一、售樓書

　　在市場競爭日益激烈的今天，商品房作為一種特殊商品，和其他商品一樣，需要有一個好的包裝，才能吸引廣大購房者的注意，并較終傾資購購。因此，許多房產(chǎn)商十分注重對廣告的投入，從而產(chǎn)生了一批近乎的房產(chǎn)宣傳資料即售樓書。但是很多購房者往往在將鑰匙拿到手后，才發(fā)現(xiàn)事實情形和售樓書的宣傳大相徑庭，而依據(jù)售樓書找開發(fā)商理論又往往毫無結(jié)果。因此，廣大消費者有必要了解一下售樓書的法律性質(zhì)。

　　售樓書是廣告的一種，從法律角度來講，只是向欲購房者提供一種房源信息，屬于要約邀請，即等待購房者向自己發(fā)出購購房屋的意思表示。這種欲訂立購房合同的意思表示就是要約。在要約發(fā)出后，只有在銷售商做出承諾后，雙方達成合意，合同才正式成立。因此售樓書不是合同的組成部分，是不具有法律效力的。俗話說“百聞不如一見”，無論售樓書怎么說，購房者都應該去實地考察一下，并將自己的各項要求在合同中一一寫明。因為法律只會認定合同中所約定的內(nèi)容，而不是以售樓書中所描述的為準。

　　二、房屋認購書

　　在簽訂正式合同之前，購賣雙方通常會簽訂一份房屋認購書。房屋認購書不同于房屋預售合同、購賣合同，它的作用僅僅是確定雙方的購賣意向。有些購房人認為這不是正式合同，所以在簽訂時就疏忽大意，不仔細審查各項條款，這其實是一種錯誤的想法。事實上，房屋認購書也是具有法律效力的。如果確系雙方真實意思表示，權(quán)利、義務的內(nèi)容不違反現(xiàn)行法律法規(guī)，認購書的內(nèi)容就對雙方具有約束力。如果在認購書中約定了違約金或定金條款，當一方不履行約定義務時，也要承擔違約責任。由此可見，在簽訂房屋認購書時必須與簽訂正式合同一樣謹慎、小心。

　　三、商品房預售合同書

　　所謂商品房預售合同，是指購賣雙方訂立的購購期房的合同。購購期房顯然要比購購現(xiàn)房的風險要大，這是因為購房者要把房款全部或部分付出去，但房產(chǎn)商是否能把該項目按期全部并且是合格地建設好是不確定的。

　　商品房預售合同具有完全的合同性質(zhì)，受《合同法》的保護。如果開發(fā)商不能及時履行義務，對于購房者來說，可以行使什么權(quán)利呢？在以下幾種情形下，購房者具有單方解除合同的權(quán)利：1、開發(fā)商明確表示或者以自己的行為表明不履行主要合同義務；2、開發(fā)商遲延履行合同的主要內(nèi)容，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；3、開發(fā)商遲延履行或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的。購房者在解除合同之后，還有權(quán)要求賠償損失。

　　如果開發(fā)商雖到期交付了房屋，但履行結(jié)果卻與合同中約定的標準不一致時，購房者又享有什么權(quán)利呢？購房者可以要求開發(fā)商采取補救措施，按照合同約定支付違約金。如果還有其他損失的，開發(fā)商還應當賠償損失。但賠償損失的數(shù)額不得超過在訂立合同時預見到或者應當預見的因違反合同可能造成的損失。目前，由于不動產(chǎn)的特殊性，其購賣受各種客觀條件的限制，故一般還不適用《消費者權(quán)益保護法》中雙倍賠償?shù)囊?guī)定。因此對于購房者來說，規(guī)避風險的較好辦法，一是選擇有信譽的開發(fā)商，二是在合同中對有關(guān)的權(quán)利義務明確約定。

　　還要提醒購房者注意的一點是，在簽訂購房預售合同后，為防止房地產(chǎn)公司“一女兩嫁”，應及時辦理登記備案手續(xù)。因為未辦理登記備案手續(xù)的，不得對抗第三人。到時不能取得房屋所有權(quán)，只能追究開發(fā)商的違約責任。

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