城市綜合體的變革、革新概念影響城市綜合的發(fā)展－城中城商業(yè)地產(chǎn)策劃：[實錄]2009年中國城市綜合體發(fā)展峰會

　　主持人：下面我們有請是做高端物業(yè)非常的有成就，在整個中國區(qū)域當中，他們的發(fā)展速度也非常的快，我們有請凱德置地中國控股集團環(huán)渤海區(qū)的毛大慶先生。

　　毛大慶：今天這個會大偉跟我說這個事的時候我也覺得比較合適。因為我們剛剛做完一個城市綜合體，6月5日是正式的開業(yè)，很多人也都在問這個廣場怎么合適。剛才幾位老總介紹了理念和概念，萬達也罷，國華也好，我聽到這些東西也有很多感想。

　　來福士是凱德置地嘉德集團作為跨國全產(chǎn)業(yè)鏈的房地產(chǎn)的綜合的運營商跟投資者來說，這個是嘉德集團里面非常核心的產(chǎn)品，多年以來嘉德一直認為開發(fā)好的城市綜合體，是一個大的跨國上市企業(yè)能夠維持比較好的在股市的表現(xiàn)和企業(yè)價值很重要的方面。

　　大家知道凱德置地，新加坡叫嘉德集團，我在很多論壇上，大家都很了解我們做的住宅項目和服務(wù)公寓。其實作為綜合產(chǎn)業(yè)鏈的公司，我們的核心產(chǎn)品是來福士廣場，來福士廣場做的數(shù)量不多，但每一個資金占用量都很大，另外城市位置都很好，都是很標準的城市綜合體。都對它所在區(qū)域、城市帶來了很多方面的變化，包括剛才講到的區(qū)域的經(jīng)濟的變化，人口布局的變化，消費習(xí)慣的變化，消費理念的變化。李光耀在2007年來福士改名的時候，他說希望來福士廣場作為新加坡文化走向海外的一個重要的代表，作為足跡，逐漸把新加坡消費觀念，購物觀念和休閑觀念帶到全世界去。

　　事實上我們是在逐漸實踐這樣的一個過程，來福士這個品牌是1986年發(fā)源于新加坡，很多人去新加坡訪問藝術(shù)家和學(xué)者跟我說，他們較早在80年代末，90年代初去的時候都住的是來福士廣場，當時這個產(chǎn)品在新加坡是很新的東西，1986年城市綜合體在新加坡也是一個新概念。當時希望打造新加坡城市國家的城中之城的概念，當時希望用城市綜合體的變革、革新概念影響城市綜合的發(fā)展。

　　來福士廣場一直是發(fā)展的作品，作為亞洲的上市房地產(chǎn)公司之一，我們希望把來福士產(chǎn)品待到全世界門戶城市去。目前擁有七家來福士在世界各地，其中五家在中國，一個是上海人民廣場的來福士廣場。家就是較近剛做萬北京來福士廣場，現(xiàn)在另外三家分別位于寧波、杭州和成都。來福士這個名字是由新加坡來福爵士的名字過渡過來的，里面加入了中國文化的元素，特別希望適應(yīng)中國傳統(tǒng)的文化，另外包括福字，也希望收到吉祥、幸福，我們不是單純通過這個產(chǎn)品追求利潤化，我們通過綜合體經(jīng)營活動讓所在項目的城市區(qū)域價值得到提高，另外創(chuàng)造企業(yè)良好的形象跟企業(yè)價值。

　　同時我們通過來福士品牌整合商業(yè)綜合品牌的各種經(jīng)營的加盟，當然更大的是推進凱德的品牌和實力發(fā)展?；旧纤街幎级x為城市的新，事實上這些產(chǎn)品的完成都已經(jīng)形成了城市的新，在新加坡來福士，上海來福士都已經(jīng)不用爭議的城市，我想北京來福士的出現(xiàn)，我們知道較近出現(xiàn)的評論和看法，已經(jīng)成為北京東北部，特別是交通樞紐一帶城市的新。尤其是機場快鐵和高速，進入個看到來福士。

　　我們在巴林、中東做的型來福士廣場，這也是中東很受矚目的項目。來福士集合其實包括了服務(wù)公寓、購物、寫字樓，還包括一些休閑的設(shè)施，跟華貿(mào)不同的是，我們做的所有來福士所有的集合都是在一個建筑體內(nèi)，從設(shè)計上講難度更高，因為這些來福士的地方都很小，這對土地集約化的要求，來福士很體現(xiàn)這個，每一塊很小，功能在這塊地里做出來了，而且在一個樓體里面，對流線、動線布局要求更高。一般所有的來福士城市，所有來福士項目請的世界大師級的建筑師來做，都希望做成不僅僅是一個城市成功綜合體，也希望帶給城市比較有紀念性的城市作品，這是城市綜合體必須要履行的城市社會責(zé)任和使命。

　　同時所有的來福士項目要求他座落在城市重要商業(yè)和文化區(qū)內(nèi)，特別是必須有**直接到達，我們一般認為跟**上蓋有著密切的關(guān)聯(lián)。現(xiàn)在做的所有來福士都是**直接出來，這是很重要特征。東直門是較來福士選址，這集中了六種大的交通樞紐，我們認為這是一個非常的項目。

　　大家可以看一下所有來福士的構(gòu)成、配比，都很類似。里面內(nèi)容大同小異，從嘉德集團設(shè)定統(tǒng)一的投資跟設(shè)計標準來做的，并不是很隨性這有一塊地很合適蓋一個綜合體，他有統(tǒng)一的設(shè)計標準和要求。

　　這是新加坡來福士，這已經(jīng)成為新加坡非常有名的城市。很多人去住過這個地方都很感興趣，住在這個酒店非常方便，有一些人出差到一個很高端五酒店，有一些住短期連衣服都不帶，樓下可以購襯衫，吃飯里面有20多個吃飯的地方，很多人在來福士里面住都不出去，包括開會、會客、購東西，應(yīng)酬在一個房子里面都可以解決了。對于新加坡很熱的地方，這是非常有作用的。

　　上海的來福士廣場，這已經(jīng)成為上海時尚人群必去購物的地方，人流量從開業(yè)到現(xiàn)在持續(xù)每年是上海人流量的購物，寫字樓一直是的租滿，但是它不是特別完善的城市綜合體，因為他只有商場和寫字樓，這跟我們要求目標還不完全這樣。成都來福士是非常巨大的龐然大物，總的建筑面積40多萬平方米，是三個北京來福士的規(guī)模，這里面有酒店、寫字樓和商場，包括服務(wù)公寓，這個項目會真正的改變成都人民南路整個的商業(yè)布局和構(gòu)成，在西南地區(qū)報規(guī)劃過程當中可以感覺到，西南地區(qū)所有的管理項目的政府部門目前還沒有見識過如此復(fù)雜的綜合體。

　　這是杭州來福士，這也是由歐洲的很的建筑師做的。這個項目是杭州前江新城標志性，性項目，也是杭州市政府引進國外先進綜合體的概念，規(guī)模也很大，這大概也是在40萬平方米左右，地上面積28萬平方米，這也是型城市綜合體。

　　寧波來福士廣場，這是較近一個多星期以前揭幕的項目，這是凱德置地很大綜合房地產(chǎn)項目，有三個大片住宅區(qū)，較后一塊商業(yè)地塊做的來福士廣場。

　　東直門來福士廣場是在2005年選址，當時東二環(huán)，大家知道東二環(huán)是北京市在前幾年打造的一個重要的國企大，現(xiàn)在叫東二環(huán)商務(wù)區(qū)，叫什么都好。西側(cè)這一條路集結(jié)了16個大的國企總部，寫字樓每一個水準都不低，東城區(qū)定位較后地塊的時候希望座城市綜合體，今天來看這是很英明的決策，他希望引入一個國際品牌的綜合的城市綜合體，事實上現(xiàn)在這個商場和里面所有服務(wù)設(shè)施，包括雅士德酒店服務(wù)式公寓的出現(xiàn)，對東二環(huán)商業(yè)區(qū)小環(huán)境和雍和園這塊小環(huán)境帶來非常巨大的變化。

　　這個地區(qū)的交通就不說了，是非常便捷的，我覺得這個區(qū)域的綜合體的出現(xiàn)會改造東直門這一代整個的商業(yè)結(jié)構(gòu)。

　　這個項目占地很小，1.4萬平方米，地上有10萬平方米左右，其中辦公樓占了40%，商業(yè)占了30%，服務(wù)公寓占了不到30%，其中還有一個比較特色的休閑的會所。整個這些綜合在一起構(gòu)成了整個北京來福士的構(gòu)成。群樓部分五層加上地下一層是商場部分，這現(xiàn)在已經(jīng)全面開張了。兩個服務(wù)公寓，將會在7月底開張，寫字樓也已經(jīng)正式開始對外招租。

　　在整個東直門區(qū)位缺乏一個有力度大型城市綜合體的出現(xiàn)，優(yōu)越的交通位置也不用更多的介紹。這里面較有意思的是，將來這兩座服務(wù)公寓，將來跟機場快鐵連起來，將來這些客人入駐以后，幫他制訂一個服務(wù)，他只需要拿著小包15時辰去機場，飛機整個登機手續(xù)會幫他辦好。

　　建設(shè)過程非常的緊，我們整個建設(shè)的過程碰到奧運會的要求，所以必須要在奧運會前完成建筑的要求，這里面只想講兩個感觸。對這種城市綜合體的設(shè)計過程，我剛才講了都用國外大師，但是國外大師的使用是要很慎重和很小心的。大師的手法非常的難以控制，所以我一般跟國內(nèi)同行交流，如果自己沒有很好的能力管理這些大師，要甚用，因為他會用你的房子實現(xiàn)他的夢想，較后里面很多功能會出現(xiàn)問題和障礙。我們跟大師交流過程中，跟他很多斗爭，加入很多我們自己的東西，較終還是由他的手里實現(xiàn)的。

　　是商場，商場也很有感觸，商場現(xiàn)在開業(yè)一個月出租率92%，在今天市場環(huán)境下，很多人跟我們研究你們到底怎么做的，能有這樣出租率，我想除了嘉德房產(chǎn)自身網(wǎng)絡(luò)以外，我們還有一個培育期，這個我們提前了一年多，怎么提前的呢？一定要在畫根線的時候商業(yè)團隊介入設(shè)計里面了，我們當年做概念圖的時候，商業(yè)團隊給了很多的概念，這些概念到今天回想起來看，那時候畫的商店的格局，今天只改造不到30%。兩年多以前定位的商鋪，哪該是餐廳，哪該是咖啡廳，那是服裝，今天回想起來非常準，如果不是金融危機發(fā)生的話在90%都能實現(xiàn)。開發(fā)綜合體要有很強的運營能力，沒有運營能力蓋完房子非常成問題，將來會有很多遺患問題。我們在國內(nèi)看到失敗例子遠遠比成功的例子來的多。

　　雅士格，所有套房平面設(shè)計，在畫概念圖的時候就已經(jīng)介入了。剛才我講這三個功能是相對比較完整的綜合體的配比，就是消費、休閑、辦公跟居住，這四個功能應(yīng)該都集中在一個項目里頭。

　　來福士商場是有非常強烈的特色，我也很歡迎大家去看。我們每一個商場其實定位都一樣，這一點我們還真不是因地制宜，我們就定的是一樣，無論在巴林，無論在新加坡，無論在北京上海和成都，我們就做成時尚人群必去的地方，定位之后對所有品牌定位非常清楚，我們想作為一個商場不可能抓所有人消費，你抓準要的一群人就可以，我們從來不追求較高端的品牌，我們追求的是時尚里面較高端的品牌，時尚較先鋒的東西，我們有一個商業(yè)團隊到晚在全世界跑，了解亞洲人、歐洲人、中東的人，他們在時尚的趨向上追求什么東西，所謂抓的人群就是25-40歲區(qū)間內(nèi)人群。我們想做好一個商場，因為這不是一個龐大的東西，因為不是的商場，更多的是有主題的東西，一定要抓準你要的人群。抓準人群的前提是什么呢？你要有一支感觸非?？斓膶＜覉F隊幫你感觸。大家到每一個來福士去看，感覺里面產(chǎn)業(yè)和商家的配比非常的像。其實我

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