城市綜合體、都市綜合體的九大價值特征

　　都市綜合體的價值體現(xiàn)從根本上來說在于其特殊的功能復(fù)合性。都市綜合體集酒店、寫字樓、商業(yè)、高端公寓等多種城市業(yè)態(tài)于一體，將商業(yè)、辦公、居住等多功能城市空間通過合理的交通連接，有機(jī)組合、相互依存、協(xié)同促進(jìn)。從城市與區(qū)域的價值來講都市綜合體不僅是現(xiàn)代國際大都市的標(biāo)志，更是催生繁榮與文明，激發(fā)城市活力的發(fā)動機(jī)。從項目自身的價值看，都市綜合體很好地克服了純粹居住、商務(wù)所造成未來發(fā)展的局限，具有很強(qiáng)的自我成長、自我繁榮、持續(xù)發(fā)展的生命力，是都市24公里跳動的心臟，是城市與區(qū)域較繁華的！

　　都市綜合體的九大價值特征

　　都市綜合體通過其內(nèi)部商業(yè)、商務(wù)及居住等各種功能綜合互補(bǔ)，建立相互依存的價值關(guān)系，從而使它能夠適應(yīng)不同時段的城市多樣化生活，并能夠進(jìn)行自我更新與調(diào)整。根據(jù)都市綜合體所處的區(qū)位、功能和與周邊的關(guān)系，歸納起來有九個突出的特征：

1.高可達(dá)性、便利性

　　都市綜合體通常位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、城市功能相對集中的區(qū)域：城市區(qū)CBD、城市的副或規(guī)劃的城市未來發(fā)展新區(qū)，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)。

2.高密度、集約性

　　都市綜合體建筑高度和密度均很高，通常形成高樓林立的現(xiàn)象，使其片區(qū)成為城市的標(biāo)志；人口密度大，人流密集，白天、工作日商務(wù)人流進(jìn)出密集；夜晚及周末居住、消費人流集中；晝夜人口、工作日與周末人口依據(jù)功能不同而形成互補(bǔ)；功能全面集中。

3.整體統(tǒng)一性

　　都市綜合體建筑風(fēng)格統(tǒng)一，都市綜合體中各個單體建筑互相配合、影響和聯(lián)系；都市綜合體中建筑群體與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào)。

4.功能復(fù)合性

　　都市綜合體內(nèi)部自身可以實現(xiàn)完整的工作、生活配套運營體系。其擁有城市的多重功能：商務(wù)辦公、居住(包括酒店、住宅、居住公寓等)、商業(yè)、文化娛樂消費、完善的交通出行系統(tǒng)，形成都市綜合體功能的多樣性和復(fù)合性。同時各功能之間聯(lián)系緊密，互為互補(bǔ)，缺一不可。

5.土地使用均衡性

　　都市綜合體注重均衡的土地使用方式和限度地利用土地資源，避免土地過分集中于某一特定功能：不同種類的土地相對均衡地分布于不同功能的建筑群；兼顧不同時段對綜合體中各個功能的不同使用，例如晝夜之間、工作日和周末之間的不同時段，會對商務(wù)、商業(yè)、居住、娛樂消費產(chǎn)生不同需求。

6.空間連續(xù)性

　　鑒于都市綜合體各功能的相互聯(lián)系，其在平面、立面和空間均表現(xiàn)為連續(xù)性、統(tǒng)一性：其設(shè)計通常采用整體設(shè)計，其中任何一項功能都會影響整體效果；內(nèi)部建筑物風(fēng)格統(tǒng)一；由于都市綜合體優(yōu)越的區(qū)位性質(zhì)，其中各功能的建筑體之間均通過空中、地下和地面形成多層次的聯(lián)系，形成互補(bǔ)的、流動的、連續(xù)的空間體系。

7.內(nèi)部、外部聯(lián)系完整性

　　都市綜合體內(nèi)部自身擁有復(fù)雜、完善的交通體系，通過立體交通網(wǎng)絡(luò)的建立，使內(nèi)部各不同功能的建筑有機(jī)結(jié)合。而且，綜合體對外界的交通依賴較強(qiáng)，其外界的交通體系直接影響綜合體內(nèi)部不同功能的使用效率和規(guī)模。

8.巨大的社會效應(yīng)

　　因都市綜合體所處的城市位置和龐大的規(guī)模，注定其必將成為城市的名片，產(chǎn)生巨大的社會效應(yīng)。例如，上海盧灣區(qū)太平橋改造項目，其啟動區(qū)——上海新天地商業(yè)旅游項目，從開發(fā)及運營至今，一直是社會各界關(guān)注的典范，上海新天地因其成功的商業(yè)運營模式，更成為上海文化、建筑、旅游的標(biāo)志性項目，成為上海市的文化標(biāo)簽。

9.

　　一個成功的都市綜合體項目的開發(fā)及運營，會帶來巨大的社會價值，為開發(fā)商、運營商帶來巨大的品牌價值，同時作為地產(chǎn)物業(yè)的都市綜合體，隨著城市的不斷發(fā)展，其物業(yè)自身也具有。例如位于東莞市區(qū)的國際項目，通過其內(nèi)部商業(yè)、商務(wù)辦公、酒店、居住公寓等多種功能的組合，通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，創(chuàng)造了新的盈利模式：商業(yè)部分，通過主力商家長期租賃經(jīng)營獲利；臨街鋪及步行街高價值成功銷售獲利；商務(wù)寫字樓通過大部分出售和少量作為固定資產(chǎn)租賃獲利；酒店作為資產(chǎn)長期經(jīng)營獲利；居住公寓則通過成功銷售獲利。

　　典型的目前已經(jīng)運作成功的案例，如上海太平橋改建項目——上海新天地，當(dāng)初開發(fā)商是以公益性質(zhì)的人工湖以及綠地為代價從盧灣區(qū)政府拿到了太平橋地區(qū)的52公頃土地。開發(fā)商通過新天地物業(yè)的成功商業(yè)運營，自身價值也有所提升，同時帶動周邊土地的升值。隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的不斷升溫，拿地對于房地產(chǎn)開發(fā)商的門檻越來越高，已經(jīng)不僅僅是資金或門路的問題。而新天地的開發(fā)商更通過此項目巨大的社會效應(yīng)，產(chǎn)生良好口碑和巨大品牌效應(yīng)，創(chuàng)造開發(fā)商“拿好地”的新模式。

　　再如深圳中航格瀾郡一期住宅+二期的天虹商場+三期的格蘭云天五大酒店，從而形成商務(wù)辦公、酒店、居住、商業(yè)的復(fù)合空間，不但提升了項目的價值，并且同時提升了區(qū)域的價值，目前已有包括和黃、城建在內(nèi)的多家品牌開發(fā)商進(jìn)駐觀瀾。

　　那么是不是只要是都市綜合體就一定能夠?qū)崿F(xiàn)其特殊的價值，取得項目的成功？華南MALL就是一個較好的失敗案例。從金融中價值越大風(fēng)險越大的角度來講，都市綜合體的定位是一把雙刃劍，都市綜合體項目對策劃、定位、實踐案例及開發(fā)商運營、資金、團(tuán)隊實力的要求更高。

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