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房貸還款策略:五種還款方式總有一種適合你
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 638 次
還款方式一
固定利率:進(jìn)入加息周期較合算
據(jù)了解,光大銀行推出的固定利率房貸產(chǎn)品——“陽光生活”,根據(jù)期限分為三類:分別為1至5年、5至10年、10至20年,目前,各檔次產(chǎn)品的具體利率標(biāo)準(zhǔn)沒有確定。不過,業(yè)內(nèi)人士分析,固定房貸利率的利率基準(zhǔn)將參考目前的房貸利率,會(huì)比6.12%稍微高一些。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,目前國內(nèi)借款人與銀行已簽訂的房貸合同都是浮動(dòng)利率的,央行每一次加息,借款人的月供就要有相應(yīng)地增加。
而固定利率房貸則不會(huì)“隨行就市”,就是在貸款合同簽訂時(shí),即設(shè)定好固定的利率,不論貸款期內(nèi)利率如何變動(dòng),借款人都按照固定的利率支付利息。以貸款50萬元期限為10年的房貸為例,如果從辦理按揭后的年開始,如果央行每年加息0.25個(gè)百分點(diǎn),浮動(dòng)利率第十年的利息就為7.245%,而固定利率就算定為6.12%,10年下來,實(shí)行固定利率可以節(jié)省31300元。
在記者采訪的過程中了解到,有的投資者表示,房貸利率固定,也就固定了未來每個(gè)月的還款金額,比較容易從資金量上把握。
對(duì)此,理財(cái)專家提醒說,固定利率有利有弊。由于固定利率將高于現(xiàn)行利率,對(duì)于打算提前還貸的人來說,選擇固定利率貸款是不劃算的。
理財(cái)師分析指出,對(duì)于有升息預(yù)期的投資者比較適合申請固定利率房貸。不過,這也要求投資者具備一定的風(fēng)險(xiǎn)鎖定能力。必須根據(jù)當(dāng)前的宏觀發(fā)展形勢,對(duì)預(yù)期升息空間作出合理判斷,同時(shí)結(jié)合各家銀行推出的該業(yè)務(wù)品種的具體利率水平,預(yù)測今后的升息空間有多大,然后作出決定。如果投資者判斷今后的貸款利率會(huì)升到8%、9%。而且在這個(gè)比較高的階段持續(xù)比較長的時(shí)間,那就適合選擇固定利率。不過理財(cái)專家認(rèn)為,近期房貸利率已經(jīng)兩次提高,即使再有一到兩次的加息,此時(shí)申請固定利率房貸,風(fēng)險(xiǎn)可能比較大。
還款方式二
按期付息還本:適合房產(chǎn)投資客
“按期付息還本”就是借款人通過和銀行協(xié)商,為貸款本金和利息歸還制訂不同還款時(shí)間單位。即自主決定按月、季度或年等時(shí)間間隔還款。實(shí)際上,就是借款人按照不同財(cái)務(wù)狀況,把每個(gè)月要還的錢湊成幾個(gè)月一起還。據(jù)悉,目前采取按期付息還本的還款方式的銀行是招商銀行。本金歸還計(jì)劃借款人經(jīng)過與銀行協(xié)商,每次本金還款不少于1萬元,兩次還款間隔不超過12個(gè)月,利息可以按月或按季度歸還。
舉例來說,20萬元貸款,10年期,借款人可以把利息和本金分開還,利息仍然按月和季度還款,數(shù)目遞減。按照規(guī)定,借款人較少一次要還6個(gè)月的本金,為10000元,下一次還本金不能超過一年時(shí)限。
據(jù)銀行理財(cái)專家介紹,按期付息還本方式適用于收入不穩(wěn)定人群,以及個(gè)體經(jīng)營工商業(yè)者。在當(dāng)前中小企業(yè)融資較為困難情況下,以住房抵押從銀行借到一筆資金比通過企業(yè)本身向銀行申請流動(dòng)資金貸款容易得多。因此,一些本來購房有足夠一次性付款的人仍選擇按揭。不過,據(jù)了解,目前很多年輕購房者也有選擇按期付息還本方式的傾向。
還款方式三
等額本金還款:適合目前收入較高的人群
等額本金還款也是一種比較常見的還房貸的方法,借款人可隨還貸年份增加逐漸減輕負(fù)擔(dān)。這種還款方式將本金分?jǐn)偟矫總€(gè)月內(nèi),同時(shí)付清上一還款日至本次還款日之間的利息。
舉例來說,假設(shè)需要向銀行借款20萬元,還款年限為20年,按照目前大部分銀行的利率,選擇等額本金法,在還款初期,年每月還款額在1700元左右;較后一年的月均還款在800元左右。等額本金法的還款總額為31萬元,其中支付利息款金額為11萬元。
使用等額本金還款的特點(diǎn)是,借款人在開始還貸時(shí),每月負(fù)擔(dān)比等額本息要重。隨著時(shí)間推移,還款負(fù)擔(dān)便會(huì)逐漸減輕。這種還款方式相對(duì)同樣期限的等額本息法,總的利息支出較低。
如果當(dāng)房貸利率進(jìn)入到加息周期后,等額本金還款法也會(huì)更具優(yōu)勢。按照現(xiàn)在大部分銀行的規(guī)定,部分提前還貸只能一年一次。如借款人打算提前還款,等額本金還款法也不失為一個(gè)不錯(cuò)的選擇。
還款方式四
等額遞增(減):靈活性強(qiáng)
等額遞增還款方式和等額遞減還款方式,是指投資者在人住房商業(yè)貸款業(yè)務(wù)時(shí),與銀行商定還款遞增或遞減的間隔期和額度;在初始時(shí)期,按固定額度還款;此后每月根據(jù)間隔期和相應(yīng)遞增或遞減額度進(jìn)行還款的操作辦法。其中,間隔期較少為1個(gè)月。它把還款年限進(jìn)行了細(xì)化分割,每個(gè)分割單位中,還款方式等同于等額本息。區(qū)別在于,每個(gè)時(shí)間分割單位的還款數(shù)額可能是等額增加或者等額遞減。
以貸款10萬元、期限10年為例,如果選擇等額遞增還款,假設(shè)把10年時(shí)間分成等分的5個(gè)階段,那么個(gè)兩年內(nèi)可能每個(gè)月只要還700多元,個(gè)兩年每月還款額增加到900多元,第三個(gè)兩年每月還款額增加到1100多元,依此類推。等額遞減恰恰相反。
等額遞增方式適合目前還款能力較弱,但是已經(jīng)預(yù)期到未來會(huì)逐步增加的人群。
還款方式五
等額本息還款:適合收入穩(wěn)定的群體
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,銀行目前辦理得較多的還款方式就是等額本息還款方式。這種還款方式就是按按揭貸款的本金總額與利息總額相加,然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中。
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