“只從嚴執(zhí)行，現(xiàn)有的政策控制房價已足夠。”在昨天晨報和金地集團聯(lián)合舉辦的樓勢沙龍上，近期出臺的系列調(diào)控新政無疑成了較熱門的話題。盡管大開發(fā)商大多還沒有明確的應對措施，但開發(fā)商短期內(nèi)不大可能集中降價。此外，鑒于改善型自住需求可能會被嚴厲的調(diào)控政策“誤傷”，專家建議在具體執(zhí)行中應予以細化考慮。

　　購賣僵持期時間長短專家存異

　　自從上周“新國四條”和“新國十條”宏觀調(diào)控政策公布后，關于新盤聞風而動打折促銷的消息不絕于耳，的確有樓盤出現(xiàn)了小幅促銷，但只是個案。新政出臺后，一些開發(fā)商的會議一個接著一個，有些公司甚至組織到外地的總部去“頭腦風暴”。昨天的沙龍上傳出信息，幾家大的品牌開發(fā)商，現(xiàn)在還在研究政策階段，并且分析近一周市場的表現(xiàn)，新的應對策略還沒有明確。

　　對此，與會專家普遍分析認為，集中降價現(xiàn)在肯定不會看到。根據(jù)對90多個在售樓盤項目的觀察，雖然近期接二連三的樓市新政出臺，但開發(fā)商在近兩周內(nèi)仍不會有任何動作。“開發(fā)商降價的原因一定是在企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)緊張的前提下。”楊晨青說，當前和2008年下半年相比，從開發(fā)商層面來看，的區(qū)別是現(xiàn)在開發(fā)商手上的存貨壓力普遍都很小，沒有存貨壓力的開發(fā)商沒有必在短期內(nèi)降價跑量。

　　陳嘯天則認為，考慮到已購房業(yè)主的情緒，已經(jīng)開過盤的樓盤很難會有較大幅度的優(yōu)惠。當然從現(xiàn)在來說，不排除個別開發(fā)商因為自身企業(yè)戰(zhàn)略，頭次面世或者在售規(guī)模比較大，出現(xiàn)各種形式的優(yōu)惠，但是還談不上集中降價。

　　專家認為，總體來說，一手房降價經(jīng)過一段僵持期后才會出現(xiàn)，中間需經(jīng)歷一個開發(fā)商存貨逐漸積累的過程。陳嘯天說，從以往樓市調(diào)整的經(jīng)驗來看，必定是二手房市場先調(diào)整，再波及一手房市場。“投資客先大量拋盤，各板塊市場標桿價被重新定位，然后相鄰的一手房才可能調(diào)整價格。”

　　對于這段“多空博弈期”多長時間？專家有著不同的看法，陳嘯天認為，這個僵持期至少一個半月，楊晨青則認為集中降價可能會在四季度之后慢慢顯現(xiàn)。

　　“五一”房展促銷力度肯定加大

　　緊跟著樓市新政，“五一”長假的假日樓市開展腳步已臨近，這次房展會“無心插柳”，卻成為考察新政影響的風向標。據(jù)了解，“五一”假日樓市將于4月30日至5月3日如期舉行，去年假日樓市4天的觀展人數(shù)達到創(chuàng)紀錄的17萬人次。

　　“有兩個風向標值得關注，一是應該多關注成交量的盤整周期，它將決定價格下探多少。”金湛久說，至于成交量萎縮到什么程度，“五一”房展上將有可能見分曉。據(jù)估計，屆時房展的參展樓盤促銷力度會比以往有所加大，但是只開發(fā)商資金鏈跟得上，仍會做長期開發(fā)銷售，樓盤打折大甩賣的現(xiàn)象應該不會出現(xiàn)。如果盤整周期超過一個月，那么價格還是會下探。二是看標桿性樓盤和代表性企業(yè)的表現(xiàn)，這將是下一階段樓市的走向。但是金湛久也提醒觀望中的購房者，不指望抄底，到了自己的心理價位，未來的三個月還是可以出手的。“樓市結構性調(diào)整不是一朝一夕的事，而此番新政調(diào)控是必須的。”金湛久認為，因為房價漲得越快越容易形成拐點。因此無論對開發(fā)商還是購房者來說，此番新政下的樓市也被視為房地產(chǎn)暴利時代的較后一次機會。

　　為防政策“誤傷”具體執(zhí)行時需細化考慮

　　房產(chǎn)新政猶如一把鋒利的手術刀，直指房價過高這一毒瘤，遺憾的是在切除毒瘤的時候，有部分健康細胞也難免受到影響。這就是有著改善需求的自住購房者，甚至有部分本來已付了意向金了，但是剛好在銀行放貸環(huán)節(jié)遇上貸款政策變動，造成無法承受而違約的購房者。記者從昨天與會的中介公司了解到，在寶山顧村、浦東上南等板塊這樣的現(xiàn)象比較多，這些是相對外圍的區(qū)域，因為這些區(qū)域是剛性自住客比較集中的地方，這類需求對銀行貸款的依賴度比較高。樓市調(diào)控新政出臺后，已有部分置換型購家考慮到可能存在的房價調(diào)整空間，暫緩入市計劃、轉(zhuǎn)為觀望。

　　專家認為，此次新政抑制的主對象是投機性購房者，如何避免政策“誤傷”改善型等自住需求，也是下一步具體執(zhí)行中應該予以細化考慮的。將投機性購房和自住購房者通通拒之門外，這顯然不是政策本意。“銀行在發(fā)放貸款時，可以進行更細致的認定工作，避免誤傷自住需求。”

　　記者從21世紀不動產(chǎn)了解到，改善型自住購房者人數(shù)并不少，僅3月成交的客戶中，這部分人大約占3成。對于陷入兩難境地的改善型自住購房者，陳嘯天認為，宏觀調(diào)控政策現(xiàn)階段會使他們的購房腳步放緩，長期來看，對他們也未必是壞事，畢竟如果能穩(wěn)定市場，他們也是能從中受益的。

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