體會城市綜合體的成因和形態(tài)－城市綜合體開發(fā)的體會與創(chuàng)新：[實錄]2009年中國城市綜合體發(fā)展峰會

　　主持人：謝謝曲先生，在頭都經(jīng)濟(jì)報道當(dāng)中有一個短信平臺，四天以前有一個互動的話題，那個短信平臺非常強(qiáng)大，每天大概能上2400條短信，那天有一個較喜歡的百貨商場，他們把城市綜合體的概念拿過來了，他上面寫著我較喜歡萬達(dá)廣場，他說能夠吃喝玩樂，還能免費(fèi)停車。我們來看現(xiàn)在老百姓的調(diào)查，實際上把商場和百貨所有東西有一個界限邊緣，他用自己直接的感受，用腳和錢投票，你在大連看不到我們的節(jié)目，但是來的時候不妨礙把這個好消息告訴你。

　　華貿(mào)的建設(shè)對后來CBD東擴(kuò)三公里，可能對這個下決心的都有推動作用，下面有請國華置業(yè)鄔象龐總為我們做主題演講，大家歡迎！

　　鄔象龐：尊敬的各位專業(yè)、各位嘉賓大家好，北京國華置業(yè)的董事長因為臨時出差，不能出席，委托我代表發(fā)言。

　　今天跟大家交流開發(fā)城市建設(shè)綜合體的一些體會，今天我匯報的題目是城市綜合體開發(fā)的體會與創(chuàng)新。頭先向大家匯報一下華貿(mào)在這次全球金融危機(jī)的影響下的表現(xiàn)。從2008年金融危機(jī)到現(xiàn)在華貿(mào)線期投入使用的一號寫字樓和二號寫字樓出租率一直穩(wěn)定在90%以上，2008年3月才開始招組三號寫字樓到十月份出租率接近60%，截止到今年6月中旬出租率以后提升到85%。進(jìn)駐跨國公司企業(yè)已經(jīng)超過了192家，華貿(mào)公寓出租率目前仍然保持著，從目前的狀態(tài)形式看，華貿(mào)的新光天地商城年營業(yè)額會超過30億元，在目前的環(huán)境下華貿(mào)麗斯和萬豪酒店入住率都在60%，優(yōu)質(zhì)高端城市綜合體是高效綜合體，在經(jīng)濟(jì)危機(jī)來臨的時候相對來說抗跌能力比較強(qiáng)，這也充分說明城市綜合體在現(xiàn)代化城市發(fā)展中不斷涌現(xiàn)是有其深層次的原因。

以下是引用片段：
　　我們體會城市綜合體的成因和形態(tài)是這樣的，隨著中國城市化進(jìn)程的迅猛發(fā)展，過去落后于市場發(fā)展的各種需求不斷的積累，不斷的并發(fā)出來，從深度和廣度上都需要高質(zhì)量的城市功能載體的出現(xiàn)，于是城市綜合體營運(yùn)而生，國際上大型城市綜合體都是建筑形態(tài)的代表，形成這種需求的主要深層次原因包括以下幾個方面：

　　一是土地集約化的要求。由于城市化進(jìn)程的迅速發(fā)展，城市土地的稀缺性，土地利用價值在不斷提高，土地的價格迅速增長，所以土地開發(fā)需要集約化。

　　二是城市功能的要求。由于大城市生活、工作、交通等功能相互矛盾，需要這種一站式解決城市的核心，疏解辦公、生活、交通等沖突的壓力。

　　三是建筑功能互補(bǔ)的要求。城市綜合體的特點(diǎn)是把各種建筑功能融合在一起，互為配套，互為支持，這種關(guān)系構(gòu)成了把城市化小的集約化功能，所以人們常常把這種建筑的類型叫做城中城。實際上在華貿(mào)的建設(shè)當(dāng)中較早的規(guī)劃也是一個住宅區(qū)加商業(yè)配套和學(xué)校，雖然這也是一種小的綜合體，但是我們后來定位為城市綜合體以后商業(yè)比重就占據(jù)了主導(dǎo)地位，把商務(wù)、辦公、購物、酒店、居住等功能融為一體，形成現(xiàn)在典型的城市綜合體的形態(tài)。

　　我們體會城市綜合體的經(jīng)營模式有這樣以下特點(diǎn)：一是由于規(guī)模大，檔次高，常常成為城市區(qū)域的。

　　二是占用的沉淀的資金量非常巨大，追求的是比較長期的回報，雖然城市綜合體中的住宅部分可以銷售，收獲一部分資金，但是主體是長期持有的。

　　三是在經(jīng)營模式上一般做法是以大量持有經(jīng)營為特色，通過有效的組織和管理保證其功能定位的落實。

　　正因為具有這樣的特點(diǎn)所以在打造城市綜合體過程當(dāng)中，發(fā)展商要扮演更重要的角色，就是在確定市場定位的同時，還要落實招商、運(yùn)營、管理，選擇更合適的業(yè)態(tài)組合，較終實現(xiàn)定位。

　　因此相對于國內(nèi)市場來說，開發(fā)建設(shè)城市綜合體采用的是一種全新的模式，與一般的建房子賣房子滾動開發(fā)模式完全不同，這面臨很大的挑戰(zhàn)和風(fēng)險。由于城市綜合體追求的是長期回報，是發(fā)展商不僅要承擔(dān)開發(fā)建設(shè)當(dāng)中壓力，而且更重要的是要承擔(dān)未來經(jīng)營的壓力和風(fēng)險。所以要求發(fā)展商有很強(qiáng)的發(fā)展水平和把握市場的能力。如果發(fā)展商是一個上市公司，城市綜合體的業(yè)態(tài)可以為他提供很大的幫助和支持。

　　我們對城市綜合體的效益做了一個分析，城市綜合體所產(chǎn)生的效益是非常突出的，往往超出他本身的意義。從社會效益和經(jīng)濟(jì)效益兩方面來說，城市綜合體會產(chǎn)生良好的社會效益，一是他通過性的形象吸引品牌，知名企業(yè)的進(jìn)駐，帶動商業(yè)、旅游、服務(wù)等效益，成為城市的名片，提升城市的價值。，能夠?qū)崿F(xiàn)土地價值的。由于土地的集約化，功能的集約化，單位面積投入很大，但是產(chǎn)出更高。第三，能夠解決大量的城市就業(yè)問題，為城市增加稅源、稅收。第四，能夠帶動周邊區(qū)域的價值的提升，由于吸引大量的品牌進(jìn)駐，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位和升級，另外由于強(qiáng)大的配套服務(wù)輻射能力，以及品牌效應(yīng)，能帶動周邊區(qū)域的地價，房價增值。第五，能夠產(chǎn)生城市帶動作用。這要采用較前沿、較領(lǐng)跑的理念，整合各種資源，他的經(jīng)驗可以成為行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，城市建設(shè)的發(fā)展方向。

　　城市綜合體還能夠產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益，由于它能夠產(chǎn)生良好的社會效益，城市綜合體往往較其他類型的建筑產(chǎn)品帶來更高的經(jīng)濟(jì)效益。除了經(jīng)營本身帶來良好穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收益以外，城市綜合體內(nèi)有酒店、寫字樓，商場、公寓相互支持和配套，各自功能都能得到限度的發(fā)揮，內(nèi)在的價值也會得到大幅度的提升。

　　在市場的實際操作中城市綜合體公寓的售價和租金通常要比單獨(dú)住宅區(qū)高出很多，華貿(mào)的開發(fā)體會，華貿(mào)從規(guī)劃、開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、效益上都體現(xiàn)了上述城市綜合體的特點(diǎn)，頭先是規(guī)劃上體現(xiàn)了高度集約，從東長安街延長線15公頃地塊上，有寫字樓、商城、酒店面積于一體。產(chǎn)品市場定位高端，有三棟高達(dá)百余米級寫字樓，華貿(mào)商城，國際公寓，商務(wù)樓和綠地花園組成。

　　項目的主體只租不售，這當(dāng)中除了25%公寓向公眾散售以外，全部定位為長期持有，注重后期的經(jīng)營，立足長期的回報。

　　采用主流地產(chǎn)模式，在開發(fā)的過程當(dāng)中注重對產(chǎn)業(yè)鏈的整合，做到上游有資金，中游有開發(fā)，下游有管理，不僅能夠保證物業(yè)產(chǎn)品的品質(zhì)，而且有利于物業(yè)的持續(xù)升值和品牌的長期經(jīng)營。

　　自從2007年9月華貿(mào)竣工以來也產(chǎn)生強(qiáng)大的聚合效益，目前在華貿(mào)商圈云集了1100多個國際品牌，兩座堪稱高端的酒店，70多家餐廳，20多家咖啡店等等，目前華貿(mào)的業(yè)態(tài)可為社會創(chuàng)造兩萬多個就業(yè)崗位，每年可以給國家?guī)韼资畠|稅源。金融機(jī)構(gòu)和近千家商業(yè)品牌的進(jìn)駐形成了具有國際水準(zhǔn)的華貿(mào)商圈，提升了北京CBD產(chǎn)業(yè)定位，并且為CBD東擴(kuò)奠定了基礎(chǔ)。

　　我們對城市綜合體還有一些新的體會和探索，在開發(fā)華貿(mào)商業(yè)地產(chǎn)為主的城市綜合體以后，我們在奧北地區(qū)拿了一塊地，開展建設(shè)以住宅建設(shè)為主的華貿(mào)城項目，我們借助開發(fā)城市綜合體經(jīng)驗，商業(yè)運(yùn)營的優(yōu)勢，以建立新的城市生活為開發(fā)宗旨，對城市綜合體的內(nèi)涵和外延進(jìn)行探索，創(chuàng)新獎項目定位為大都會生活綜合體，所謂生活綜合體有別于商務(wù)綜合體，又不同于單純的住宅社區(qū)，這里面重視城市生活功能的集成性，在生活豐富快結(jié)構(gòu)大城市中，人們處于工作、人際交往多方面的社會需求，他們對于住宅的理解已經(jīng)不是單純的居住的需求了。華貿(mào)城完全為了滿足人們享受繁華都市生活需要而設(shè)計的，他給居住者不僅僅是高品質(zhì)和便捷的生活，更為其特有的都市生活方式，給居住者帶來歸屬感和價值感，又有可持續(xù)發(fā)展的動力和輻射力。

　　在具體的規(guī)劃中我們把55萬平米體諒建筑群有機(jī)的規(guī)劃委住宅區(qū)和商業(yè)配套區(qū)兩大組團(tuán)，七萬平米的配套商業(yè)不建一般零散、分散的住宅群房的商鋪，而是集中起來形成一個符合型的都市生活，這個將匯集品牌店，特色餐飲，超市、百貨店、休閑健身會所，文化廣場等多種業(yè)態(tài)，集時尚購物、餐飲、娛樂于一體，使人們能夠在更好的環(huán)境中享受繁華的都市生活。

　　建設(shè)大都會生活綜合體對于我們來說既是一個新的探索，也是值得期待的挑戰(zhàn)。在我們自身努力的同時希望繼續(xù)能夠得到各界朋友一如既往的關(guān)注和支持，謝謝大家。

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