對(duì)于房?jī)r(jià)超過(guò)承受能力，又無(wú)法進(jìn)入保障住房市場(chǎng)的人們來(lái)說(shuō)，購(gòu)二手房是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。那么，購(gòu)二手房有沒(méi)有竅門(mén)呢?讓我們循著二手房的優(yōu)勢(shì)來(lái)談殺價(jià)技巧。

二手房的優(yōu)勢(shì)恰好是我們購(gòu)二手房時(shí)的殺價(jià)關(guān)鍵點(diǎn)。

信息優(yōu)勢(shì)

上海二手房比新房的優(yōu)勢(shì)的一點(diǎn)來(lái)自信息均衡，不象新房那樣存在相當(dāng)多的無(wú)底洞。

二手房的價(jià)格是有評(píng)估依據(jù)的,我們可以從毗鄰地帶的租賃價(jià)格新房出售較低售價(jià)二手房公示價(jià)格來(lái)判斷所購(gòu)購(gòu)的二手房?jī)r(jià)是否可靠，換句話講，二手房的價(jià)格泡沫是可以通過(guò)比較衡量的。這里有一個(gè)經(jīng)驗(yàn)值，商品性二手房?jī)r(jià)格較合理的區(qū)間在周邊新房?jī)r(jià)格較高者的2/3，其他類型的如公產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房則視地段及保障程度有較大差距，年紀(jì)較大的老齡商品房大約相當(dāng)于當(dāng)?shù)匦路烤鶅r(jià)的一半。

走出這個(gè)范圍，你就應(yīng)該借助于其他方法談個(gè)理想的價(jià)位。

出賣方弱點(diǎn)比較容易找出

我們大約可以從出賣方的有關(guān)信息找出談價(jià)優(yōu)勢(shì)，如出賣方急于出手的原因，有些是移居外地或出國(guó)，因而急用現(xiàn)金，這個(gè)時(shí)候如果一次性付款可以談到較大的折扣；現(xiàn)階段房?jī)r(jià)出現(xiàn)下行趨勢(shì)，對(duì)于炒房者出貨，也可以通過(guò)付款條件及類比因素談價(jià)。

對(duì)于北京二手房，裝修投入是個(gè)沉落成本，購(gòu)家可以以不含裝修的價(jià)格來(lái)成交，挑剔其裝修無(wú)用或裝修陳舊等都會(huì)導(dǎo)致價(jià)格略有下調(diào)。

購(gòu)賣雙方的身份在談價(jià)時(shí)也有必要用一用，大家都是普通人，因而不要像開(kāi)發(fā)商那樣吃價(jià)，現(xiàn)在的二手房?jī)r(jià)大約都翻了一番，所以通過(guò)表情與達(dá)意，有時(shí)可以談落一些價(jià)格。

出賣方拿出價(jià)格理由都可找出反方證據(jù)

出賣方提出的售出價(jià)大約會(huì)說(shuō)到：地段優(yōu)勢(shì)出租價(jià)格或已經(jīng)帶租約同類地段新房，與二手房較大的價(jià)差市政變化，讓房子變得稀缺而有效可賣可不賣的說(shuō)法等等。

說(shuō)到地段,你可就其出價(jià)翻了一番來(lái)回?fù)?，相?dāng)證明了賣方將升值回報(bào)全拿走了，至少應(yīng)該留有余地，讓二手房東也有個(gè)相關(guān)的回報(bào)；對(duì)已帶租約，一是不定性存在，二是租價(jià)可能不大合理，的回?fù)羰侄问悄阗?gòu)二手房的主要考慮是自住而不是出租；對(duì)于二手房與新房的價(jià)差，你還是應(yīng)該著眼于對(duì)方的投資價(jià)值在價(jià)格里已經(jīng)有依托，并且新房也在下調(diào)；基于購(gòu)購(gòu)當(dāng)時(shí)的時(shí)間，現(xiàn)在有些地段市政發(fā)生的革命性變化，導(dǎo)致二手房出賣人會(huì)喊出較高價(jià)格，并打出可賣可不賣的姿態(tài)，你應(yīng)著眼于你購(gòu)二手房，一是手頭緊，但確實(shí)需要購(gòu)房，再加上購(gòu)了后也對(duì)市場(chǎng)價(jià)格回調(diào)有所擔(dān)心，因而在購(gòu)入時(shí)適當(dāng)考慮一下這一情形。

出價(jià)方式的談判技巧

有許多二手房?jī)r(jià)格是以包價(jià)出現(xiàn)的，即雙證及過(guò)戶費(fèi)由對(duì)方出，購(gòu)受人僅僅承擔(dān)二手房的購(gòu)價(jià)，而事實(shí)上售價(jià)里含有辦證過(guò)戶等手續(xù)費(fèi)用在內(nèi)并略有上浮。

方法是先通過(guò)個(gè)技巧權(quán)衡對(duì)方的出價(jià)合理性，如果出價(jià)比較合理,而權(quán)證費(fèi)用加入到購(gòu)購(gòu)成本的時(shí)候，價(jià)格還是可以承受，則可以將權(quán)證費(fèi)用轉(zhuǎn)為由購(gòu)受人承擔(dān)，在這一前提下再與對(duì)方商談成交價(jià)格。封死對(duì)方靠 過(guò)戶來(lái)提高單位售價(jià)的路徑。

合同二手房還應(yīng)該剔除掉提前還貸的有關(guān)費(fèi)用不要計(jì)入到購(gòu)賣價(jià)中，這個(gè)應(yīng)該是房東自主完成的事項(xiàng)。

對(duì)于非完全性商品房的附加談判技巧

有些房子做為二手房是可以購(gòu)入的,但與一般性商品房有差距，這個(gè)時(shí)候主要從法律方面權(quán)衡購(gòu)賣的合法性，購(gòu)后你的權(quán)益如何得到保障；同時(shí)這類房子的價(jià)格一般僅僅是二手商品房的2/3，所以要綜合判斷以后再行成交。而且，這類房子房東的底氣不是很足，尤其是當(dāng)下房?jī)r(jià)有下降趨勢(shì)，你可以大膽殺價(jià)。

劉紅
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