“滾動(dòng)置業(yè)”這種理財(cái)方式在廣州、上海等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)已經(jīng)非常流行，俗稱“樓賺樓”。有一個(gè)發(fā)生在上海真實(shí)的小故事，８０年代末一個(gè)沒有工作的老太太用一套鬧市區(qū)的小房子，通過滾動(dòng)置業(yè)，已經(jīng)在上海不同的地方共擁有了４套房產(chǎn)，真令人吃驚。

　　現(xiàn)在北京的一些年輕白領(lǐng)也開始琢磨這個(gè)問題。先在城里購(gòu)套小戶型住著，工作、生活、學(xué)習(xí)都不耽誤，以后有實(shí)力后再換，用這套房的租金供按揭。由此看來(lái)，市場(chǎng)上將誕生越來(lái)越多的“二房東”。但是滾動(dòng)置業(yè)也有風(fēng)險(xiǎn)，即要保證房子總是能租出去，想要魚和熊掌兼得，十幾年以后白賺一套房子，還需要看你的眼光。

　　賣大購(gòu)小，市場(chǎng)潮流

　　小戶型的率高是顯而易見的。對(duì)開發(fā)商而言，小戶型在設(shè)計(jì)上要占用許多隔斷，增加配套設(shè)施，回收資金也慢，明顯比建大戶型費(fèi)事；但對(duì)購(gòu)房者而言，小戶型的率卻比大戶型高。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，花１００萬(wàn)購(gòu)個(gè)１４０平方米的大戶型，和花５０萬(wàn)購(gòu)個(gè)７０平方米的小戶型，雖然一個(gè)是大兩居，一個(gè)是小兩居，但在租賃市場(chǎng)上并不是出租的價(jià)格也差一半，往往是小兩居的租金為２５００元／月，大兩居的租金是３０００元／月，這樣算下來(lái)小戶型的率比大戶型可高多了。所以“滾動(dòng)置業(yè)”的頭選品種是城區(qū)的小戶型。

　　現(xiàn)在不少投資者紛紛賣大購(gòu)小，以追求更高的。如有業(yè)主將西直門地區(qū)１４６平方米大戶型（月收租５０００元，年回報(bào)率６％）套現(xiàn)，購(gòu)入兩個(gè)價(jià)值４５萬(wàn)元的二室一廳，年回報(bào)率上升到１１％，且“中獎(jiǎng)率”（成功租出的機(jī)會(huì)）極高。又有另一名業(yè)主將望京地區(qū)的中檔物業(yè)８０平方米套現(xiàn)３８萬(wàn)元（每月收租２２００元，年回報(bào)率６．９％），購(gòu)入兩個(gè)價(jià)值１５萬(wàn)元的一室一廳，不僅收益高（年回報(bào)率達(dá)１２％），且“中獎(jiǎng)率”為１００％。還有一些業(yè)主將三室一廳或四室二廳大單位分拆成三四個(gè)單間分租，其回報(bào)也遠(yuǎn)高于原來(lái)一套的收益。

　　滾動(dòng)置業(yè)也要注意規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)

　　但是，如果把“滾動(dòng)置業(yè)”也算做一種投資方式的話，那么投資的概念就意味著收益與風(fēng)險(xiǎn)并存。

　　投資房地產(chǎn)頭先將面臨著供應(yīng)量的風(fēng)險(xiǎn)——大量涌現(xiàn)的新樓盤會(huì)稀釋一個(gè)地區(qū)的有效需求，小投資者往往以目前的租金水平做參考標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)地區(qū)的供量發(fā)生變化，該地區(qū)的租金價(jià)格也會(huì)隨之變化的。所以，選擇未來(lái)供量較少的地區(qū)進(jìn)行投資，是規(guī)避此類風(fēng)險(xiǎn)的有效手段。

　　其次是有效需求不足的風(fēng)險(xiǎn)——影響有效需求的因素很多，大到政局的變化、宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)，小到區(qū)域經(jīng)濟(jì)的繁榮程度、當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人員結(jié)構(gòu)的變化等等。

　　產(chǎn)品落后的風(fēng)險(xiǎn)——隨著我國(guó)加入世貿(mào)，國(guó)外先進(jìn)的材料、設(shè)施設(shè)備、施工工藝、金融資本、營(yíng)銷手段開始以較低的成本進(jìn)入中國(guó)，使得國(guó)內(nèi)的住宅產(chǎn)品在性能方面產(chǎn)生較大的飛躍，而以前建造的相對(duì)落后的住宅產(chǎn)品其租金價(jià)格會(huì)大打折扣。

　　二手房上市的潛在風(fēng)險(xiǎn)——隨著北京二手房政策的不斷落實(shí)，二手房轉(zhuǎn)讓、租賃交易會(huì)越來(lái)越活躍，這無(wú)疑也會(huì)分流相當(dāng)一部分有效需求。

　　社區(qū)環(huán)境變化風(fēng)險(xiǎn)——如果你購(gòu)的房產(chǎn)所在社區(qū)沒有能向好的方向發(fā)展，反而出現(xiàn)周鄰檔次越來(lái)越低、服務(wù)配套設(shè)施落后或惡化、治安不良等情況，那么這樣的房產(chǎn)大幅貶值是肯定的。相似的房在不相似的社區(qū)價(jià)值是大不一樣的。

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