?？?、瓊山兩市合并，新形勢、新?？趯Ψ慨a(chǎn)管理工作提出了更高的要求。為進一步做好為群眾服務，為企業(yè)服務，為投資者服務工作，優(yōu)化我市投資服務環(huán)境，從今天起，我們將在《?？谕韴蟆飞详懤m(xù)刊登房產(chǎn)管理法制和業(yè)務知識，全面介紹房產(chǎn)法律法規(guī)規(guī)章及相應的業(yè)務知識和服務工作程序，如何辦理有關房產(chǎn)業(yè)務，不斷提高依法行政水平，提高辦事透明度，提高服務質(zhì)量，廣泛地接受社會各界及客戶的監(jiān)督，促進我市房地產(chǎn)業(yè)及?？诮?jīng)濟的快速發(fā)展。

　　房屋所有權的一些內(nèi)容值得了解

　　房屋所有權是一種物權，是所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對房屋行使的占有、使用、收益、處分并排除他人干涉的權利。它是基于一定的法律事實而取得和消滅的。一般地，房屋所有權的取得，依其取得的途徑不同可大致分為原始取得和繼受取得兩類。對于房屋權屬登記問題，當今世界各國或地區(qū)基本采用了契據(jù)登記制和產(chǎn)權登記制兩大類。如香港、法國、意大利、日本等均實行契據(jù)登記制。在我國，根據(jù)國家《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房屋權屬登記管理辦法》的有關規(guī)定，我國實行了房屋所有權登記發(fā)證制度，也就是房屋權利申請人應當按照國家有關規(guī)定到房屋所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（如在?？跒槭蟹慨a(chǎn)管理局）申請房屋權屬登記，領取房屋權屬證書。房屋權屬登記是指房地產(chǎn)行政主管部門（如?？谑蟹慨a(chǎn)管理局）代表政府對房屋所有權以及房屋所有權產(chǎn)生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產(chǎn)權歸屬關系的行為。目前，房屋權屬登記分為六類，即為總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權利登記和注銷登記。房屋權屬證書是房屋權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的先進合法憑證。房屋權屬證書包括《房屋所有權證》、《房屋共有權證》和《房屋他項權證》。

　　房屋權屬登記包括四個基本工作程序

　　根據(jù)有關規(guī)定，在實際操作中，我市房屋權屬登記依以下程序進行（一）受理登記申請。房屋權屬登記應由權利人（申請人）向市房產(chǎn)管理局提出申請。（二）權屬審核。由市房產(chǎn)管理部門對權利人（申請人）所提交的證明文件的形式要件進行形式審查，對申請登記的內(nèi)容進行實質(zhì)審核（包括房產(chǎn)現(xiàn)狀及權屬來源）。（三）公告。市房產(chǎn)管理部門認為有必要進行公告的，才公告征詢異議。公告不是法定的必需程序。公告的期限可根據(jù)公告的不同內(nèi)容，依據(jù)有關法律、法規(guī)等的規(guī)定或根據(jù)實際情況而確定。（四）核準登記，頒發(fā)房屋權屬證書。經(jīng)過審核批準確認的房屋權屬，準予登記。經(jīng)過審核未批準確認房屋權屬的，予以暫緩登記或不予登記。根據(jù)有關規(guī)定，需要暫緩登記的具體情況包括因正當理由不能按期交齊證明材料的、按規(guī)定需要補辦手續(xù)的、以及法律和法規(guī)規(guī)定可以準予暫緩登記的情況。屬違章建筑或臨時建筑的，登記機關不予登記。

　　房屋權屬登記申請人的主體資格應合法

　　房屋權屬登記必須依照《城市房地產(chǎn)管理法》的有關規(guī)定，由權利人（申請人）提出申請，在實際操作中，對房屋權屬登記申請人（權利人）的主體資格，原則上應滿足如下要求：

　　（一）權利人（申請人）為法人、其他組織的，應當使用其法定名稱，由其法定代表人申請。

　?。ǘ嗬耍ㄉ暾埲耍樽匀蝗说?，應當使用其身份證件上的姓名。共有房屋，由共有人共同申請。房屋他項權利登記，由權利人和他項權利人共同申請。權利人（申請人）為無民事行為能力或限制民事行為能力人的，應由其法定代理人代為申請。權利人不能親自辦理登記申請手續(xù)的，可出具委托書，由委托代理人代為申請。登記機關認為必要時，其委托書須經(jīng)公證機關公證。

　　（三）房產(chǎn)行政主管部門直管的公房由登記機關直接代為登記。

　?。ㄋ模┮婪ㄓ煞慨a(chǎn)行政主管部門代管的房屋，以及無人主張權利的房屋，由登記機關依法直接代為登記，但不頒發(fā)房屋權屬證書。

　　涉外房屋權屬登記，如何出具（權利人）申請人的身份證明

　?。ㄒ唬嗬耍ㄉ暾埲耍┦蔷幼≡谂c我國有外交關系國家的華僑，可以在我國駐該國的或領事館直接辦理公證證明。權利人（申請人）為居住在與我國有外交關系國家的外國人，只能在當?shù)剞k理公證文書，然后經(jīng)本國外交部或在其委托機構(gòu)公證，再經(jīng)我國駐該國的或領事館認證。

　　上述條款，權利人（申請人）所在國與我國簽訂有互免認證條款的，公證人（單位）出具的公證文書無需認證，可直接向市房產(chǎn)管理部門申請房屋權屬登記。

　?。ǘ嗬耍ㄉ暾埲耍榫幼≡谂c我國有無外交關系國家的（包括華僑和外國人），辦理公證、認證的程序如下：1.在住所地國家辦理公證。2.經(jīng)住所地國家外交部認證。3.再到與我國和住所地國家均有外交關系的第三國駐該國使領館認證。4.再經(jīng)第三國外交部認證。5.我國外交部認證。本條款中，權利人（申請人）是華僑和外籍華人，如果辦理上述認證手續(xù)確實有困難，可以請求當?shù)貎S辦、僑聯(lián)等機構(gòu)出具確認是住所地國家公證人（單位）出具的公證文書的證明，但該證明不具有必須采證的程序效力。如申請權屬登記的標的價值特別大時，市房產(chǎn)管理部門可根據(jù)情況對該證明予以采證或不予采證。

　?。ㄈ嗬耍ㄉ暾埲耍榫幼∨_灣地區(qū)的公民，在實際事務處理中，對臺灣公證機關給臺灣同胞出具的公證文書，市房產(chǎn)管理部門一般可予采證，辦理權屬登記。

　?。ㄋ模╆P于涉外房產(chǎn)繼承事項的登記，權利人（申請人）除按有關規(guī)定辦理涉外證明外，還需到國內(nèi)房屋所在地公證機關再辦理國內(nèi)公證，由國內(nèi)公證機關出具繼承權公證書，市房產(chǎn)管理部門可依據(jù)繼承權公證書辦理房產(chǎn)登記事項。

　　如何實施房屋總登記

　　根據(jù)有關規(guī)定，?？谑腥嗣裾鶕?jù)需要，可在一定期限內(nèi)對本行政轄區(qū)內(nèi)的房屋進行統(tǒng)一的權屬登記，即實施房屋總登記。同時，市房產(chǎn)管理部門認為需要時，可報經(jīng)市人民政府批準，對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權屬證書進行驗證或換證。凡已列入總登記、驗證或換證范圍內(nèi)的房屋，無論權利人以往是否領取房屋權屬證書，權屬狀態(tài)有無變化，均應當在規(guī)定的期限內(nèi)辦理登記。具體操作中，實施總登記、驗證和換證的期限，由市人民政府規(guī)定，但應在規(guī)定的期限開始之日的30日前，就總登記、驗證和換證的區(qū)域、申請期限、當事人應當提交的有關證件、受理申請地點等事項進行公告。

　　新建房屋如何申辦房屋權屬登記

　　現(xiàn)實中，常存在一些新建房屋，未能及時申辦房屋產(chǎn)權登記的現(xiàn)象。根據(jù)有關規(guī)定，新建房屋在獲得房屋竣工驗收證明后的3個月內(nèi)，申請人應向市房產(chǎn)管理部門申請房屋所有權初始登記。在申辦房屋權屬登記之前，申請人頭先應就該房屋委托有關測繪機構(gòu)進行房屋面積測繪工作，取得房屋測繪報告后，并向市房產(chǎn)管理部門提交如下證明文件：（一）土地使用權證書或土地來源證明；（二）建設工程規(guī)劃許可證；（三）房屋竣工驗收合格的證明。（四）房產(chǎn)測繪機構(gòu)出具的房屋建筑面積測繪成果報告。（五）其他相應的證明材料。申請房屋權屬登記時，申請人可根據(jù)意愿申辦房屋總證（整棟房屋產(chǎn)權證），也可申辦分層或分戶房屋產(chǎn)權證。對商品房而言，一般原則上要求申辦分層或分戶證為宜。證件齊全，市房產(chǎn)管理部門受理登記申請，并在15個工作日內(nèi)核發(fā)房屋權屬證書。新建房屋在在建期間，若土地使用權設定抵押，該新建房屋竣工并經(jīng)驗收合格后，市房產(chǎn)管理部門也可給予辦理房屋權屬登記，并在房屋權屬證書上注明該房屋所占有土地設定的相應抵押事項。房屋權利人取得房屋產(chǎn)權證后，未經(jīng)該土地抵押權人同意或土地抵押關系解除，不得辦理房屋購賣等的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

　　舊城區(qū)老房屋也應申辦權屬登記

　　目前，居住在舊城區(qū)老房屋的一些居民常存在一種不正確的觀點，認為自家祖先留下的老房屋，已經(jīng)居住并使用了幾十年，是否申辦房屋產(chǎn)權證；或已取得原廣東省的房地產(chǎn)所有證，是否辦理換證登記手續(xù)，已經(jīng)不是很重要，其實不然。1995年1月1日，我國《城市房地產(chǎn)管理法》正式實施，并明確規(guī)定“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度”?！冻鞘蟹课輽鄬俚怯浌芾磙k法》第五條規(guī)定“房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的先進合法憑證”。1997年，我市按有關規(guī)定正式啟用了國家建設部統(tǒng)一印制的房屋權屬證書，也就是要求舊城區(qū)老房屋權利人（申請人），都應按規(guī)定申辦房屋權屬登記，或辦理原廣東省海口市《房地產(chǎn)所有證》的換證登記手續(xù)。具體可按如下規(guī)定及程序提交相應證明文件辦理。

　?。ㄒ唬┓课萁ㄖ娣e測繪成果報告。權利人（申請人）可先委托有關房屋測繪機構(gòu)進行房屋測繪工作。

　?。ǘ┡f證換新證的，應提交原廣東省海口市《房地產(chǎn)所有證》，以及其他相應的證明文件；申請舊城區(qū)老房屋初始登記的，應提交《土地使用權證》、房屋權屬來源的相應證明文件，以及其他相應的證明文件。

　　證件齊全的，市房產(chǎn)管理部門受理登記申請，經(jīng)審核確認權屬的，可在15個工作日內(nèi)辦結(jié)房屋初始登記手續(xù)；或在5個工作日內(nèi)辦結(jié)舊證換新證的登記手續(xù)，核發(fā)房屋權屬證書。

　　商品房預售（購）應注意什么

　　商品房預售，俗稱“賣樓花”，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中且未取得房屋竣工驗收合格證明的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。根據(jù)城市《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規(guī)定，商品房預售實行許可證制度和商品房預售合同的登記備案制度。也就是在?？谑行姓爡^(qū)范圍內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，頭先應當向市房產(chǎn)管理部門申請商品房預售許可證，取得《商品房預售許可證》后方可進行商品房預售，并按規(guī)定程序辦理預售合同登記備案

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