商業(yè)地產(chǎn)項目商業(yè)與地產(chǎn)“兩張皮”合二為一？

　　從底商，到商業(yè)街，再到MALL，短短時間內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)以“奔騰”的速度完成了多次升級。近日，來自全國部分知名企業(yè)的代表、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃專家共同聚頭浙江嘉興，共謀商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢和現(xiàn)存問題。

　　商業(yè)與地產(chǎn)“兩張皮”

　　“商鋪在一段時間內(nèi)非常火爆，現(xiàn)在許多投資者的鋪面都擱在手里了，租不出去?，F(xiàn)在‘一鋪養(yǎng)三代’在發(fā)達城市已經(jīng)玩不轉(zhuǎn)了，但在內(nèi)地其它城市，還有許多消費者加入投資商業(yè)地產(chǎn)的隊伍。”在論壇上業(yè)內(nèi)人士對此不無憂慮。 

　　據(jù)了解，目前，從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)銷售的角度，大致可分為以下三種類型：

　　一是出售商鋪產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)，業(yè)內(nèi)人士稱之謂“產(chǎn)權(quán)式商鋪”。為了賣出去，很多開發(fā)商都采取了降低置業(yè)門檻，來化解大賣場面積消化的難題。大部分都“出售后返租”，并以“高回報租金”、“若干年后回購”為吸引。

　　二是出租。業(yè)內(nèi)人士介紹，在這種方式下，商業(yè)地產(chǎn)商把開發(fā)出的項目以出租為主，開發(fā)商通過對招商權(quán)的完全控制，來達到控制進場業(yè)態(tài)種類，形成自己經(jīng)營特色。這一類檔次有高有低，檔次高的有上海新天地、中信泰富廣場等；中低檔次的有貴陽三橋綜合批發(fā)市場、沈陽時尚商業(yè)有限公司的太原街商鋪。

　　三是，商家與地產(chǎn)商結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟。“現(xiàn)在較吸引人們眼球的是‘萬達模式’。大連萬達集團與沃爾瑪、歐倍德等國際商業(yè)連鎖企業(yè)建立了緊密的戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，其所建的商業(yè)項目在開工之前，便已確定大部分面積要租與國際商業(yè)大鱷，故被稱為‘訂單地產(chǎn)’”。萬達集團得到的利益是通過租金的方式獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流。歐倍德節(jié)省了選址時間和機會成本，避免新店建設(shè)方面的巨額原始投入。

　　但是，商業(yè)和地產(chǎn)始終還是“兩張皮”。規(guī)劃設(shè)計專家董光器認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不懂商業(yè)的現(xiàn)象普遍存在，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營商、物業(yè)管理商三方交接還不規(guī)范。在這種狀況下，商業(yè)地產(chǎn)投資項目前期風(fēng)險是很大的。如果“養(yǎng)鋪”不成成“死鋪”，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)營商和商鋪投資商的矛盾就會暴露。前期投資風(fēng)險和承諾兌現(xiàn)好壞是產(chǎn)生投訴的導(dǎo)火線，還可能形成類似住宅開發(fā)商、物業(yè)管理公司和業(yè)主的羅圈官司。

　　“現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)商絕大多數(shù)是從住宅地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變過來，遵循的是住宅地產(chǎn)操作手法，套現(xiàn)是位的，他們急于還清銀行貸款、利息、施工單位工程款和供貨單位的材料款等。做法是一賣了之，后遺癥較大。”中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟主席荀培路如是說。

　　商業(yè)“游戲”要有規(guī)則

　　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和商鋪投資經(jīng)營是一個高投資、高回報、高風(fēng)險的行業(yè)。一些商業(yè)地產(chǎn)投資商出于自身利益的需要，追求新的投資盈利模式，引發(fā)了大型商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展高潮，搶商機爭項目，論證不充分，建設(shè)開發(fā)盲目，招商和項目定位與市場脫節(jié)，造成了階段性、結(jié)構(gòu)性、地域性的不平衡和網(wǎng)點布局的不合理，并引發(fā)就業(yè)、擾民、影響交通、破壞環(huán)境等一系列問題。重復(fù)建設(shè)造成了商業(yè)資源和社會資源的嚴(yán)重浪費；網(wǎng)點店過剩，新型業(yè)態(tài)發(fā)育緩慢；尤其是大量的 SHOPPINGMALL（大賣場）項目在全國范圍內(nèi)上馬，對小型商業(yè)企業(yè)的殺傷力很大。

　　“零售商和房地產(chǎn)商開始相互不認(rèn)識、不理解，或者相互不怎么看一眼，但差不多3年前這兩個家伙慢慢開始走到一起來了，這是城市改造的需要，也是經(jīng)濟發(fā)展的需要，我們需要雙贏，我們需要三贏。”浙江銀泰百貨總經(jīng)理厲玲的一番話不無深意。

　　“商業(yè)是城市的基本內(nèi)容，商業(yè)街是城市的一張名片，城市的發(fā)展規(guī)劃，不是歸商業(yè)部門管的。城市的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，應(yīng)該是城市的總體發(fā)展規(guī)劃的重要組成部分?！敝袊嗣翊髮W(xué)黃國雄教授指出，面對商業(yè)地產(chǎn)的熱和城市的規(guī)劃，要處理好三個關(guān)系：

　　是商與業(yè)的關(guān)系。如果政府熱企業(yè)不熱，以行政命令來勒令，可能造成的問題；

　　是開發(fā)與經(jīng)營的關(guān)系。開發(fā)不同與經(jīng)營，開發(fā)要考慮經(jīng)營的連續(xù)性、可持續(xù)性和穩(wěn)定性，這樣才可以保證開發(fā)的市場效應(yīng)；

　　第三是要研究規(guī)模和效益的問題，不管是地產(chǎn)商和經(jīng)營商，較終的目的是要盈利，因此要考慮規(guī)模和效益的問題。一定的規(guī)模一點的效益，適度的規(guī)模適度的效益，較佳規(guī)模較佳效益，過度規(guī)模沒有效益或負(fù)效益。 

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