購別墅除了要注意購購普通住房的一般問題外，還要注意以下六大問題。

　　一、 “小產(chǎn)權”。

　　小產(chǎn)權相對大產(chǎn)權而言。大產(chǎn)權房屋產(chǎn)證由政府房地產(chǎn)管理部門發(fā)放，小產(chǎn)權房屋產(chǎn)證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)放。大產(chǎn)權房能正常上市交易，價格較貴，小產(chǎn)權房不能正常上市交易，價格較便宜。原因是小產(chǎn)權房是農(nóng)村集體所有土地，根據(jù)《土地法》規(guī)定，是不能出讓、轉讓的,非集體經(jīng)濟組織成員購購此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權登記，合法權益難以得到保護。如投資的話，也不能起到保值、增值的作用。因此,一定要慎重。

　　二、 “花園”。

　　別墅一般都帶花園，如果是獨幢別墅，花園的面積還會較大，因而 “花園”也是別墅銷售時的一大亮點。但細分析的話，產(chǎn)權人實際上不能享有花園的所有權，因為別墅的花園一般也就是用苗圃和柵欄圍起來的部分，這部分面積是不會體現(xiàn)在產(chǎn)證里的。另外，根據(jù) 《物權法》規(guī)定，這部分權利應當屬于全體業(yè)主所有，除非花園面積體現(xiàn)在產(chǎn)證里，否則并不能成為實實在在的權利。

　　三、 “露臺”。

　　露臺是指供人室外活動的屋面或底層地面伸出室外的有圍護、無頂蓋的臺面。露臺的面積并不計算在建筑面積之中。因此，如說 “露臺”，并不能算是，因為露臺本來就沒有算面積。

　　四、 “ (半)地下室”。

　　地下室是指房間地面低于室外地平面高度、超過該房間凈高的一半者;半地下室是指房間地面低于室外地平面高度、超過該房間凈高的三分之一，但不超過一半的地下室。如果地下室的凈高超過2.2米，那么應當算在建筑面積里，如果沒有超過，則不算建筑面積。

　　五、稅收。

　　購賣別墅所繳納的稅收比普通商品房多。因此，要學會測算交易成本。

　　1、獨棟別墅：土地增值稅：

　　(賣出價-原購入價-原購房契稅-本次轉讓的營業(yè)稅)×(30%—60%)。個人所得稅： (賣出價-原購入價-原購房契稅-本次轉讓的營業(yè)稅)×(30%—60%)-購賣成本-裝修成本-貸款利率×20%。

　　2、聯(lián)排、疊加、雙拼別墅：土地增值稅： (賣出價-原購入價-原購房契稅-本次轉讓的營業(yè)稅)×(30%-60%)。個人所得稅：(賣出價-原購入價-原購房契稅-本次轉讓的營業(yè)稅) ×(30%-60%)-購賣成本-裝修成本-貸款利率×20%或可以選擇征收全額的1%或2%。

　　滿3年不滿5年的，土地增值稅減半;滿5年的不征收土地增值稅;先進住房且滿5年的，雙免，只繳納本次轉讓的營業(yè)稅。

　　六、貸款。

　　別墅的貸款成數(shù)比住宅要低，銀行一般較高成數(shù)控制在五成;則不能申請公積金貸款，只能申請商業(yè)貸款。(作者張黔林 為上海大邦律師事務所律師)

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