入住當(dāng)日，即夢(mèng)醒時(shí)分。雖然東部中檔物業(yè)面臨租金持續(xù)低走的局面，但是，據(jù)租賃市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士判斷：在東部房產(chǎn)投資仍有很大空間，投資的成敗，主要取決于小業(yè)主的眼光與技巧。

　　巧購(gòu)二手房

　　如果簡(jiǎn)單的計(jì)算，現(xiàn)在租金持續(xù)低走，個(gè)別樓盤“以租養(yǎng)貸”從賬面上就算不平，小業(yè)主似乎應(yīng)該放棄在東部投資購(gòu)房的夢(mèng)想了。但是有多年房產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的 人士舒可心認(rèn)為，這恰恰是小業(yè)主廉價(jià)收購(gòu)中高端房產(chǎn)的好時(shí)機(jī)。

　　在地產(chǎn)投資風(fēng)較勁的時(shí)候，一批盲目追風(fēng)的業(yè)主沒(méi)有切實(shí)計(jì)算自己的經(jīng)濟(jì)能力，也沒(méi)有客觀了解、預(yù)測(cè)租賃市場(chǎng)的走勢(shì)，從而導(dǎo)致了自己的錯(cuò)誤投資。投資失誤的小業(yè)主處境相當(dāng)尷尬：一方面，入住時(shí)期開(kāi)支非常大，短期內(nèi)房產(chǎn)又無(wú)法出租，現(xiàn)金吃緊；另一方面，又不敢降低租金，增加市場(chǎng)機(jī)會(huì)，害怕租金一降低，租“養(yǎng)”不起貸，每月還要補(bǔ)貼租金的缺口，而且降低租金勢(shì)必引起社區(qū)內(nèi)的惡性競(jìng)爭(zhēng)，房客樂(lè)了，業(yè)主賠了。所以他們處置這筆不良資產(chǎn)的較好辦法就是“斬倉(cāng)割肉”——賣掉這筆資產(chǎn)。

　　雖然這種二手房產(chǎn)對(duì)于原有的業(yè)主來(lái)說(shuō)是塊“爛肉”，但對(duì)于承接它的業(yè)主來(lái)說(shuō)就是筆很好的投資了。頭先，購(gòu)房的總成本降低了；其次，二手房都是現(xiàn)房，購(gòu)后很快就可以租出去，既沒(méi)有購(gòu)期房的入住風(fēng)險(xiǎn)，又可以立即得到現(xiàn)時(shí)回報(bào)；第三，雖然是二手房，但仍然是新房，所以并不會(huì)影響房屋的品質(zhì)，不會(huì)影響出租價(jià)格。

　　這類二手房有一定的供量，但是目前市場(chǎng)渠道不暢，找起來(lái)比較麻煩。一般在房地產(chǎn)的專業(yè)網(wǎng)絡(luò)、各社區(qū)的業(yè)委會(huì)能得到相應(yīng)的信息。


　　挑剔會(huì)有好回報(bào)

　　據(jù)仲量聯(lián)行張紅介紹，售價(jià)在１００００元／平方米以上的商品房，如果有足夠品質(zhì)的支持，那么它們?cè)谧赓U市場(chǎng)上的表現(xiàn)就比較平穩(wěn)。

　　以世貿(mào)國(guó)際公寓為例，仲量聯(lián)行、中原物業(yè)都注意到世貿(mào)國(guó)際公寓的租賃情況明顯優(yōu)于周邊區(qū)域的同類樓盤。據(jù)他們分析，世貿(mào)國(guó)際公寓租賃的活躍主要是源于以下幾點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：

　?。保畼潜P位于ＣＢＤ核心區(qū)內(nèi)，位置優(yōu)越，交通方便。

　?。玻a(chǎn)品定位準(zhǔn)確。

　　與國(guó)貿(mào)、嘉里等高端公寓比較，世貿(mào)國(guó)際公寓有幾個(gè)特點(diǎn)：

　?。保?硬件配套設(shè)施、公共空間裝修檔次相差無(wú)幾；

　?。玻?在戶型面積標(biāo)準(zhǔn)方面，發(fā)展商有意選擇了大戶型；

　?。常?針對(duì)ＣＢＤ高端公寓，出門就是馬路的缺陷，世貿(mào)國(guó)際公寓特別加強(qiáng)了社區(qū)環(huán)境的處理，成為ＣＢＤ核心區(qū)內(nèi)罕見(jiàn)的環(huán)境較好的現(xiàn)房；

　?。矗?選擇與嘉里、國(guó)貿(mào)同一檔次的物業(yè)管理公司進(jìn)行后期管理，從而強(qiáng)化了租客對(duì)社區(qū)的認(rèn)同；

　?。担?世貿(mào)國(guó)際公寓的租金水平在２０美金／月／平方米左右，比國(guó)貿(mào)、嘉里的公寓租金低１０美金，國(guó)貿(mào)、嘉里的客戶在不失體面的前提下，用同樣的租金預(yù)算，在這里可以享受到更舒適的品質(zhì)。

　　從世貿(mào)國(guó)際公寓的案例可以看出，在租金低靡時(shí)期購(gòu)購(gòu)?fù)顿Y型房產(chǎn)頭先要保證社區(qū)、戶型、裝修、設(shè)備、園林、人群等方面的綜合品質(zhì)；其次，還應(yīng)購(gòu)購(gòu)更有特色的樓盤，比如，世貿(mào)國(guó)際公寓的環(huán)境，海晟名苑、當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城的水景等等；第三，在品質(zhì)、形象上爭(zhēng)取做到與高端租賃樓盤品質(zhì)的互補(bǔ)，爭(zhēng)取分流高端租賃樓盤的部分客戶。


　　小業(yè)主必須結(jié)盟

　　國(guó)貿(mào)、嘉里、雅士閣等高端樓盤的熱租雖然有其地段、品質(zhì)等先天優(yōu)勢(shì)，但其統(tǒng)一的營(yíng)銷策略更值得小業(yè)主借鑒。

　　高端樓盤往往只租不售，產(chǎn)權(quán)單一。單一的產(chǎn)權(quán)有利于社區(qū)的統(tǒng)一管理，與小業(yè)主集中的社區(qū)相比，產(chǎn)權(quán)單一的社區(qū)有幾大優(yōu)勢(shì)：

　　頭先，單一產(chǎn)權(quán)有利于對(duì)樓盤立面、公共空間的統(tǒng)一管理。

　　在小業(yè)主集中的社區(qū)，由于產(chǎn)權(quán)分散，僅僅安裝空調(diào)，就能把樓盤立面弄得亂七八糟，且業(yè)主們往往各家自掃門前雪，不注重公共空間、社區(qū)環(huán)境的維護(hù)。公共空間、社區(qū)環(huán)境的迅速衰退會(huì)直接影響樓盤的整體形象，進(jìn)而影響小業(yè)主自己的租金回報(bào)。租賃樓盤三年的“青春期”大部分也是由于設(shè)備、設(shè)施、立面、環(huán)境等缺乏維護(hù)造成的。

　　其次，單一產(chǎn)權(quán)可以使大業(yè)主從租金中抽取一定的比例用于樓盤維護(hù)、形象宣傳，增設(shè)服務(wù)項(xiàng)目，延長(zhǎng)樓盤的“熱租期”。而小業(yè)主往往關(guān)注物業(yè)管理費(fèi)的高低，青睞低物業(yè)管理費(fèi)的社區(qū)，更不要說(shuō)從入賬的租金里提出一部分進(jìn)行社區(qū)維護(hù)了。

　　第三，產(chǎn)權(quán)單一可以避免同一社區(qū)的租賃價(jià)格戰(zhàn)。同一社區(qū)內(nèi)一旦打售價(jià)格戰(zhàn)，社區(qū)形象便會(huì)受到影響，租金水平也一發(fā)不可收拾，而這恰恰是小業(yè)主集中社區(qū)的通病。

　　第四，產(chǎn)權(quán)單一可以在社區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)對(duì)房客的審核制度，避免個(gè)別房客的個(gè)人行為影響了整個(gè)社區(qū)的形象。

　　當(dāng)然，小業(yè)主集中的社區(qū)產(chǎn)權(quán)不可能統(tǒng)一，所以，在朝陽(yáng)園取得一定經(jīng)驗(yàn)的房產(chǎn)投資人士舒可心提出，必須加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)的權(quán)威性、專業(yè)性，通過(guò)業(yè)主委員會(huì)來(lái)行使與大業(yè)主類似的職能，維持社區(qū)的整體租金水平。

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