近日接到不少讀者電話，反映很多購房人在簽訂正式購房合同前，開發(fā)商都要求購房人先簽一份認(rèn)購書，并交付一部分定金。而購房人往往認(rèn)為反正認(rèn)購書不是合同，所以經(jīng)常是草草簽訂，結(jié)果給自己帶來不少麻煩，陷入被動。究竟認(rèn)購書有沒有法律效力？購房人要不要簽認(rèn)購書？如果簽應(yīng)注意什么？本刊就讀者關(guān)心的問題采訪了有關(guān)權(quán)威人士。

　　認(rèn)購書是不是購房必經(jīng)程序？

　　北京市英島律師事務(wù)所鄧澤敏、許昭霞兩位律師明確指出，現(xiàn)有的法律、地方性法規(guī)中并沒有關(guān)于“認(rèn)購書”的法律概念，也沒有購房前應(yīng)當(dāng)簽訂“認(rèn)購書”的法律規(guī)定。因此，簽訂“認(rèn)購書”并非購房的必經(jīng)程序。所以如果可能，購房人在確定要購購的項目后，較好不簽認(rèn)購書而直接簽訂購房合同。這樣可以避免在與開發(fā)商就合同條款進(jìn)行的談判中，因認(rèn)購書中的約定特別是定金問題而使自己陷入被動。

　　認(rèn)購書是否有法律效力？

　　認(rèn)購書究竟屬于什么性質(zhì)的文件？應(yīng)該具備哪些內(nèi)容？是否有法律效力？鄧澤敏、許昭霞二位律師指出，在本市房地產(chǎn)交易實踐中，通常認(rèn)為：“認(rèn)購書”是具有意向書性質(zhì)的法律文件。主要包括的內(nèi)容有：1、相關(guān)各方如出賣人、購受人、代理人等的主要情況；2、認(rèn)購物業(yè)(樓盤)的情況；3、房屋的價款；4、付款方式；5、認(rèn)購條款等內(nèi)容。而且，“認(rèn)購書”通常還要雙方簽字蓋章。

　　具備上述內(nèi)容及形式后，尤其是“認(rèn)購書”中約定了購賣雙方具體的權(quán)利義務(wù)后，一般說來，“認(rèn)購書”就其表述的內(nèi)容具有了一定的約束力，并具備了相應(yīng)的法律效力，只要其內(nèi)容不違反法律規(guī)定，且購受人所購物業(yè)(樓盤)的法律手續(xù)齊備(五證齊全)，該“認(rèn)購書”一般具有一定的法律效力。

　　違約方應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？

　　在簽訂“認(rèn)購書”的同時，開發(fā)商大都要求購房人同時交付一定數(shù)量的定金，并在認(rèn)購書中約定，如果購受人在約定的時間內(nèi)不簽訂正式的《商品房購賣合同》，出賣人(開發(fā)商)有權(quán)沒收購受人交納的定金等條款。

　　按照以上雙方的約定，如果購方?jīng)]有按照認(rèn)購書規(guī)定的時間、地點去簽約，屬購方違約，定金不予返還；賣方在認(rèn)購書規(guī)定的期限內(nèi)將認(rèn)購房屋轉(zhuǎn)售他人而導(dǎo)致未能正式簽約，屬賣方違約，應(yīng)雙倍返還定金。

　　如果一方在正式簽約時對認(rèn)購書中確認(rèn)的條件，如價格、房號、面積等進(jìn)行修改而導(dǎo)致簽約未成，視為違約。購方違約的，定金不予返還；賣方違約的，應(yīng)雙倍返還定金。

　　在實踐中，由于簽訂合同時涉及諸多條款的談判，雙方在某些條款上達(dá)不成一致意見，導(dǎo)致合同無法簽訂。在這種情況下，有些開發(fā)商往往以購方拒簽合同為由，拒絕返還購房人定金，遇到這種情況怎么辦？鄧澤敏、許昭霞二位律師指出，《較高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方‘拒絕訂立’主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方‘拒絕訂立’合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”而“認(rèn)購書”通常表述為：“如果購受人在一段時間內(nèi)不簽訂正式的《商品房購賣合同》，出賣人有權(quán)沒收購受人交納的定金。”所以，如果購賣雙方都不是“拒絕訂立”或“不簽訂”正式的商品房購賣合同，而只是因一些具體條款無法達(dá)成一致意見，導(dǎo)致未能簽約，那么賣方應(yīng)把定金全部返還購方，不應(yīng)以此為由“沒收定金”。

　　簽“認(rèn)購書”時要注意什么？

　　鑒于以上分析，有關(guān)專家提醒購房人：

　　一、在簽訂認(rèn)購書之前，一定要認(rèn)真審閱認(rèn)購書的條款，較好再看一下即將簽訂的合同。在此基礎(chǔ)上，再決定是否簽認(rèn)購書并付定金。

　　二、簽認(rèn)購書時不要怕麻煩。為了避免發(fā)生糾紛，應(yīng)將開發(fā)商的某些口頭承諾，以書面形式明確約定。

　　三、如認(rèn)購書中有購房人尚不了解的內(nèi)容，比如要求購房人接受物業(yè)管理服務(wù)，購房人則應(yīng)要求在認(rèn)購書中明確物業(yè)管理公司和收費標(biāo)準(zhǔn)。如不能明確，則應(yīng)刪除這一條。

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