業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，CPI的高企，給當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控增加了不確定性，調(diào)控開始“加碼”。頭先，央行提前在11月10日晚宣布全面上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)的法定存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，再次回收市場(chǎng)上的流動(dòng)性。住建部與國家外匯管理局將“限購令”延伸至外資，以防止熱錢涌入內(nèi)地房地產(chǎn)。

業(yè)內(nèi)人士表示，這些措施目前對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響不大，反而會(huì)加速房地產(chǎn)行業(yè)“大魚吃小魚”的行業(yè)整合。分析機(jī)構(gòu)以及業(yè)內(nèi)人士表示，接下來加息(專題 )可能性較大，并且可能會(huì)有針對(duì)房地產(chǎn)本身的調(diào)控措施出臺(tái)。

背景

CPI創(chuàng)新高居民存款搬家求避險(xiǎn)

外資涌入樓市調(diào)控面臨不確定性

“本來十月份樓市調(diào)控已經(jīng)出現(xiàn)一定的效果，但是C PI創(chuàng)新高卻給調(diào)控增加了不確定性”，房地產(chǎn)分析人士謝逸楓表示。

隨著“9·29”新政等一系列調(diào)控新措施的出臺(tái)，原本被寄予厚望的10月樓市開始降溫。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，10月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，10月份的商品房銷售也呈現(xiàn)低迷的局面，當(dāng)月全國商品房銷售面積環(huán)比9月份大幅下降11.2%，銷售金額下降7.7%。

樹欲靜而風(fēng)不止，當(dāng)房地產(chǎn)調(diào)控逐步走入深水區(qū)時(shí)，CPI再創(chuàng)新高卻讓房地產(chǎn)調(diào)控再生變數(shù)。

謝逸楓分析指出：“在銷售量出現(xiàn)下降的情況下，房價(jià)卻沒有出現(xiàn)明顯的下跌，這除了一部分剛性需求入市之外，大量尋求保值增值的避險(xiǎn)資金涌向價(jià)格較高的高端豪宅、商鋪，是房價(jià)無法下跌的重要原因?！?p>“錢不經(jīng)用，更不經(jīng)存”，是普通市民對(duì)于CPI高企、負(fù)利率的直接感受。隨著10月C P I攀升至4 .4%的兩年新高，按照10月20日央行意外加息后2.5%的一年期定存利率計(jì)算，負(fù)利率擴(kuò)大至1.9%，即1萬元定期存款一年后將“縮水”190元。這讓不少恐慌性資金紛紛涌入樓市以尋求保值、增值。

日前，位于增城的保利公館推出32套商鋪，在一個(gè)上午便銷售完畢。其中更有投資客一次性購下7套商鋪。據(jù)了解，該購家為私企老板，此次購入7間商鋪，主要還是出于對(duì)抗通脹的保值增值需求。

在實(shí)際上，與該私企老板持相同觀點(diǎn)的普通市民并不在少數(shù)。自廣州推出限購令以來，高端豪宅、商鋪以及商業(yè)性公寓明顯受到了市場(chǎng)的追捧。而不在限購區(qū)的增城和從化的各大樓盤成交量也明顯上升。不少在市區(qū)購房受到限制的購家紛紛轉(zhuǎn)向不受限制的區(qū)域和產(chǎn)品類型，主要就是為了購房抵御通脹。

而來自有關(guān)部門的數(shù)據(jù)也顯示了這一趨勢(shì)。根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)顯示，10月新增人民幣存款1769億元，而居民存款余額大幅減少7003億元，減少量超過了07年儲(chǔ)蓄搬家的高點(diǎn)，“居民存款搬家”現(xiàn)象再現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士分析指出，這主要與通脹預(yù)期有關(guān)，負(fù)利率逼使普通市民把存款紛紛投入樓市和股市。

“不僅僅國內(nèi)資金青睞樓市，隨著美元的進(jìn)一步貶值，國際熱錢也想方設(shè)法進(jìn)入內(nèi)地樓市”，謝逸楓表示，對(duì)于以賺取人民幣升值、加息、房價(jià)上漲等超值收益的境外資本而言，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)無疑具有相當(dāng)大的吸引力。

商務(wù)部在日前披露的數(shù)據(jù)顯示，今年1至10月，房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嶋H使用外資額同比猛增48.04%，增幅明顯高于其他領(lǐng)域利用外資增幅。而有報(bào)道稱，9月份以來，熱錢流入內(nèi)地規(guī)模達(dá)13000億元。而據(jù)香港《文匯報(bào)》報(bào)道，目前有大約6500億港元的熱錢囤積香港伺機(jī)進(jìn)入內(nèi)地。而歷來樓市都是熱錢追捧的主要目標(biāo)。毫無疑問，在內(nèi)外資金的夾擊之下，房價(jià)難有大幅下跌的空間，房地產(chǎn)專家趙卓文表示，在通脹壓力下，“控制房價(jià)，恐怕將成為一廂情愿的事情”。

對(duì)策

政府出臺(tái)兩大調(diào)控手段“吸水”和“筑壩”

業(yè)界：水池太大政策僅看上去“給力”

針對(duì)市場(chǎng)的壓力，政府出臺(tái)了兩大手段進(jìn)行調(diào)控。頭先是提高準(zhǔn)備金率，央行在11月10日夜間表示，全面上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)的法定存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本次存款準(zhǔn)備金率調(diào)整完成后，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率由17%變?yōu)?7 .5%，與2008年的歷史較高點(diǎn)持平；加上年初以來央行有針對(duì)性地提高部分金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率，工、農(nóng)、中、建四家銀行的存款準(zhǔn)備金率已高達(dá)18%，創(chuàng)造了新紀(jì)錄。

雖然央行的政策看上去非?！敖o力”，但是在業(yè)內(nèi)人士看來，存款準(zhǔn)備金率的提高對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)沒有多大影響，更未能影響房地產(chǎn)巨頭的資金命脈。

“關(guān)鍵還是池里面的水太多，一點(diǎn)點(diǎn)棉花吸不了多少水”，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為央行提高存款準(zhǔn)備金率對(duì)目前市場(chǎng)泛濫的流動(dòng)性作用不大。而近幾年來的超額貨幣發(fā)行和信貸，是市場(chǎng)流動(dòng)性泛濫的主要原因。去年全國新增信貸達(dá)到10萬億的天量，而光大證券等機(jī)構(gòu)也分析指出，今年以來新增信貸仍然超出預(yù)期，全年信貸投放規(guī)模仍將達(dá)7.55萬億-7.60萬億間。

在“吸水”的同時(shí)，政府還進(jìn)行“筑壩”，推出外資“限購令”，防止境外熱錢進(jìn)入內(nèi)地樓市。住建部與國家外匯管理局近日印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房的通知》，文件規(guī)定，境外個(gè)人只能在境內(nèi)購購一套用于自住的住房，而境外機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購購辦公所需的非住宅房屋。業(yè)內(nèi)人士分析，此前，雖然2006年出臺(tái)過限外令，但是未明確限購套數(shù)，此次明確限購套數(shù)，顯然將比此前有更加明確的針對(duì)性。

信號(hào)

信貸逐步收緊加息勢(shì)在必行

房產(chǎn)稅試點(diǎn)風(fēng)聲愈緊

雖然兩大政策尚不能起到立竿見影的效果，但是有關(guān)機(jī)構(gòu)以及分析人士指出，此次提高存款準(zhǔn)備金率釋放出明顯的信號(hào)，即貨幣政策將出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，后續(xù)信貸將逐步收緊。

光大證券分析師沈維表示，貨幣政策短期目標(biāo)已從“保增長”轉(zhuǎn)向“控通脹”，未來亦將繼續(xù)收緊。沈維還預(yù)計(jì)，四季度后兩個(gè)月行業(yè)單月新增信貸將顯著下降到3000億-4000億范圍之內(nèi)。

而主管部門也釋放出相同的信號(hào)。中國人民銀行研究局局長張健華日前表示，非常時(shí)期的非常規(guī)政策已經(jīng)完成使命，中國應(yīng)逐步回歸常態(tài)、穩(wěn)健的貨幣政策。

東北證券分析師也表示，央行已經(jīng)進(jìn)入緊縮貨幣政策的通道，未來不排除進(jìn)一步加息的可能。謝逸楓也持相同觀點(diǎn)認(rèn)為，央行收緊流動(dòng)性的目的明確，不排除年底前再次加息。

謝逸楓同時(shí)認(rèn)為，有關(guān)部門也將根據(jù)房價(jià)的走勢(shì)制定相應(yīng)的對(duì)策，“如果房價(jià)繼續(xù)走高，不排除會(huì)出臺(tái)提高項(xiàng)目資本金(專題 論壇)等具體調(diào)控樓市的措施”。此外，房產(chǎn)稅的傳言也越來越近，這次傳言的主角是重慶。近日，重慶市國土房管局再次表態(tài)明確征收房產(chǎn)稅，并表示正在完善房產(chǎn)稅征收方案，做好了依市場(chǎng)走勢(shì)及時(shí)出臺(tái)實(shí)施的相關(guān)準(zhǔn)備。種種跡象表明，房產(chǎn)稅的試點(diǎn)并逐步向全國推廣，似乎已無可避免。

樓市影響

大開發(fā)商已完成銷售目標(biāo)“唔憂米”

“大魚吃小魚”行業(yè)整合加速

提高準(zhǔn)備金率、外資限購令，還有箭在弦上的加息，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎即將迎來又一場(chǎng)暴風(fēng)雨。日前有消息稱四大行已用盡全年的開發(fā)貸額度，這似乎又是一道緊箍咒。

不過在業(yè)內(nèi)人士看來，這些調(diào)控措施對(duì)于已經(jīng)賺得盆滿缽滿的房地產(chǎn)巨頭來講影響不大，謝逸楓表示，“大房企本來銷售就非常好，資金回籠充裕，銀行貸款也基本在10月就發(fā)放完畢，影響不大。”

從目前公布的銷售情況來看，萬科、恒大、合景泰富等多家開發(fā)商已經(jīng)完成全年的銷售目標(biāo)。萬科至10月份累計(jì)銷售額達(dá)到869.3億元，完成全年目標(biāo)的108.66%，今年有望達(dá)到千億的銷售總額。恒大也在10月份實(shí)現(xiàn)合約銷售額411.6億元，提前兩月完成年度銷售目標(biāo)，今年銷售額有望突破500億元。而碧桂園、雅居樂、富力等公司也分別完成96%至80%的年度銷售目標(biāo)。

而據(jù)此前公布的房企三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，60家大型房企三季度末賬面現(xiàn)金創(chuàng)歷史新高，加上銷售超預(yù)期，各大房企短期資金無憂。

會(huì)受影響的是一些中小企業(yè)，中小房企由于信貸的收緊，在資金的壓力下，不僅無力再拿地，反而不得不將一些項(xiàng)目或者土地出售，或者將房產(chǎn)降價(jià)拋售。這樣一來，會(huì)加速房地產(chǎn)行業(yè)“大魚吃小魚”整合過程。在實(shí)際上，近期各大房企不僅僅加速在土地市場(chǎng)跑馬圈地，并且行業(yè)之間的收購行為也愈演愈烈，包括萬科、合生在內(nèi)的房地產(chǎn)巨頭都開展了收購并購活動(dòng)。

10月20日，萬科以11.5億元拿下北京CBD贏嘉(商鋪寫字樓詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)。而隨后，市場(chǎng)又傳出萬科將收購深圳建設(shè)集團(tuán)、深圳海軒廣場(chǎng)的消息。在今年上半年，萬科已經(jīng)完成了大大小小17筆收購。而保利、恒大、雅居樂、富力等公司在近期都有拿地的行為。

(作者：邱銳泉 劉媚)