新華網(wǎng)北京1月30日電 （記者羅宇凡、華曄迪）雖然春節(jié)假期一向都是樓市銷售的淡季，但2012年慘淡的春節(jié)樓市似乎與以往不同。在調(diào)控力度不減，房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存逐步攀升的大背景下，冬季樓市的這份“蕭條”注定還要持續(xù)。面對(duì)慘淡的銷量和日益緊繃的資金鏈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在新春開始之際開啟樓市的“小陽春”，降價(jià)促銷似乎已經(jīng)成為了不可避免的選擇。

　　庫存量創(chuàng)新高　購方市場(chǎng)漸成形

　　上海易居房地產(chǎn)研究院較新發(fā)布的報(bào)告顯示，截至2011年12月底，我國(guó)10個(gè)典型城市新建商品住宅庫存總量高達(dá)5998萬平方米，與上年同期相比，新增1690萬平方米庫存量，增長(zhǎng)約39.22%，環(huán)比上月新增4.05%，庫存量處于高位運(yùn)行狀態(tài)。

　　在其選取的10個(gè)典型城市樣本中，一線城市中廣州、上海、北京庫存增幅較為明顯，平均增幅較上年同期增長(zhǎng)五成左右。而在二線城市中，杭州的庫存量達(dá)到343萬平方米，同比增幅高達(dá)92.5%，居典型東部二線城市增幅之頭。

　　報(bào)告指出，隨著調(diào)控政策持續(xù)收緊，以及資金鏈逐漸趨于緊張，開發(fā)商不得不加緊推盤，住宅的新增供應(yīng)量在六月份開始明顯增加，特別是傳統(tǒng)旺季的九月、十月，開發(fā)商更是集中推盤，以期帶動(dòng)銷售量的增長(zhǎng)。

　　根據(jù)這份報(bào)告，截至2011年12月底，北京、上海、深圳、廣州4個(gè)一線城市新建商品住宅庫存總量高達(dá)3084萬平方米，比上年同期增長(zhǎng)約46%，增幅較上月同期相比有所下跌。其中，北京新建商品住宅庫存1046萬平方米，同比增長(zhǎng)33.97%；上海新建商品住宅庫存973萬平方米，同比增長(zhǎng)51.99%；廣州新建商品住宅庫存800萬平方米，同比增長(zhǎng)64.53%；深圳新建商品住宅庫存265萬平方米，同比增長(zhǎng)30.63%?？梢?，在4個(gè)典型一線城市中，廣州與上海的庫存量較上年相比均有大幅的提高。

　　對(duì)于新建商品住宅存量不斷增加的原因，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，一是受資金鏈趨緊的影響，開發(fā)商加大商品住宅的新增供應(yīng)量；二是受2011年限購、限貸等調(diào)控政策影響，投資投機(jī)需求被有效打壓，而對(duì)于部分自住需求來說，仍處于觀望中。

　　報(bào)告同樣顯示，截至2011年12月底，青島、南京、廈門、杭州、南昌、福州6個(gè)典型二線城市新建商品住宅庫存總量為2914萬平方米，比上年同期增長(zhǎng)32.75%，新建商品住宅存量從去年3月份以來已連續(xù)9個(gè)月大幅增長(zhǎng)。其中，杭州新建商品住宅庫存343萬平方米，同比增長(zhǎng)92.5%；南昌新建商品住宅庫存178萬平方米，同比增長(zhǎng)86.8%；福州新建商品住宅庫存244萬平方米，同比增長(zhǎng)73.7%。南京新建商品住宅庫存627萬平方米，同比增長(zhǎng)56.0%；廈門新建商品住宅庫存340萬平方米，同比增長(zhǎng)32.7%；青島新建商品住宅庫存1183萬平方米，同比增長(zhǎng)5.0%；除青島新建商品住宅存量呈小幅上升外，其余5個(gè)典型二線城市新建商品住宅存量均明顯大幅增長(zhǎng)，特別是杭州，存量較2010年翻倍增長(zhǎng)。

　　調(diào)控基調(diào)不變　供大于求將繼續(xù)

　　“長(zhǎng)期來看，商品房新增供應(yīng)量是影響商品房存銷比變化的決定性因素之一。而商品房的施工面積和新開工面積是反映未來一段時(shí)間商品房供應(yīng)量的主要指標(biāo)，因此，商品房的施工面積和新開工面積將會(huì)對(duì)未來商品房存銷比變化產(chǎn)生一定的影響。”楊紅旭說。

　　2011年庫存激增、銷量銳減已成現(xiàn)實(shí)，而對(duì)于調(diào)控力度依舊不減的2012年而言，這“一增一減”的變化是否仍將持續(xù)呢？

　　“從新開工面積上看，2011年1到11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積共計(jì)17.5億平方米，同比增長(zhǎng)20.5%，盡管增幅比上年有大幅回落，但是仍然略高于近十年的平均增幅。而從竣工面積上看，2011年1到11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工面積共計(jì)37.6億平方米，同比增長(zhǎng)26.0%，增幅處在歷史高位。”楊紅旭認(rèn)為，盡管在持續(xù)的調(diào)控政策下，樓市長(zhǎng)期處于低迷期，一些開發(fā)商市場(chǎng)信心不足，對(duì)某些項(xiàng)目推遲開工，但是整體上看，現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積和施工面積仍都處在歷史高位，因此，未來1年多的時(shí)間，商品房供應(yīng)量仍保持較大規(guī)模的供應(yīng)。

　　2011年12月召開的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確要求，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。住建部部長(zhǎng)姜偉新明確表示，要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。一系列政策信號(hào)都表明2012年房地產(chǎn)行業(yè)將延續(xù)既往的調(diào)控基調(diào)，這無疑將帶給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更為嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

　　“資金問題比較突出的開發(fā)企業(yè)不得不大力推盤，以期快速回籠資金，因此，預(yù)計(jì)2012年上半年供應(yīng)量還將進(jìn)一步加大；但另一方面，限購政策的延續(xù)將進(jìn)一步擠壓投資投機(jī)性需求，剛性需求入市也將更加理性，預(yù)計(jì)上半年成交量將繼續(xù)處于低迷狀態(tài)。綜合上述兩方面因素看，2012年上半年商品住宅的存銷比還將進(jìn)一步升高。”楊紅旭說。

　　去庫存壓力陡增　降價(jià)或成大趨勢(shì)

　　面對(duì)日益嚴(yán)峻的庫存挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“去庫存化”速度也在隨之加快，降價(jià)促銷成為很多企業(yè)在面臨壓力時(shí)作出的選擇。

　　以北京為例，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，自1月上旬之后，北京新建商品住宅存量連日回落，春節(jié)假期之前已經(jīng)回到12萬套以下。1月17日存量118808套，與2011年11月初即第45周時(shí)的存量持平。不過，在庫存數(shù)量減少的同時(shí)，存量住房數(shù)量和周成交量比值的新建商品住宅消化周期卻出現(xiàn)了大幅度的增長(zhǎng)。“排除1月份假期因素，目前，存量銷售周期達(dá)到261周。比2011年第45周增長(zhǎng)了111周，相當(dāng)于消化速度減慢了74%。同時(shí)，與其他一線城市60周左右的消化周期比，明顯處于高位。”鏈家地產(chǎn)頭席分析師張?jiān)抡f。

　　張?jiān)抡J(rèn)為，雖然周成交量變動(dòng)比較明顯，但排除假期等特殊因素，卻更能反映出短期內(nèi)市場(chǎng)成交狀態(tài)的變化。“北京新建商品住宅市場(chǎng)在2011年下半年開始出現(xiàn)供應(yīng)上漲、成交量遞減、庫存高速攀升特征，銷售壓力不斷累積。2012年1月市場(chǎng)轉(zhuǎn)入傳統(tǒng)銷售淡季，供應(yīng)量大減，只有4個(gè)項(xiàng)目入市，提供住宅506套，還不及1月份平均周成交量。這是造成近期庫存量連續(xù)下滑的主要原因。”

　　根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的北京2011年四季度房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)景氣狀況數(shù)據(jù)顯示，與2010年三季度高達(dá)109.2企業(yè)家信心指數(shù)相比，2011年四季度房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)已經(jīng)降到了72.4。而2012年開局即面臨嚴(yán)重的低迷狀態(tài)，相信更會(huì)加深購房者觀望程度，開發(fā)商的信心指數(shù)也很可能將繼續(xù)降低。

　　“相比較于庫存本身，庫存消化能力更能反映市場(chǎng)的真實(shí)銷售狀態(tài)。”北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，隨著庫存消化周期的延長(zhǎng)，開發(fā)商的銷售壓力持續(xù)增大，在售樓盤可能會(huì)以特價(jià)促銷的營(yíng)銷策略來快速去庫存，加快回籠資金，同時(shí)降低后期入市項(xiàng)目的銷售壓力。這種狀態(tài)會(huì)在一季度持續(xù)，并有可能引發(fā)今年的輪降價(jià)潮。

　　張?jiān)抡J(rèn)為，2012年初，新建商品住宅市場(chǎng)成交低迷，庫存消化難度加大，開發(fā)商在推盤頻率和新盤定價(jià)上會(huì)趨于保守，“以價(jià)換量”的程度比去年年底加深。老項(xiàng)目折價(jià)促銷的同時(shí)，新項(xiàng)目入市價(jià)格也會(huì)保持相對(duì)低位。預(yù)計(jì)到傳統(tǒng)的春季銷售旺季之后，成交量可能得到一定程度的釋放，價(jià)格會(huì)出現(xiàn)平穩(wěn)下調(diào)的局面。
 

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