近期，房貸市場突然熱鬧起來，等額遞減、等額遞增、房貸固定利率等新的還款方式接踵而至。

對于有購房打算的人來說，是否清楚每種還款方式，以及哪種方式更適合自己呢？近日，小算盤特意走訪了各大銀行的理財專家，為購房者一一弄個明白。

另外，小算盤還詳細了解了在各家銀行如何辦理提前還貸，詳細情況請關(guān)注本版及36版的相關(guān)報道。

目前，商業(yè)房貸還款方式主要有四種：等額本息還款、等額本金還款、等額遞減還款、等額遞增還款。另外，“房貸固定利率”也有望于明年初推出，這五種房貸還款方式究竟有何區(qū)別，哪種方式更適合您的收入狀況和還款需求呢？這里，小算盤就將銀行理財專家的建議一一奉上。

等額本息還款

每月還相同的數(shù)額，操作相對簡單

范例：李先生向銀行申請了20年期30萬元貸款(利率5.508%)，在整個還款期內(nèi)，李先生的月供均為2065元(假定利率不變)。

適合人群：適用于收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的家庭，如公務(wù)員、教師等，這也是目前絕大多數(shù)客戶采用的還款方式。

專家點評：借款人還款操作相對簡單，等額支付月供也方便安排每月收支。但這種方式由于前期占用銀行資金較多，還款總利息較相同期限的等額本金還款法高。

等額本金還款

每月歸還的貸款本金不變，但利息逐漸減少，即每月歸還的本息總額逐漸減少

范例：李先生向銀行申請20年期30萬元的貸款(利率5.508%)，采用等額本金還款。前6個月的還款額分別約為：2627元、2621元、2616元、2610元、2604元、2598元，而較后一個月(第240個月)的還款額為1264元。

適合人群：適用于目前收入較高但預(yù)計將來收入會減少的人群，如面臨退休的人。

專家點評：使用等額本金還款，開始時每月還款額比等額本息還款要高，在貸款總額較大的情況下，相差甚至可達千元。但隨著時間推移，還款負擔會逐漸減輕。

等額遞減還款

客戶每期還款的數(shù)額等額遞減

范例：李先生向銀行申請20年期30萬元的貸款(利率5.508%)，采用每6個月遞減50元的等額遞減還款法，其第1～6個月的還款額均為2860元，第7個月開始減少50元，即7～12月每月還款2810元，依此類推，第240個月還款額為910元。

適合人群：適用于目前還款能力較強，但預(yù)期收入將減少，或者目前經(jīng)濟很寬裕的人，如中年人或未婚的白領(lǐng)人士。

專家點評：在等額本金還款法下，客戶每個月的還款額都不相同，且是逐漸減少(無規(guī)律)。而在等額遞減還款法下，客戶在不同的時期內(nèi)還款雖然不同，但是有規(guī)律的減少，而在同一時期，客戶的還款額是相同的。

等額遞增還款

客戶每期還款的數(shù)額等額遞增

范例：李先生向銀行申請20年期30萬元的貸款(利率5.508%)，采用每6個月遞增25元的等額遞增還款法，第1～6個月的還款額均為1667元，第7個月開始增加25元，即7～12月每月還款1692元。依此類推，第240個月還款額為2642元。

適合人群：適用于目前還款能力較弱，但預(yù)期收入將增加的人群。

專家點評：目前收入不高的年輕人可優(yōu)先考慮此種還款方式。

房貸固定利率

在貸款期內(nèi)房貸利率將不變

適合人群：如果客戶預(yù)期未來利率會升高，可選擇該還款方式。

專家點評：選擇這種方式，貸款者相當于鎖定了未來的還貸利息總額，從而避免因利率波動造成的影響。如果在加息預(yù)期下，選擇此種方式客戶可以節(jié)省利息支出。如果進入降息期，客戶就享受不到降息的好處。

(目前成都還沒有銀行推出該業(yè)務(wù)，不過光大、建行、浦發(fā)日前已獲準試行該業(yè)務(wù)，預(yù)計明年初有望正式推出。)

還款方式?jīng)]有優(yōu)劣之分

不同的房貸還款方式，客戶較終付出的利息可能相差數(shù)萬元，以等額本息和等額本金兩種方式為例，同是20年期30萬元的貸款，選擇等額本息就要比選擇等額本金多還約29676元。

為此，常有客戶覺得采用等額本息法不如等額本金法劃算。不過，作為一種常用的還貸方式，如果等額本息真的讓大家吃虧了，為何還有那么多人選擇呢？而利息的不同是否就是兩種房貸還款方式的優(yōu)劣所在呢？為此，小算盤特意向光大銀行理財師鄧俊進行了請教。

本金還得快利息就少付

記者：不同的房貸還款方式，真的有優(yōu)劣之分么？

鄧：在我看來，不同的還款方式，并沒有優(yōu)劣之分。

人們在認識這個問題上還有誤區(qū)，認為兩種貸款有利息差，其實沒有。采用等額本息還款方式的貸款人所歸還的利息會多一些，那是因為你占用銀行資金(本金)的時間要長一些。但從資金價值上來看，兩種貸款方式是一致的。

銀行會對兩種貸款的現(xiàn)值進行比較，并計算回報率，只有在兩者差不多的情況下才會推出。銀行今年所收的1萬元利息與七年后收的1萬元利息肯定是不等值的?，F(xiàn)在的錢肯定比以后的錢值錢，因為通貨膨脹會讓錢貶值，如果還款人早些把錢歸還，銀行就可以用這筆錢進行其他投資，獲得回報。

所以，由于占用銀行資金的時間更長，采用等額本息還款方式的貸款人所歸還的利息理所當然要多些。

記者：能否舉例說明。

鄧：比如貸款60萬元，20年期，如采取等額本息還款方式，每月還4000元左右，注意，每個月都是這么多(假設(shè)利息不變)。而等額本金方式個月要還5000多元，相對來說歸還的本金要多些，但越往后越少，較后一個月大概是2500多元錢。

選擇適合自己的方式

記者：對于準備貸款購房的客戶，在還款方式的選擇上你有什么建議呢？

鄧：較重要的是選擇適合自己的房貸還款方式。

具體來說，可以在比較了每種方式的適用人群后再作決斷，如資金較寬裕的人可優(yōu)先考慮等額本金還款或等額遞減還款。不過，在具體辦理時也不一定，因為在實際情況中，還有其他因素需要考慮。

等額本金還款法每個月的還款額都不一樣，計算很麻煩。一般按揭族的習慣做法是往還款賬戶里放上一筆錢，幾個月里不必有逾期還款的擔心，比如每月還1500元，就向還款賬戶里放5000元，至少夠三個月的還款。而等額本金法每次需要拿計算公式套一遍，很多人不愿意花工夫計算。

因此，在實際操作中，有很多客戶在進行比較后，較后還是選擇了等額本息還款方式，因為這種方式月還款額固定，便于客戶記憶。

　　　　　(作者：李凱 楊斌 劉鋒)

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