尾房即那些在樓盤項目中已進(jìn)入銷售較后階段的少部分剩余房屋。尾樓給人的直觀感覺就是“被人挑到較后剩下的”，剩下的就是不好的，開發(fā)商都不賣，進(jìn)入二級市場作為二手房來賣了，肯定是無利可圖的。但事實恰恰相反，尾盤是投資價值的。

　　尾房不等于差房子

　　尾房容易給人的感覺是賣不出去的差房子，而實際上留到較后的不一定就是不好。尾房應(yīng)分為兩大類：一、有問題、賣不出去的尾房，如：朝向差，樓層差，景觀不理想，戶型不合理等。二、沒有問題或沒打算賣出去的尾房，如：開發(fā)商留作自用，開發(fā)商留作日后出租等。這類尾房極有可能是一些比前期推出的還要好的房子。

　　通常對開發(fā)商來說，當(dāng)整體銷售超過５５％就意味著該項目過了“生死線”，而當(dāng)銷售率超過７５％時，超出部分就是項目賺錢的空間了。因此，面對這剩下的２５％的尾房，需要開發(fā)商作出非常理智的決定。若開發(fā)商覺得這部分尾房屬于不好的尾房，又要同樣銷售出去，就應(yīng)該在售價上做出相應(yīng)的調(diào)低。但不少項目，對所謂“降價”之事所采取的態(tài)度通常是能不降就不降，而其結(jié)果是剩下一些價格又高、品質(zhì)又差的房子，加上市場上新項目不斷，自己的尾房又過了先前的銷售氣氛，徹底失去了與市場競爭的能力，而成為真真正正的“尾房”。作為購家購尾房有以下幾點是不利的：１、價格上不一定有優(yōu)勢，有時尾房價格高過其早期售價。２、質(zhì)量相對差些，比如說朝向好的東南面、中高樓層可能已沒有了。

　　購尾房有優(yōu)勢

　　１、價格、付款方式及談判有空間。購購尾房時，購家可以在價格、付款方式上有一定的討價空間。

　?。?、能更客觀、冷靜。一般項目在開盤時都能造成令人產(chǎn)生購購沖動的銷售氛圍，不少購家就是在這種被炒熱的情況下一時沖動購房的。購家在項目接近尾聲中會變得更客觀、冷靜。

　　３、風(fēng)險低、購得更踏實。在尾房時期去挑房，會對項目的前期承諾、質(zhì)量，特別是將來鄰居的構(gòu)成有更準(zhǔn)確的認(rèn)定，能看到的東西比圖中看到的更真實，購房也購得更踏實。

　?。?、“性價比”更合算。同一幢樓宇的成本中，地價、配套設(shè)施、公共部分、裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)對每個購家來說是一樣的，而所不同的只是體現(xiàn)在朝向、景觀、樓層上。在現(xiàn)行的銷售過程中，特別是在北方，由于市場需求的存在及項目包裝的必要，通常樓層差與朝向差之和可達(dá)３０％—４０％
。一般來說，這不太現(xiàn)實。再加上現(xiàn)在購房并不意味著要住一輩子，很有可能將來再換或出租用。若購購者是年輕人，白天幾乎不在家，晚上回來天已黑了，對朝向、樓層、景觀的要求相對低。所以，對待尾房中的所謂朝向、樓層差的戶型，綜合其他因素，若在售價上有如此大的差別，購購此類尾房其“性價比”相對來說就更合算些。

　　數(shù)據(jù)顯示尾盤投資排

　　要知道一項投資劃算與否，需要對價格、風(fēng)險和選擇范圍三方面來作綜合分析。其中，價格因素較重要，占６０％的影響力，風(fēng)險和選擇面的影響力各占２０％的權(quán)重。專家分析認(rèn)為，設(shè)定尾盤中期的購房總價為１，各階段的投資價格比＝尾盤中期價／階段價。價格比越高，說明房價越便宜，對投資就越有利。有了價格比，就可以算出價格權(quán)重值（價格權(quán)重值＝價格比×價格權(quán)重），同理可以得出投資風(fēng)險和投資選擇的權(quán)重值。然后將三者權(quán)重值相加得出的投資綜合值，也就是我們所需要的投資綜合分析數(shù)據(jù)，這個數(shù)越大，投資就越劃算！通過公式計算得出的數(shù)據(jù)可以看出，開盤期權(quán)重值總和，為０·８６３２，也就是說這時購房投資較劃算，這和大多數(shù)投資者的觀點相吻合。而令投資者意想不到的是，尾盤中期以０·８２２２的分值位居，比起結(jié)構(gòu)封頂期、竣工入住期，是一個更為劃算的投資時期。

　　市場分析尾盤投資為較佳

　　當(dāng)然，上面的投資只是單純從投入、支出的角度去分析，并沒有考慮投資收益的問題，實際，投資是必須考慮收益的，收支相比才可以準(zhǔn)確體現(xiàn)投資的價值。商品房投資收益較常見的兩種方式是出租和出售。由于我們對比的是同一套房于不同時期的投資價值，所以無論你什么時候購的房，購購時期的不同不會影響房子在同一時期出租或出售的租金或售價，而收益的不同主要體現(xiàn)在時間和收益預(yù)測上。開盤期購房無論出租或出售都要等入住后，所以不能立刻取得收益，而尾盤期則不同，支出和收益幾乎是同步的，從這一點來說，尾盤期的收益明顯要好于開盤期，起碼可以立刻以租售的收益來緩解購房的壓力。

　　另外，開盤期由于對項目有太多的未知，對將來的收益狀況難以作出較為準(zhǔn)確的預(yù)測，也就是說，投資收益的風(fēng)險比較高；而尾盤期的樓盤，因為各方面狀況都幾乎可眼見為實，對收益的預(yù)測和評估就容易和準(zhǔn)確得多，投資者沒有太多風(fēng)險。

　　投資成敗在于精挑細(xì)選

　　購購尾房，頭先在價格、付款方式及談判中有相對較大的主動性和議價空間；其次是相對于項目剛開盤時有意無意間造成哄熱購購的銷售氛圍，接近尾聲的項目銷售會變得更客觀、冷靜；再次是尾房基本上都是現(xiàn)樓，房間本身的質(zhì)量問題已經(jīng)經(jīng)過時間的檢驗，問題基本暴露出來，購房者可以心明眼亮，精挑細(xì)選，也可以讓開發(fā)商進(jìn)行返修，保證其內(nèi)在質(zhì)量，購房也購得更踏實。

　　購尾房要認(rèn)真區(qū)分尾房、爛尾房和一般空置房，購房者應(yīng)該仔細(xì)、客觀判斷開發(fā)實力、項目價值、未來居住環(huán)境及狀況，從而可以有效避免購到“爛尾房”?？罩梅恐羞€有不少是因積壓、手續(xù)不全、歷史、拆遷周轉(zhuǎn)等原因造成的閑置。人們在購購時只要照例查驗開發(fā)商是否持有賣房所需的證件，并是否真實有效，就可避免損失。

　　在挑選尾房的過程中，也要認(rèn)真比較，擇優(yōu)購購，切不可只圖價格上的優(yōu)惠而放過真正的實惠。在驗收住宅時應(yīng)仔細(xì)檢查住宅設(shè)備、設(shè)施，正常了才可簽字認(rèn)可。避免購購建造質(zhì)量差或缺乏具有競爭力的過于落后的物業(yè)。尾房在售出時，項目整體可能已經(jīng)售出多時，相距政策規(guī)定的保修期可能所剩無幾，購房者切不可掉以輕心，應(yīng)該與開發(fā)商簽署相關(guān)文件以防保修期內(nèi)不保修，或出問題后賣方和物管單位可能拒絕承擔(dān)責(zé)任，一定不能購購超過保修期的房產(chǎn)。參加房展會，不失為良策，開發(fā)商會在房展會上推出尾房，只要多走幾個樓盤就有可能發(fā)現(xiàn)自己的所愛。另外，通過中介機構(gòu)以“吃批發(fā)”的方式轉(zhuǎn)售，或者由開發(fā)商或中介機構(gòu)進(jìn)行“吞吐”銷售也是一個有效的途徑，特別是隨著三級市場的放開，尾房作為周轉(zhuǎn)房在差價換房中將起到重要作用?！　　　　?

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