房屋具備使用條件后，開發(fā)商將房屋交付于購房者，對于購房者來說就意味著收房。與一般的商品購賣相比，房屋的交付更為復(fù)雜，因為它涉及到兩方面的關(guān)系，一方面是房屋購賣合同的履行，另一方面是物業(yè)管理合同的建立。示范合同第十一條專門對房屋的交接做了規(guī)定，本文就其中的幾個主問題進行講解。
 
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　　交房一般程序


　　1.開發(fā)商發(fā)出收房通知。收房通知中包括收房的時間、須交納的費用、未按時收房的處理等。通知的形式有電話、傳真、信件等。穩(wěn)妥起見，開發(fā)商在用電話、傳真等方式通知之外，較好能同時使用掛號信件的方式，否則，很難證明自己已向購房者發(fā)出收房通知，有可能造成承擔(dān)延期交房責(zé)任的不利后果。


　　2.購房者交納有關(guān)費用。如房屋價款結(jié)算、物業(yè)費、公共維修基金等。


　　3.驗房。購房者對房屋進行驗收，看是否存在質(zhì)量問題，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題向開發(fā)商提出，開發(fā)商進行整改，修理后再由購房者驗房。


　　4.購房者接收房屋。房屋驗收合格后，開發(fā)商將鑰匙交給購房者。一般而言，鑰匙的交付是房屋交接的主標(biāo)志。除了所有權(quán)(所有權(quán)轉(zhuǎn)移時間以管理機關(guān)辦理過戶手續(xù)的時間為準(zhǔn))外，關(guān)于房屋的一切權(quán)利都從鑰匙交付時由購房者來行使了。當(dāng)然，風(fēng)險也從此時由購房者來承擔(dān)了(比如房屋交付后出現(xiàn)火災(zāi)、地震等造成房屋滅失的風(fēng)險)。


　　如何收房


　　對于如何來收房的問題，很多購房者的思路不是很清晰。實際上，收房時主有三個問題。


　　1.審查有關(guān)證件。作為購房者，應(yīng)頭先審查房屋是否具備交房條件。關(guān)于交房條件，在合同的第八條有明確約定，從北京來看，一般合同約定以該房屋取得北京市建設(shè)工程竣工備案表作為交房的前提條件。按照今年12月1日實施的《北京市城市房屋轉(zhuǎn)讓管理辦法》的規(guī)定，竣工備案表更成為開發(fā)商交房的法定條件。如果沒有竣工備案表，作為購房者一般可以拒絕收房。


　　此外，購房者還審查幾個證件，包括：住宅質(zhì)量說明書、住宅質(zhì)量保證書、房屋面積實測表等。


　　2.審查房屋的質(zhì)量。驗房主是看房屋是否與合同約定一致，包括戶型、朝向、尺寸、結(jié)構(gòu)等。如果這些方面發(fā)生變化，則購房者可以求退房。此外，很重的工作就是審查房屋是否存在質(zhì)量問題，如果有質(zhì)量問題，應(yīng)求開發(fā)商進行修理，待修理后再重新驗房。


　　3.審查交房費用。交房時涉及到一系列的費用。


　　房屋價款結(jié)算。對于期房而言，合同價款是依據(jù)房屋預(yù)測面積計算的，等房屋竣工后，實測面積肯定會有所差異，雙方根據(jù)面積差異來結(jié)算房款。


　　物業(yè)管理費用。作為異產(chǎn)毗鄰房產(chǎn)，實行的是強制性的物業(yè)管理制度。購房者在接收房屋后，無論是否入住，就開始享受到前期物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)，因此在收房時就須交納物業(yè)管理費。按照北京現(xiàn)行規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)一次較多可收取一年的物業(yè)費。


　　公共維修基金。公共維修基金是為房屋公共部位和公共設(shè)施進行大、中修而準(zhǔn)備的基金，按照房款的2%交納，可以交給開發(fā)商，也可以直接去房管局小區(qū)辦交納。


　　案例分析


　　開發(fā)商以費用為由拒絕交房怎么辦？


　　曾經(jīng)出現(xiàn)過這樣的案例，某小區(qū)業(yè)主在收房時按照開發(fā)商的求被迫交納了天然氣初裝費，事后又以收費無法律依據(jù)為由求開發(fā)商退款，法院卻以業(yè)主自愿(因為業(yè)主無法證明是被迫而為)交納未違反法律為由判業(yè)主敗訴。這個案例說明，購房者在收房時對所交費用應(yīng)進行審查，對于不該交納的費用應(yīng)拒絕交納。


　　開發(fā)商收取的哂妹坎煌?，购房者应根据情况予以处缿唬峨s詵靠詈臀鏌倒芾矸延?，应灾o輾渴苯荒桑歡雜諂跛昂凸參藁穡⑸炭梢源眨荒芤源俗魑環(huán)康奶跫?，否詽}凸鉤裳悠誚環(huán)浚歡雜諤烊黃踝胺?，则无法律易廁L禿賢讕藎⑸灘揮κ杖。悍空嚦梢躍芙弧?Br>

　　房屋有質(zhì)量問題是否可求退房？


　　房屋作為一種復(fù)雜而又非工業(yè)化的產(chǎn)品，或多或少地存在一些質(zhì)量問題，至于能否退房，則應(yīng)視問題的嚴(yán)重程度而定。如是主體結(jié)構(gòu)問題，購房者可以毫無疑問地求退房。但對于非主體結(jié)構(gòu)問題，一般不能退房，只能求開發(fā)商修理，除非購房合同中另有約定。


　　北京信杰律師事務(wù)所王是坪


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