在房地產(chǎn)交易過程中，估價常常是必不可少的環(huán)節(jié)。比如：土地使用權(quán)出讓、作價入股、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、保險、納稅、征地和房屋拆遷補償、房地產(chǎn)分割合并、房地產(chǎn)糾紛、房地產(chǎn)拍賣、投資決策及企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價（如企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、股份制改組、合并兼并等）等。

　　房地產(chǎn)估價如何進(jìn)行？不論是何種房地產(chǎn)估價，當(dāng)事人都應(yīng)向有關(guān)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)進(jìn)行委托，按規(guī)定簽訂房地產(chǎn)估價委托合同，并遞交該房地產(chǎn)的權(quán)屬證明和其他有關(guān)資料。評估機構(gòu)派出專業(yè)人員，選擇合理的評估方法，確定評估價格，較后出具評估報告。

　　選擇估價機構(gòu)

　　有房地產(chǎn)估價的需要后，當(dāng)事人應(yīng)認(rèn)真選擇房地產(chǎn)估價機構(gòu)。目前，本市經(jīng)有關(guān)部門核準(zhǔn)從業(yè)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)有67家，當(dāng)事人應(yīng)根據(jù)需要，選擇與評估目的相應(yīng)資質(zhì)的估價機構(gòu)進(jìn)行評估。如，土地使用權(quán)出讓底價的評估，上市公司土地使用權(quán)價值的評估，一定要選擇A級機構(gòu)；而一般房地產(chǎn)購賣、抵押等估價，可選擇A級、B級或C級機構(gòu)評估。

　　估價委托合同是委托估價方和受理估價方權(quán)利和義務(wù)的確定，包括估價對象、估價目的、估價時點，需提供的資料，估價收費，估價報告書的交付及其他有關(guān)事項的相互約定。

　　估價專業(yè)人員

　　本市的房地產(chǎn)估價專業(yè)人員現(xiàn)有三種：

　　1.注冊房地產(chǎn)估價師是通過國家人事部、建設(shè)部的全國統(tǒng)一考試合格，取得房地產(chǎn)估價師《執(zhí)業(yè)資格證書》，并經(jīng)注冊登記后允許從事房地產(chǎn)估價活動的專業(yè)人員，目前，本市有注冊房地產(chǎn)估價師資質(zhì)的有1359 人。

　　2.土地估價師是經(jīng)國家國土資源部全國統(tǒng)一考試合格，取得土地估價師《執(zhí)業(yè)資格證書》的專業(yè)估價人員，目前本市有土地估價師資質(zhì)的人員有307人。

　　3.房地產(chǎn)估價員是經(jīng)上海市房屋土地資源管理局考試合格取得崗位合格證書的專業(yè)估價人員，目前，本市有房地產(chǎn)估價員686人。房地產(chǎn)估價員可以在注冊房地產(chǎn)估價師或土地估價師指導(dǎo)下從事房地產(chǎn)估價活動，但不得獨立簽署估價報告。

　　估價方法

　　房地產(chǎn)估價有三大基本方法，即市場比較法、收益法、成本法。其他估價方法都是上述三大基本方法的派生。

　　市場比較法指將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格進(jìn)行交易日期、交易情況、區(qū)域因素、個別因素等的修正，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的估價方法。市場比較法的理論依據(jù)是替代原理，適用于類似房地產(chǎn)交易實例較多的場合，在房地產(chǎn)比較發(fā)達(dá)的情況下，它是一種說服力較強，具有現(xiàn)實性，較常用的估價方法。

　　收益法指預(yù)計估價對象未來各期的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折算到估價時點上的現(xiàn)值后累加，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的估價方法。收益法適用于評估有收益或潛在收益的房地產(chǎn)。

　　成本法指求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的估價方法。成本法適用于房地產(chǎn)市場不發(fā)達(dá)，難以運用市場比較法的房地產(chǎn)估價，對于既無收益又很少出現(xiàn)購賣的公用建筑也比較適用。

　　估價收費標(biāo)準(zhǔn)

　　房地產(chǎn)估價收費的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)的是滬價房（1996 ）第088 號文，采取差額定率累進(jìn)計費，即按房地產(chǎn)價格總額大小劃分費率檔次，分檔計算各檔的收費，各檔收費額累計之和為收費總額。具體收費標(biāo)準(zhǔn)為：據(jù)悉，上海市《中介服務(wù)收費管理辦法》實施細(xì)則已頒布，明確了房地產(chǎn)估價收費實行政府指導(dǎo)價。有關(guān)部門正在制訂、調(diào)整房地產(chǎn)估價收費標(biāo)準(zhǔn)的基準(zhǔn)價及浮動幅度以及執(zhí)行期。

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