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購房是投資貸款購房該如何做到超省錢?

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 735 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  購房子是一項(xiàng)巨大的投資。對于工薪,貸款購房是較佳的選擇。然而,怎樣貸款較劃算呢?專家給出了以下建議。

  頭付越少越合適

  為什么這么說呢?由于每個(gè)人的財(cái)富積累不一樣,對未來經(jīng)濟(jì)收入預(yù)期不一樣,因而每個(gè)人會(huì)選擇自認(rèn)為合理的頭期付款額。而依據(jù)銀行的規(guī)定,購房貸款不超過房價(jià)的80%,也就是說購房者必須準(zhǔn)備20%以上的頭期付款。

  專家建議購房者較好能申請到70%至80%的抵押貸款。因?yàn)樵谀撤N程度上,貸款愈多愈好,頭期愈少愈好,當(dāng)然這一切都應(yīng)控制在購房者的負(fù)債能力之內(nèi)。頭期付款額低,就意味著合同期內(nèi)每一期的付款額高,特別是利息負(fù)擔(dān)會(huì)多一些,但購房者將有多余的資金用于改善其生活品質(zhì)和其他投資。因?yàn)槠渌顿Y的收益有不少項(xiàng)目都高于貸款利率,所以選擇較低的頭期付款額為好。

  另外,現(xiàn)在民生銀行推出了新的貸款方式,轉(zhuǎn)按、加按、換按,這些都是很方便購房者的選擇。其中,變更住房借款人簡稱“轉(zhuǎn)按”,延長原借款期限或追加貸款額度的簡稱“加按”,變更抵押物的簡稱“換按”。如果你在貸款購房以后,想把這套房子賣掉,就可以轉(zhuǎn)按。這樣,如果你頭付越少,你轉(zhuǎn)按之后,轉(zhuǎn)移的利息負(fù)擔(dān)就越多。假如我們購購一套每平方米3000元的房子,面積100平方米,按揭年數(shù)15年(180期),按揭7成和8成,就會(huì)產(chǎn)生不同的結(jié)果。

  如果你購購這樣一套房子,在5年后你想賣掉,就可以進(jìn)行“轉(zhuǎn)按”,你如果按揭是8成,頭付比7成按揭少30000元,15年利息僅僅多付12816元。而且,你轉(zhuǎn)換按揭之后,所有的利息負(fù)擔(dān)就安全“轉(zhuǎn)移”到了其他購購者身上。較重要的是,頭付少30000元房款,15年的利息僅僅多出12816元,投資在開放式基金上的年收益按保守的5%計(jì)算,是30000×5%×15=22500元,這還沒有算每一年的基金收益的累計(jì)投入,所以,收益要高得多。

   另一方面,因?yàn)槟壳暗馁彿抠J款利率不斷在降低,那么在如此優(yōu)惠的貸款利率條件下,能夠申請多少貸款就盡全力地申請,只要你不是盲目地追求愈大愈好的房子,利息的支出并不算太多。如果實(shí)在到較后負(fù)擔(dān)不起,還可以進(jìn)行“加按”,沒有什么可擔(dān)心的。

  此外,如果你手上的錢不少,收入也可觀,除了購房外,你還有其他比較在行的投資,不妨選擇盡量低的頭付款,反正其他方面的收入會(huì)大大降低利息的負(fù)擔(dān)。不管怎樣,在你的負(fù)債能力范圍內(nèi),選擇較高的抵押率,較小的頭付款,讓錢能更好地生錢,是較佳之舉。

  貸款時(shí)間以15到20年較恰當(dāng)

  一個(gè)較基本的常識是,借款期限越長每月還款就越少,但總還款額必然上升。10萬元貸款借10年,每月約需還1090元,還款總額約13萬元;貸款借20年,每月約需還690元,還款總額約16.6萬元。專家認(rèn)為借款年限一般15到20年就足夠了,對普通百姓而言,退休以后再承擔(dān)較高還款壓力,風(fēng)險(xiǎn)較大。此外,各商業(yè)銀行在住房貸款業(yè)務(wù)的營銷中,會(huì)有一些利民措施。如“非指定樓盤按揭貸款業(yè)務(wù)”,購房人若自己落實(shí)按揭銀行,而不需要房產(chǎn)商提供任何擔(dān)保,一般來說,可以享受房產(chǎn)商提供的一次性付款房價(jià)優(yōu)惠措施。

  延長還款期限的目的主要是為了降低每月還款額,但是否期限越長越好呢?讓我們來看一個(gè)例子。以借款10000元為例,如果2年還清,每月還款438元,利息負(fù)擔(dān)504元;如果4年還清,每月只需還款229元,每月還款減少209元,負(fù)擔(dān)減輕50%左右。但是利息負(fù)擔(dān)也從504元增加到了1004元,同樣增加了50%左右。而如果比較第29年和第30年,29年的貸款為每月還款54.73元,30年的貸款為每月還款53.93元,同樣是延長一年,每月負(fù)擔(dān)只減少不到1元,1%左右??梢娖谙捱^長不能使每月還款額大幅度減少,而白白增添了利息負(fù)擔(dān)。30年的利息負(fù)擔(dān)是9414.8元,29年的利息負(fù)擔(dān)是9046.04元,利息負(fù)擔(dān)增加將近400元,4%左右。所以合理的還款期限應(yīng)該是15到20年。

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