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土地增值稅征收悄然加力 短期難以影響房價
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:新華網(wǎng) 閱讀 592 次
當(dāng)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收政策尚無定論之際,土地增值稅力度正悄然收緊。專家認(rèn)為,土地增值稅的嚴(yán)格征收有助于遏制房地產(chǎn)企業(yè)的囤地、囤房現(xiàn)象,并在一定程度上抑制房地產(chǎn)暴利,但短期看影響力難以傳導(dǎo)至房價。
部分地區(qū)收緊力度
今年以來,部分地區(qū)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)開始加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的征管力度。
我國征收土地增值稅主要采取預(yù)征和清算相結(jié)合的方式。廣西、河南、廈門等地稅務(wù)部門紛紛出臺文件,提高土地增值稅預(yù)征率、將核定征收改為查賬征收,并且更嚴(yán)格地要求企業(yè)在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行土地增值稅的清算。
例如,廣西地稅局在2月末發(fā)文要求,從2010年3月1日起調(diào)整土地增值稅預(yù)征率,普通住宅按0.5%的預(yù)征率預(yù)征,非普通住宅的預(yù)征率提高一倍,按2%-3%預(yù)征。河南省地稅局則要求,所有房地產(chǎn)開發(fā)項目納稅人一律按查賬征收方式按預(yù)征率征收土地增值稅,待符合土地增值稅清算條件后,由納稅人按規(guī)定自行清算,并結(jié)清稅款。
“土地增值稅其實是從拿到土地之后,以當(dāng)時的土地成本蓋好房子,扣除其他的建筑成本以及稅費(fèi)之后,整個房地產(chǎn)項目的增值收益?!蓖恋貙<亦u曉云表示,在實際執(zhí)行過程中,由于開發(fā)企業(yè)的成本核算存在較大的技術(shù)難題,需要有長期跟蹤機(jī)制,同時沒有嚴(yán)格的征繳時限,土地增值稅一直采取預(yù)征的權(quán)宜之計,大部分地區(qū)按預(yù)售商品房收入的1%-2%的比例征收。該稅種在實際的操作中有一定難度。
去年7月,國稅總局曾對八家房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅情況進(jìn)行過摸底。鄒曉云表示,去年的摸底結(jié)果現(xiàn)在仍然不得而知。至于未來究竟如何征收、從什么環(huán)節(jié)計算增值收益有待進(jìn)一步考量。
由于土地增值稅是按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所取得的收益征稅,因此只有當(dāng)房地產(chǎn)項目全部竣工結(jié)算時才能計算出準(zhǔn)確的土地增值稅稅額。但房地產(chǎn)開發(fā)周期長,很多房企在達(dá)到清算標(biāo)準(zhǔn)后又以各種方式推遲清算。此外,土地增值稅的預(yù)征率較低,因此,其一直沒能充分發(fā)揮調(diào)節(jié)土地增值收益的作用。這一稅種2007年在房地產(chǎn)市場急劇升溫的時候曾經(jīng)提出過加強(qiáng)征收,但因2008年金融危機(jī)的到來而不了了之。
上海易居研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為,目前針對土地增值稅已經(jīng)有了比較完善的規(guī)定,未來可能會根據(jù)項目提高預(yù)征比例,也不排除嚴(yán)格按照四級累進(jìn)制征收。
短期難以影響房價
新“國十條”提及,稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定,認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作,對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行清算和稽查。
“嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅政策,可以遏制房地產(chǎn)企業(yè)的囤地、囤房,抑制房地產(chǎn)的獲利空間?!编u曉云表示,各地方稅務(wù)局在過去數(shù)年并沒有全數(shù)收取土地增值稅,如果現(xiàn)在嚴(yán)格征收,房企需要變現(xiàn)手中持有的土地或者房屋才能交稅,這時則增加企業(yè)的成本,影響其現(xiàn)金流。
房地產(chǎn)人士則認(rèn)為,一般在地產(chǎn)開發(fā)中,土地增值稅等稅收都預(yù)提一定比例,在項目結(jié)轉(zhuǎn)后匯繳,多退少補(bǔ)。對房地產(chǎn)企業(yè)來說,國稅局已于2007年重申土地增值稅,房地產(chǎn)公司在其損益表中一般進(jìn)行了撥備,所以目前暫時不會對房地產(chǎn)企業(yè)的盈利有較大影響,但會影響房地產(chǎn)商的現(xiàn)金流及財政狀況。
不過,鄒曉云表示,由于目前開發(fā)商幾乎壟斷了房地產(chǎn)市場,如果開發(fā)商成本增加,這一部分作為房企成本或?qū)⒂嬋敕績r中,因此,對抑制房價作用不大。
楊紅旭則表示,如果嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅,短期內(nèi)可能對開發(fā)商的影響大,但開發(fā)商是否會轉(zhuǎn)嫁成本尚待觀察,土地增值稅是在房地產(chǎn)項目已經(jīng)銷售完畢或者至少銷售85%以上后才進(jìn)行清算的,如果房價和成交量往下走顯然無法轉(zhuǎn)嫁成本。他還認(rèn)為,目前對二手房交易的土地增值稅是免征的,如果未來二手房需要征收這一稅種則對抑制房價有較大影響。
北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授趙曉認(rèn)為,針對不同的商品房類型,土地增值稅的預(yù)征稅率和實際清算稅率是不一樣的。如果嚴(yán)格征收土地增值稅,那么無疑會加大非普通住宅的成本,轉(zhuǎn)而保證普通住房的有效供給。
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