對于房價超過承受能力，又無法進(jìn)入保障住房市場的人們來說，購二手房是一個不錯的選擇。那么，購二手房有沒有竅門呢?讓我們循著二手房的優(yōu)勢來談殺價技巧。

    二手房的優(yōu)勢恰好是我們購二手房時的殺價關(guān)鍵點(diǎn)。

    一是信息優(yōu)勢

    上海二手房比新房的優(yōu)勢的一點(diǎn)來自信息均衡，不象新房那樣存在相當(dāng)多的無底洞。

    二手房的價格是 有評估依據(jù)的,我們可以從毗鄰地帶的租賃價格新房出售較低售價二手房公示價格來判斷所購購的二手房價是否可靠，換句話講，二手房的價格泡沫是可以通過比較衡量的。這里有一個經(jīng)驗值，商品性二手房價格較合理的區(qū)間在周邊新房價格較高者的三分之二，其他類型的如公產(chǎn)房/小產(chǎn)權(quán)房則視地段及保障程度有較大差距，年紀(jì)較大的老齡商品房大約相當(dāng)于當(dāng)?shù)匦路烤鶅r的一半。

    走出這個范圍，你就應(yīng)該借助于其他方法談個理想的價位。

    二是出賣方弱點(diǎn)比較容易找出

    我們大約可以從出賣方的有關(guān)信息找出談價優(yōu)勢，如出賣方急于出手的原因，有些是移居外地或出國，因而急用現(xiàn)金，這個時候如果一次性付款可以談到較大的折扣；現(xiàn)階段房價出現(xiàn)下行趨勢，對于炒房者出貨，也可以通過付款條件及類比因素談價。

    對于北京二手房，裝修投入是個沉落成本，購家可以以不含裝修的價格來成交，挑剔其裝修無用或裝修陳舊等都會導(dǎo)致價格略有下調(diào)。

    購賣雙方的身份在談價時也有必用一用，大家都是普通人，因而不象開發(fā)商那樣吃價，現(xiàn)在的二手房價大約都翻了一番，所以通過表情與達(dá)意，有時可以談落一些價格。

    三是出賣方拿出價格理由的部分都可以市場性原因找出反方證據(jù)

    出賣方提出的售出價大約會說到：地段優(yōu)勢出租價格或已經(jīng)帶租約同類地段新房與二手房較大的價差市政變化讓房子變得稀缺而有效可賣可不賣的說法等等。

    說到地段,你可就其出價翻了一番來回?fù)簦喈?dāng)證明了賣方將升值回報全拿走了，至少應(yīng)該留有余地，讓二手房東也有個相關(guān)的回報；對已帶租約，一是不定性存在， 二是租價可能不大合理，的回?fù)羰侄问悄阗彾址康闹骺紤]是自住而不是出租；對于二手房與新房的價差，你還是應(yīng)該著眼于對方的投資價值在價格里已經(jīng)有依托，并且新房也在下調(diào)；基于購購當(dāng)時的時間，現(xiàn)在有些地段市政發(fā)生的革命性變化，導(dǎo)致二手房出賣人會喊出較高價格，并打出可賣可不賣的姿態(tài)，你應(yīng)著眼于你購二手房，一是手頭緊，但確實需購房，再加上購了后也對市場價格回調(diào)有所擔(dān)心，因而在購入時適當(dāng)考慮一下這一情形。

    四是出價方式的談判技巧

    有許多二手房價格是以包價出現(xiàn)的，即雙證及過戶費(fèi)由對方出，購受人僅僅承擔(dān)二手房的購價，而事實上售價里含有辦證過戶等手續(xù)費(fèi)用在內(nèi)并略有上浮。

    方法是先通過個技巧權(quán)衡對方的出價合理性，如果出價比較合理,而權(quán)證費(fèi)用加入到購購成本的時候，價格還是可以承受，則可以將權(quán)證費(fèi)用轉(zhuǎn)為由購受人承擔(dān)，在這一前提下再與對方商談成交價格。封死對方靠 過戶來提高單位售價的路徑。

    合同二手房還應(yīng)該剔除掉提前還貸的有關(guān)費(fèi)用不計入到購賣價中，這個應(yīng)該是房東自主完成的事項。

    五是對于非完全性商品房的附加談判技巧

    有些房子做為二手房是可以購入的,但與一般性商品房有差距，這個時候主從法律方面權(quán)衡購賣的合法性，購后你的權(quán)益如何得到保障；同時這類房子的價格一般僅僅是二手商品房的三分之二，所以綜合判斷以后再行成交。而且，這類房子房東的底氣不是很足，尤其是當(dāng)下房價有下降趨勢，你可以大膽殺價。

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