如何挑選小戶(hù)型還真是一門(mén)不小的學(xué)問(wèn)。那么，怎樣才能挑到一套性?xún)r(jià)比高的小戶(hù)型呢？專(zhuān)家認(rèn)為從地段、配套、房型以及未來(lái)的來(lái)綜合進(jìn)行考察。

　　90平方米的兩房較合適

　　小戶(hù)型住宅是小面積住宅是一回事嗎？購(gòu)購(gòu)小戶(hù)型是不是就是購(gòu)購(gòu)小面積住宅呢？90平方米的住房分割成幾房較適合居??？

　　美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)總經(jīng)理馮泓睿提醒購(gòu)房者，購(gòu)購(gòu)90平方米左右的住宅，房型考察尤為重，各房間面積可小，但功能齊。據(jù)馮泓睿介紹，打算購(gòu)購(gòu)90平方米以?xún)?nèi)住宅的購(gòu)房者，頭先需區(qū)分小面積住宅與小戶(hù)型住宅的概念。一般而言，小面積住宅主以住宅面積大小的特點(diǎn)作為賣(mài)點(diǎn)，對(duì)于住宅的使用功能等沒(méi)有嚴(yán)格的限制(如：酒店式公寓)。而小戶(hù)型住宅為了保持住宅完整的使用功能，對(duì)于不同房型的住宅給予了面積范圍的限制。所以為了保證日常生活的質(zhì)量，購(gòu)房者在選擇小戶(hù)型住宅時(shí)，需對(duì)房型的劃分特別注意。

　　一般而言，總面積在90平方米左右的二房比較科學(xué)，既保證了住宅日常的使用功能，又滿(mǎn)足了總面積90平方米以?xún)?nèi)的硬性指標(biāo)，對(duì)于三口之家而言，90平米以?xún)?nèi)的二房相對(duì)是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。在住宅面積90平方米限制的條件下，一房這樣的房型分割對(duì)于多口之家的客戶(hù)而言，不是特別合理。

　　由于受到總面積的限制，因此小戶(hù)型不是舒適性住宅，而是實(shí)用性住宅，故每個(gè)房間的面積也應(yīng)該控制在一定的范圍內(nèi)。專(zhuān)家介紹，臥室的面積應(yīng)控制在16平方米左右，衛(wèi)生間在4～6平方米，廚房在5～6平方米，客廳在12～40平方米左右。

　　配套、都不能少

　　對(duì)于年輕人來(lái)說(shuō)，專(zhuān)家認(rèn)為并不是所有的物業(yè)都合適，因此也有必進(jìn)行篩選。綜合考慮，主從以下三個(gè)方面進(jìn)行考量。

　　頭先是生活便利。購(gòu)房自住，主是考慮到生活的方便，因此周邊的生活配套設(shè)施必須齊備，大型的購(gòu)物設(shè)施諸如大賣(mài)場(chǎng)、綜合市場(chǎng)等必須具備，較好是在10時(shí)辰的步行范圍之內(nèi)；再就是醫(yī)院、學(xué)校、幼托設(shè)施等也不能缺少；還有諸如銀行、餐飲店等也應(yīng)有分布。求如果再齊全一些的話(huà)，那么文化娛樂(lè)設(shè)施也能找到。

　　其次，交通狀況良好。對(duì)于上班一族來(lái)說(shuō)，便捷的交通狀況必不可少，否則將會(huì)由此而帶來(lái)諸多不便。目前性?xún)r(jià)比較高的交通設(shè)施是軌道交通，快捷而且所耗費(fèi)的成本不是很高，因此購(gòu)房者還是盡量在軌道交通線(xiàn)路附近尋找房源。

　　再就是居住環(huán)境也做一番考察，比如小區(qū)周邊的綠化情況，人文景觀狀況等等，甚至連周邊居民的組成都可做考察。較好是選擇在社區(qū)周邊綠化狀況良好，人文景觀豐富，周邊居民素質(zhì)高的地方居住。

　　此外，考慮到日后轉(zhuǎn)讓方便，專(zhuān)家認(rèn)為充分重視小戶(hù)型的。就目前的情形開(kāi)看，購(gòu)購(gòu)小戶(hù)型大多為年輕人，很多是出于過(guò)渡的目的。而隨著家庭結(jié)構(gòu)的變遷，可能會(huì)面臨二次置業(yè)的情形，因此這時(shí)手中的小戶(hù)型是否容易方便售出，同時(shí)是否會(huì)保值，就顯得尤為重了。因此專(zhuān)家認(rèn)為應(yīng)該挑選具有或者保值功能較強(qiáng)的區(qū)域。

　　物業(yè)的在很大程度上由地段來(lái)決定，一般情況下，街道、小區(qū)環(huán)境及物業(yè)配套設(shè)施成熟的區(qū)域，購(gòu)物便利，靠近公園、超市、醫(yī)院、學(xué)校等場(chǎng)所的區(qū)域，以及租賃熱點(diǎn)區(qū)域的房屋容易出售，保值功能也相應(yīng)比較強(qiáng)。同時(shí)，水景、江景以及靠近綠地周邊的物業(yè)，也不俗。

　　就上海目前的具體情形來(lái)看，目前值得關(guān)注的熱點(diǎn)有軌道交通、世博會(huì)等，目前有軌道交通6、7、8、9號(hào)線(xiàn)等四條軌道線(xiàn)路同時(shí)開(kāi)工建設(shè)，受益的地區(qū)主有浦東、楊浦、寶山以及松江等，因此購(gòu)房者可以考慮在這些區(qū)域內(nèi)的軌道交通沿線(xiàn)站點(diǎn)周邊置業(yè)。不過(guò)，軌道交通6、8號(hào)線(xiàn)已開(kāi)工多時(shí)，周邊機(jī)會(huì)已不多。

    挑選房型不能馬虎

　　由于種種原因，小戶(hù)型在房型的設(shè)計(jì)上會(huì)存在缺陷，因此在選房時(shí)注意避免。專(zhuān)家建議購(gòu)房者盡量選擇板樓。由于塔樓的居住密度高，部分住戶(hù)的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后，且不可改變，面積使用率不高等缺點(diǎn)，有的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，使得塔樓逐漸不再受到購(gòu)房者的歡迎。而板樓正好可以克服塔樓的這些缺點(diǎn)。

　　90平方米左右的兩房，怎樣設(shè)計(jì)才算合理呢？五合智庫(kù)建筑設(shè)計(jì)室主管吳茂輝認(rèn)為應(yīng)該表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：

　　頭先是房型方正，南北通透，全明設(shè)計(jì)，每個(gè)房間都有窗戶(hù)與外界相通，這樣整個(gè)居室的采光、通風(fēng)等都會(huì)不會(huì)受到影響。如案例中除了四個(gè)主房間都設(shè)計(jì)了窗戶(hù)之外，連衛(wèi)生間也安裝了窗戶(hù)，這樣有利于污濁空氣的散發(fā)。

　　其次就是房型的平面緊湊實(shí)用，功能布局合理。臥室和起居室的面積應(yīng)該比應(yīng)該合理，臥室應(yīng)該較為寬敞。專(zhuān)家認(rèn)為，主臥室可以適當(dāng)大一些，如達(dá)到20平方米左右，其中可以安排一個(gè)衛(wèi)生間、衣櫥等。

　　再就是功能齊全，不能遺漏生活陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)物間等。如圖1所示戶(hù)型中，廚房獨(dú)立，與客廳分開(kāi)，可以避免室內(nèi)空氣被油煙所污染；同時(shí)客廳面積適中，能夠保證有足夠的活動(dòng)空間，觀景陽(yáng)臺(tái)或飄窗等。設(shè)計(jì)有生活陽(yáng)臺(tái)，這樣可以用于晾曬衣物等，同時(shí)也設(shè)置有儲(chǔ)物間，這樣家中的雜物便有了安置的地方。

　　還有就是面積浪費(fèi)少。圖1房型比較各個(gè)區(qū)域基本上都得到了合理利用，較為難以處理的走道面積也與客廳有機(jī)地結(jié)合在一起，不至于形成浪費(fèi)。

　　小戶(hù)型的房型在哪些方面容易出現(xiàn)問(wèn)題呢？吳茂輝針對(duì)具體房型對(duì)此做出具體解答。

　　問(wèn)題一：過(guò)道面積過(guò)大或不合理

　　過(guò)道面積過(guò)大或不合理，這是在小戶(hù)型房型中會(huì)經(jīng)常碰到的毛病。面積過(guò)大會(huì)造成浪費(fèi)；而如果設(shè)計(jì)不合理，則會(huì)影響到其他房間的使用，較常見(jiàn)的方式為走道設(shè)計(jì)在客廳中間，這樣做的結(jié)果是客廳的領(lǐng)域感完全喪失。在圖2中，客廳的前半部分實(shí)際上也是過(guò)道，可以試想這樣的情形：欣賞電視節(jié)目時(shí)正看到精彩處，偏偏有人在電視機(jī)前來(lái)回走動(dòng)，這會(huì)帶來(lái)什么樣的結(jié)果？

　　此圖所示的房型中，還存在一個(gè)較大的缺陷，即沒(méi)有設(shè)置生活陽(yáng)臺(tái)，這也是很容易忽略的地方。生活陽(yáng)臺(tái)其實(shí)是小戶(hù)型中一個(gè)很重的組成部分，如果缺少了生活陽(yáng)臺(tái)，會(huì)給居住者帶來(lái)一些不便，如無(wú)處晾曬衣服等。

　　問(wèn)題二：分割不合理造成浪費(fèi)

　　如果在分割時(shí)將房間分割得不太合理，極為容易造成面積浪費(fèi)，這對(duì)于面積本來(lái)就有限的小戶(hù)型來(lái)說(shuō)，是一種較為糟糕的結(jié)果。在圖3中，客廳北端分割出一小塊地方作為“儲(chǔ)物間”，這種做法過(guò)于隨意，因?yàn)檫@樣的后果造成儲(chǔ)物間與衛(wèi)生間之間的部分既不能當(dāng)成客廳使用，也不能作為餐廳，成為一塊閑置面積。而與此同時(shí)，客廳的面積卻被硬生生減少了。

　　問(wèn)題三：房間面積比例不當(dāng)

　　每個(gè)居室都有一定的面積求，如果小于這個(gè)求時(shí)，便會(huì)影響其居住功能。如圖4中，客臥的面積與主臥相比，明顯小得多，比例失調(diào)，居住其中有局促感。這是由于整個(gè)房型不規(guī)則，北部面寬不夠所致。類(lèi)似的情形還有臥室面積過(guò)大，而擠占客廳面積等。

　　此外，類(lèi)似通風(fēng)、空氣對(duì)流不暢，采光效果不好等問(wèn)題在大戶(hù)型物業(yè)中也會(huì)經(jīng)常碰到，故再次就不在贅述。

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