認購書是不是購房必經(jīng)程序？

　　北京市英島律師事務(wù)所鄧澤敏、許昭霞兩位律師明確指出，現(xiàn)有的法律、地方性法規(guī)中并沒有關(guān)于“認購書”的法律概念，也沒有購房前應(yīng)當簽訂“認購書”的法律規(guī)定。因此，簽訂“認購書”并非購房的必經(jīng)程序。所以如果可能，購房人在確定要購購的項目后，較好不簽認購書而直接簽訂購房合同。這樣可以避免在與開發(fā)商就合同條款進行的談判中，因認購書中的約定特別是定金問題而使自己陷入被動。

　　認購書是否有法律效力？

　　認購書究竟屬于什么性質(zhì)的文件？應(yīng)該具備哪些內(nèi)容？是否有法律效力？鄧澤敏、許昭霞二位律師指出，在本市房地產(chǎn)交易實踐中，通常認為：“認購書”是具有意向書性質(zhì)的法律文件。主要包括的內(nèi)容有：1、相關(guān)各方如出賣人、購受人、代理人等的主要情況；2、認購物業(yè)（樓盤）的情況；3、房屋的價款；4、付款方式；5、認購條款等內(nèi)容。而且，“認購書”通常還要雙方簽字蓋章。

　　具備上述內(nèi)容及形式后，尤其是“認購書”中約定了購賣雙方具體的權(quán)利義務(wù)后，一般說來，“認購書”就其表述的內(nèi)容具有了一定的約束力，并具備了相應(yīng)的法律效力，只要其內(nèi)容不違反法律規(guī)定，且購受人所購物業(yè)（樓盤）的法律手續(xù)齊備（五證齊全），該“認購書”一般具有一定的法律效力。

　　違約方應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？

　　在簽訂“認購書”的同時，開發(fā)商大都要求購房人同時交付一定數(shù)量的定金，并在認購書中約定，如果購受人在約定的時間內(nèi)不簽訂正式的《商品房購賣合同》，出賣人（開發(fā)商）有權(quán)沒收購受人交納的定金等條款。

　　按照以上雙方的約定，如果購方?jīng)]有按照認購書規(guī)定的時間、地點去簽約，屬購方違約，定金不予返還；賣方在認購書規(guī)定的期限內(nèi)將認購房屋轉(zhuǎn)售他人而導(dǎo)致未能正式簽約，屬賣方違約，應(yīng)雙倍返還定金。

　　如果一方在正式簽約時對認購書中確認的條件，如價格、房號、面積等進行修改而導(dǎo)致簽約未成，視為違約。購方違約的，定金不予返還；賣方違約的，應(yīng)雙倍返還定金。

　　在實踐中，由于簽訂合同時涉及諸多條款的談判，雙方在某些條款上達不成一致意見，導(dǎo)致合同無法簽訂。在這種情況下，有些開發(fā)商往往以購方拒簽合同為由，拒絕返還購房人定金，遇到這種情況怎么辦？鄧澤敏、許昭霞二位律師指出，《較高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》百一十五條規(guī)定：“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方‘拒絕訂立’主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方‘拒絕訂立’合同的，應(yīng)當雙倍返還定金。”而“認購書”通常表述為：“如果購受人在一段時間內(nèi)不簽訂正式的《商品房購賣合同》，出賣人有權(quán)沒收購受人交納的定金?！彼裕绻徺u雙方都不是“拒絕訂立”或“不簽訂”正式的商品房購賣合同，而只是因一些具體條款無法達成一致意見，導(dǎo)致未能簽約，那么賣方應(yīng)把定金全部返還購方，不應(yīng)以此為由“沒收定金”。

　　簽“認購書”時要注意什么？

　　鑒于以上分析，有關(guān)專家提醒購房人：

　　一、在簽訂認購書之前，一定要認真審閱認購書的條款，較好再看一下即將簽訂的合同。在此基礎(chǔ)上，再決定是否簽認購書并付定金。二、簽認購書時不要怕麻煩。為了避免發(fā)生糾紛，應(yīng)將開發(fā)商的某些口頭承諾，以書面形式明確約定。三、如認購書中有購房人尚不了解的內(nèi)容，比如要求購房人接受物業(yè)管理服務(wù)，購房人則應(yīng)要求在認購書中明確物業(yè)管理公司和收費標準。如不能明確，則應(yīng)刪除這一條。本報記者陳美秋

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