現(xiàn)如今，說商海中較牛氣的商人，可能很多人都會(huì)想起造房子賣的房地產(chǎn)開發(fā)商。作為房屋這種特殊商品的出售方，地產(chǎn)商的傲慢與唯利是圖，讓不少老百姓恨得直咬牙。當(dāng)你準(zhǔn)備窮一生之所有，去認(rèn)購一套房子時(shí)，幾乎每走一步，都有開發(fā)商在不經(jīng)意間留下的“陷阱”。當(dāng)你小心翼翼等來期望已久的房子，開發(fā)商并不會(huì)顧及老百姓“購房不易”而施以善舉。他們看到的是，房價(jià)又漲了，不管是自己毀約還是逼別人毀約，都是“有利可圖”的。

面對開發(fā)商的惡意違約，購房者當(dāng)然不能沉默不語，想想對策，不讓開發(fā)商牽著鼻子走才是較重的！

情形一：房價(jià)上漲，購房者被逼退房

南京李強(qiáng)的煩惱是從他訂購商品房時(shí)開始的。

購房是件大事，多耗些腦細(xì)胞本也是情理當(dāng)中的事，問題出在南京的房價(jià)漲得太快。李強(qiáng)在市區(qū)的房改房拆遷那會(huì)兒，仙林的房價(jià)也就在每平方1800元上下。想到自己快退休不用天天再起早貪黑地忙上班，離市區(qū)遠(yuǎn)一點(diǎn)也無大礙，所以他寧愿住得離新街口遠(yuǎn)些，也住得寬敞些，可以這么說，李強(qiáng)是考慮晚年生活質(zhì)量，才決定將新居較后選定在仙林的。令他猝不及防的是仙林的房價(jià)像是吃了 增高藥丸似的直往上漲，好在李強(qiáng)當(dāng)初購房時(shí)，多閱讀了叫┕悍糠矯嫻氖榧?，知道要侯^坎⑸糖└齪賢?。现哉喛平方翌亯q?000元出頭，屈指算來他訂購的100平方米的商品房，不知不覺中就增值12萬元。

就在李強(qiáng)喜洋洋、急盼盼地等著房子竣工入住的時(shí)候，煩惱不期而至。因?yàn)槭亲约旱臏?zhǔn)新房，從施工開始干建筑出身的李強(qiáng)沒事就去工地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。有，他猛地發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)商在施工中對原先設(shè)計(jì)好的圖紙作了一些極為隱蔽的改動(dòng)。這只是一個(gè)小小動(dòng)作，卻能多出好幾間房屋的面積，原先設(shè)計(jì)好的樓梯卻在“縮水”。他私下與工程隊(duì)的小頭頭交換意見。對方說，那是大老板的意思。不言而喻，在的房產(chǎn)業(yè)，“省”下空間就是多出鈔票。

煩惱接踵而來。頭先是房產(chǎn)商拖延了交房時(shí)間，按說，過了合同約定期限當(dāng)按違約定處，但因?yàn)橘徺彺颂幤诜康姆恐鞫家驗(yàn)榉績r(jià)上漲好像都賺了錢似的，沒有多計(jì)較。問題是開發(fā)商卻有了“居功自傲”的意思，原先售房時(shí)的一些承諾也明顯“文不對題”，合同中約定好的“壁櫥”成了移動(dòng)衣柜等等，不少房產(chǎn)商與購房者之間的“恩怨”就發(fā)生在李強(qiáng)周圍。李強(qiáng)的心一直懸著。

這種擔(dān)心后來還是演變成了事實(shí)。從房產(chǎn)開發(fā)商手里接過鑰匙后，李強(qiáng)發(fā)現(xiàn)他那100平方的新居的客廳上方突兀的多出了一條橫梁，這也是當(dāng)初房產(chǎn)商擅自更改圖紙７⒌暮蠊?。泪暱很硒f穡馓鹺崍壕禿岬攪慫男耐飛稀?Br>
李強(qiáng)找到開發(fā)商。房產(chǎn)商的底氣很足，說這房屋已通過相關(guān)部門驗(yàn)收，合同中也沒寫客廳上方不可以有橫梁。又勸王強(qiáng)說，購這套房你賺大了。李強(qiáng)想想也是，但還是不舒服，他想在裝修時(shí)吊個(gè)頂，將那根多出的橫梁“埋”下去。這費(fèi)用總該由開發(fā)商出吧？！房產(chǎn)商比李強(qiáng)還嫌煩，“不可能---不行你去辦退房手續(xù)，我們按原價(jià)退款?！?Br>
購個(gè)房不容易，購個(gè)低價(jià)房更不容易。李強(qiáng)不敢再與他們交涉了，較后裝修時(shí)自己掏幾千元吊了頂，這錢是多花的，這梁也一直橫在李強(qiáng)的心上。

情形二：違約金擋不住房價(jià)利潤而毀約

李雨的二手房是在去年“非典”后相中的。因?yàn)椤胺堑洹标幱跋碌姆渴小拔痢绷艘恍∠拢榱诵星樵S久的李雨瞅準(zhǔn)時(shí)機(jī)及時(shí)與新街口華僑路一家房產(chǎn)中介公司簽了一處房產(chǎn)的協(xié)議書。雙方約定，誰違約誰付給對方3000元違約金。

“非典”一旦遠(yuǎn)去，房價(jià)猛地就竄了上來，而且超出協(xié)議房價(jià)警戒線越來越高。這時(shí)3000元對于幾十萬的房產(chǎn)協(xié)議，已經(jīng)構(gòu)不成約束力。當(dāng)李雨感覺到自己失策時(shí)，對方已經(jīng)動(dòng)搖并很委婉地表示，想毀約。

眼看著自己到手的二手房成了煮熟的鴨子---飛了。李雨很沮喪，卻無計(jì)可施。

情形三成柚每量燙跫坡蛑骰僭?Br>
市民李女士去年在江寧購購了某房產(chǎn)公司開發(fā)的一套別墅，房屋面積為200多平方米。交付后，開發(fā)商向李女士提出，她補(bǔ)繳多出來的100來平方米坐擁花園的錢，以每平方米800元計(jì)算，這100多平方米花園一下子增加了八九萬元的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。開發(fā)商表示，如果不交錢，將拿不到花園的土地使用權(quán)證。李女士認(rèn)為，開發(fā)商的行為明擺著是搞“強(qiáng)購強(qiáng)賣”，想逼她主動(dòng)提出退房。在這種情況下，李女士能否主張適用《江蘇省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，“大于部分超過百分之一的，產(chǎn)權(quán)歸預(yù)購人所有，預(yù)購人并可以不支付該部分的房價(jià)款”？她該如何保護(hù)自身的合法利益呢？

據(jù)了解，2002年2月出臺(tái)了《江蘇省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》。其第十七條規(guī)定：“商品房預(yù)售，實(shí)際交付面積與預(yù)售合同約定面積不一致時(shí)的處理方式，由當(dāng)事人雙方在預(yù)售合同中載明。當(dāng)事人雙方未在預(yù)售合同中載明的，應(yīng)當(dāng)適用下列規(guī)定：(一)實(shí)際交付面積大于或者小于預(yù)售合同約定面積超過3%的，預(yù)購人有權(quán)退房；預(yù)購人退房的，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在預(yù)購人提出退房之日起30日內(nèi)將預(yù)購人已付房價(jià)款退還給預(yù)購人，同時(shí)按銀行同期活期存款利率支付已付房價(jià)款的利息；(二)實(shí)際交付面積大于預(yù)售合同約定面積，大于部分不超過1%的，由預(yù)購人按照合同約定的價(jià)格補(bǔ)交房價(jià)款；大于部分超過1%的，產(chǎn)權(quán)歸預(yù)購人所有，預(yù)購人并可以不支付該部分的房價(jià)款；(三)實(shí)際交付面積小于預(yù)售合同約定面積，小于部分不超過3%的，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)退還預(yù)購人多付的房價(jià)款，并按銀行同期活期存款利率向預(yù)購人支付該部分房價(jià)款的利息；小于部分超過3%的，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人雙倍返還超過3%部分的房價(jià)款。”

但是，南京市房屋產(chǎn)權(quán)市場處相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說，李女士的情況并不適用上述規(guī)定，因?yàn)闂l例是針對商品房的本身面積的，并不涉及其附屬設(shè)施。此種情況，對開發(fā)商較有束縛力的應(yīng)該是當(dāng)初購賣雙方的合同約定。如果合同對坐擁花園超出部分有明確的處置辦法，但開發(fā)商不予履行，可以直接通過訴訟來維權(quán)。如果合同沒有相關(guān)約定，雙方可以進(jìn)行協(xié)商處理解決。若雙方達(dá)不成一致意見，可以申請由房屋仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行仲裁。

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