房屋具備使用條件后，開發(fā)商將房屋交付于購(gòu)房者，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)就意味著收房。與一般的商品購(gòu)賣相比，房屋的交付更為復(fù)雜，因?yàn)樗婕暗絻煞矫娴年P(guān)系，一方面是房屋購(gòu)賣合同的履行，另一方面是物業(yè)管理合同的建立。示范合同第十一條專門對(duì)房屋的交接做了規(guī)定，本文就其中的幾個(gè)主問題進(jìn)行講解。
 
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　　交房一般程序


　　1.開發(fā)商發(fā)出收房通知。收房通知中包括收房的時(shí)間、須交納的費(fèi)用、未按時(shí)收房的處理等。通知的形式有電話、傳真、信件等。穩(wěn)妥起見，開發(fā)商在用電話、傳真等方式通知之外，較好能同時(shí)使用掛號(hào)信件的方式，否則，很難證明自己已向購(gòu)房者發(fā)出收房通知，有可能造成承擔(dān)延期交房責(zé)任的不利后果。


　　2.購(gòu)房者交納有關(guān)費(fèi)用。如房屋價(jià)款結(jié)算、物業(yè)費(fèi)、公共維修基金等。


　　3.驗(yàn)房。購(gòu)房者對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收，看是否存在質(zhì)量問題，對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題向開發(fā)商提出，開發(fā)商進(jìn)行整改，修理后再由購(gòu)房者驗(yàn)房。


　　4.購(gòu)房者接收房屋。房屋驗(yàn)收合格后，開發(fā)商將鑰匙交給購(gòu)房者。一般而言，鑰匙的交付是房屋交接的主標(biāo)志。除了所有權(quán)(所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間以管理機(jī)關(guān)辦理過戶手續(xù)的時(shí)間為準(zhǔn))外，關(guān)于房屋的一切權(quán)利都從鑰匙交付時(shí)由購(gòu)房者來(lái)行使了。當(dāng)然，風(fēng)險(xiǎn)也從此時(shí)由購(gòu)房者來(lái)承擔(dān)了(比如房屋交付后出現(xiàn)火災(zāi)、地震等造成房屋滅失的風(fēng)險(xiǎn))。


　　如何收房


　　對(duì)于如何來(lái)收房的問題，很多購(gòu)房者的思路不是很清晰。實(shí)際上，收房時(shí)主有三個(gè)問題。


　　1.審查有關(guān)證件。作為購(gòu)房者，應(yīng)頭先審查房屋是否具備交房條件。關(guān)于交房條件，在合同的第八條有明確約定，從北京來(lái)看，一般合同約定以該房屋取得北京市建設(shè)工程竣工備案表作為交房的前提條件。按照今年12月1日實(shí)施的《北京市城市房屋轉(zhuǎn)讓管理辦法》的規(guī)定，竣工備案表更成為開發(fā)商交房的法定條件。如果沒有竣工備案表，作為購(gòu)房者一般可以拒絕收房。


　　此外，購(gòu)房者還審查幾個(gè)證件，包括：住宅質(zhì)量說(shuō)明書、住宅質(zhì)量保證書、房屋面積實(shí)測(cè)表等。


　　2.審查房屋的質(zhì)量。驗(yàn)房主是看房屋是否與合同約定一致，包括戶型、朝向、尺寸、結(jié)構(gòu)等。如果這些方面發(fā)生變化，則購(gòu)房者可以求退房。此外，很重的工作就是審查房屋是否存在質(zhì)量問題，如果有質(zhì)量問題，應(yīng)求開發(fā)商進(jìn)行修理，待修理后再重新驗(yàn)房。


　　3.審查交房費(fèi)用。交房時(shí)涉及到一系列的費(fèi)用。


　　房屋價(jià)款結(jié)算。對(duì)于期房而言，合同價(jià)款是依據(jù)房屋預(yù)測(cè)面積計(jì)算的，等房屋竣工后，實(shí)測(cè)面積肯定會(huì)有所差異，雙方根據(jù)面積差異來(lái)結(jié)算房款。


　　物業(yè)管理費(fèi)用。作為異產(chǎn)毗鄰房產(chǎn)，實(shí)行的是強(qiáng)制性的物業(yè)管理制度。購(gòu)房者在接收房屋后，無(wú)論是否入住，就開始享受到前期物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)，因此在收房時(shí)就須交納物業(yè)管理費(fèi)。按照北京現(xiàn)行規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)一次較多可收取一年的物業(yè)費(fèi)。


　　公共維修基金。公共維修基金是為房屋公共部位和公共設(shè)施進(jìn)行大、中修而準(zhǔn)備的基金，按照房款的2%交納，可以交給開發(fā)商，也可以直接去房管局小區(qū)辦交納。


　　案例分析


　　開發(fā)商以費(fèi)用為由拒絕交房怎么辦？


　　曾經(jīng)出現(xiàn)過這樣的案例，某小區(qū)業(yè)主在收房時(shí)按照開發(fā)商的求被迫交納了天然氣初裝費(fèi)，事后又以收費(fèi)無(wú)法律依據(jù)為由求開發(fā)商退款，法院卻以業(yè)主自愿(因?yàn)闃I(yè)主無(wú)法證明是被迫而為)交納未違反法律為由判業(yè)主敗訴。這個(gè)案例說(shuō)明，購(gòu)房者在收房時(shí)對(duì)所交費(fèi)用應(yīng)進(jìn)行審查，對(duì)于不該交納的費(fèi)用應(yīng)拒絕交納。


　　開發(fā)商收取的哂妹坎煌?，购房者应根据情况予以处缿唬峨s詵靠詈臀鏌倒芾矸延?，应灾o輾渴苯荒桑歡雜諂跛昂凸參藁穡⑸炭梢源?，但不能以此作为江h(huán)康奶跫裨潁凸鉤裳悠誚環(huán)浚歡雜諤烊黃踝胺?，则无法律易廁L禿賢讕藎⑸灘揮κ杖。悍空嚦梢躍芙弧?Br>

　　房屋有質(zhì)量問題是否可求退房？


　　房屋作為一種復(fù)雜而又非工業(yè)化的產(chǎn)品，或多或少地存在一些質(zhì)量問題，至于能否退房，則應(yīng)視問題的嚴(yán)重程度而定。如是主體結(jié)構(gòu)問題，購(gòu)房者可以毫無(wú)疑問地求退房。但對(duì)于非主體結(jié)構(gòu)問題，一般不能退房，只能求開發(fā)商修理，除非購(gòu)房合同中另有約定。


　　北京信杰律師事務(wù)所王是坪


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