得上海新江灣城D1地塊的綠城中國（3900.HK），繼去年在上海、杭州等地大手筆拿地之后，今年早些時候也已作出“暫不購地”的表態(tài)。

   去年第三季度，全國工商聯(lián)發(fā)布的一份關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的報告顯示，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金中，有超過90%來自銀行貸款。但記者注意到，在中國社科院金融研究所研究員易憲容較近發(fā)表的一篇文章中提到兩個數(shù)據(jù)，今年1～2月份房地產(chǎn)開發(fā)資金達5653億元，其中銀行信貸資金為2779億元，這意味著前兩月銀行貸款在房地產(chǎn)開發(fā)資金中的占比已不足50%。

   雖然上述兩個數(shù)字并非來源于同一機構(gòu)或?qū)W者，但反差如此之大，很難說不是因為銀行已經(jīng)開始收緊房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款。果真如此的話，對于上市融資艱難、樓盤銷售情況不佳的開發(fā)商而言，這無疑是雪上加霜。

   盛富資本國際有限公司董事總經(jīng)理黃立沖告訴本報記者，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的負債率一直高企，此前內(nèi)地又多次加息，如果銀根繼續(xù)緊縮的話，企業(yè)的債務(wù)成本將會不斷增加。據(jù)其稱，目前內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的負債率普遍在70%～80%。

   另據(jù)記者了解，一些房價并未出現(xiàn)明顯下跌的城市，也有開發(fā)商面臨資金鏈的問題。北方某大型城市的一位開發(fā)商較近一直忙于尋找資金，其現(xiàn)階段的資金缺口在5000萬美元以上。而此前已談好合作的兩家外資合作方，均因美國次貸危機的問題，明確表示將縮減投資額。

   恒大地產(chǎn)上市受挫一事，對業(yè)內(nèi)的影響遠未消除。一位在上海某房地產(chǎn)企業(yè)任職的管理人員透露，較近他在國內(nèi)出差時，所到之處，同行談?wù)摰脑掝}都離不開恒大地產(chǎn)擱置上市一事。“如果恒大地產(chǎn)的資金在一定時期內(nèi)無法周轉(zhuǎn)過來，那就有可能變成個順馳。”

   另一個對房地產(chǎn)企業(yè)來說不好的消息是，以往對投資內(nèi)地樓市興趣頗高的境外機構(gòu)，態(tài)度正發(fā)生改變。正在為內(nèi)地一些房地產(chǎn)企業(yè)尋找境外資金的黃立沖告訴記者，目前境外機構(gòu)對內(nèi)地樓市十分謹慎，“美國次貸危機正在使全球各地的投資變得更加便宜，而中國由于貸款利息不斷提高，地產(chǎn)持有的成本卻在不斷增加。”

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