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信貸新政開(kāi)始預(yù)熱炒房行為再度面臨打擊
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 732 次
套以上住房貸款的頭付比例調(diào)整至40%以上,利率上浮空間大幅提高,商業(yè)用房和商住兩用房頭付比例同時(shí)上調(diào),利用信貸手段進(jìn)一步規(guī)范開(kāi)發(fā)商囤積土地、房源的投機(jī)行為……
昨天,上海證券報(bào)少有披露,一系列房地產(chǎn)信貸新政已制定,并開(kāi)始征求商業(yè)房地產(chǎn)信貸部門(mén)意見(jiàn),較終會(huì)由銀監(jiān)會(huì)和人民銀行聯(lián)合通知形式下發(fā),可能會(huì)趕在國(guó)慶前出臺(tái)。
“提高購(gòu)房頭付比例,這是被市場(chǎng)公認(rèn)的較具‘殺傷力’的房地產(chǎn)調(diào)控政策之一。隨著樓市逐日升溫,這一調(diào)控‘壓箱之作’正準(zhǔn)備啟動(dòng)?!币晃环康禺a(chǎn) 人士這樣看待這一系列政策。
⊙本報(bào)記者 于兵兵
套房利率或漲10%
消息一出,引起市場(chǎng)軒然大波。昨天,A股地產(chǎn)板塊大跌4.21%,跌幅與“5·30”相近。根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì),70只A股房地產(chǎn)股昨日成交逾81億元,下跌股票58只,占比83%。權(quán)重地產(chǎn)股則全線下跌,其中萬(wàn)科A、金融街、中糧地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、泛海建設(shè)分別下跌5.30%、5.19%、4.20%、5.16%、5.41%和6.43%。
昨晚有進(jìn)一步消息稱,新政除上調(diào)頭付比例外,可能明確二次購(gòu)房房貸利率上浮空間達(dá)10%。另外,新政中還提及加大對(duì)住房保障體系的金融支持,包括從利率、期限、資本金要求等方面全面支持廉租房建設(shè)。這一工作,將由央行、銀監(jiān)會(huì)會(huì)同財(cái)政部、建設(shè)部等多部門(mén)共同落實(shí)。
一場(chǎng)與房地產(chǎn)有關(guān)的全面金融調(diào)控很快將走向前臺(tái)。分析人士認(rèn)為,若上述政策較終在國(guó)慶前后落定,本已處于較高市盈率水平的地產(chǎn)股可能因此進(jìn)入調(diào)整期。
對(duì)于提高頭付比例等房貸政策本身,上海易居房地產(chǎn)研究院上海區(qū)副總經(jīng)理于丹丹表示,新政出臺(tái)后,樓市的改善性需求和彈性投資需求(指流動(dòng)性過(guò)剩、股市回流引起的樓市投資需求)會(huì)由于初始投資成本增高減少。加上增加供給的政策配合,未來(lái)樓市供需摩擦?xí)M(jìn)一步縮小,而市場(chǎng)對(duì)提高頭付比例政策出臺(tái)早有預(yù)期,并已經(jīng)向購(gòu)房者進(jìn)行政策預(yù)熱。
專家評(píng)價(jià),新政在指導(dǎo)思想上“比較科學(xué)”,針對(duì)套住房的政策可避免打擊自住需求。另外,因?yàn)檠胄姓餍畔到y(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)已經(jīng)覆蓋全國(guó),在跨城市范圍內(nèi)界定套住房的技術(shù)條件已經(jīng)成熟。數(shù)據(jù)顯示,截至去年底,5.33億自然人和1116萬(wàn)多戶企業(yè)已進(jìn)入央行信用檔案系統(tǒng)。
落實(shí)情況值得關(guān)注
也有專家表示,政策較終影響有待檢驗(yàn),一方面僅對(duì)套以上購(gòu)房提高頭付,這一起點(diǎn)弱化了此前市場(chǎng)估計(jì)的政策影響。另一方面,因政策執(zhí)行細(xì)則未出,能否落實(shí)到位仍存在未知數(shù)。
“其中可能存在的執(zhí)行難點(diǎn)在于是否有必要對(duì)改善型套住房‘一刀切’?!鄙虾F謻|改革與發(fā)展研究院房地產(chǎn)研究副主任叢城表示。比如因工作調(diào)動(dòng)問(wèn)題需要異地購(gòu)房,因大家分小家的原因需要二次置業(yè)等。而如果購(gòu)房者需要在賣掉套房后再購(gòu)入套房,無(wú)疑會(huì)有較大的時(shí)間成本。
上海交通銀行、浦東發(fā)展銀行相關(guān)人士昨天介紹,目前支行方面還沒(méi)有收到房貸新政的落實(shí)通知?!艾F(xiàn)在仍然可以貸到七成,無(wú)論第幾套。”一位商業(yè)銀行個(gè)人信貸部經(jīng)理表示。
回顧近三年來(lái)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控過(guò)程,上調(diào)頭付比例幾乎成為和取消預(yù)售制度等政策并列的撒手锏。提高頭付成為市場(chǎng)公認(rèn)的解決樓市過(guò)度升溫的“較后一著”。也正是因?yàn)橛绊戄^大,提高頭付比例的政策出臺(tái)遠(yuǎn)比提高利率來(lái)的謹(jǐn)慎。
宏觀調(diào)控以來(lái),先進(jìn)一次頭付比例的調(diào)整在去年5月,建設(shè)部、人民銀行等九部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》,要求從2006年6月1日起,個(gè)人住房按揭貸款頭付款比例不得低于30%。考慮到中低收入群眾的住房需求,對(duì)購(gòu)購(gòu)自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行頭付款比例20%的規(guī)定。
■各方反應(yīng)
開(kāi)發(fā)商
關(guān)注調(diào)控政策疊加效應(yīng)
⊙本報(bào)記者 李和裕
有關(guān)商業(yè)銀行將提高房貸頭付比例的消息引起各方關(guān)注。一些開(kāi)發(fā)商昨天向記者表示,這一政策其實(shí)影響不大,但需要注意的是還會(huì)有相關(guān)政策陸續(xù)出臺(tái),對(duì)樓市需求的累積影響不可忽視。
“銀行提高套住房貸款的頭付比例肯定是沖著抑制投資去的,但實(shí)際影響不會(huì)太大。”富力地產(chǎn)華東區(qū)副總裁呂勁表示。持此判斷的開(kāi)發(fā)商似乎不在少數(shù),“上海樓市已經(jīng)以自住需求為主導(dǎo),就算是投資需求,看重的還是率能否達(dá)到預(yù)期,資金方面的受限空間不會(huì)太大?!币晃簧虾i_(kāi)發(fā)商認(rèn)為。
也有市場(chǎng)人士向記者表示,政策出臺(tái)關(guān)鍵還看執(zhí)行,對(duì)于提高套住房貸款頭付比例,可預(yù)見(jiàn)的規(guī)避方法已有不少?!氨热缛绾闻袛嗵追浚瑥那耙浑A段深圳出臺(tái)的樓市限外細(xì)則來(lái)比較,只允許購(gòu)購(gòu)一套自住住宅僅針對(duì)境外個(gè)人,一個(gè)家庭需要購(gòu)購(gòu)2處以上住房就可以通過(guò)不同產(chǎn)權(quán)人購(gòu)購(gòu),估計(jì)這次提高頭付也會(huì)出現(xiàn)類似情況?!?/P>
上海道邦投資管理有限公司董事總經(jīng)理林榮時(shí)指出,提高頭付對(duì)樓市的主要影響在于心理上而非價(jià)格上。“購(gòu)房者對(duì)房貸政策還是比較敏感的,如上月深圳部分銀行選擇性暫停二手房按揭就導(dǎo)致當(dāng)月二手房成交量下降。在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的情況下,成交量就顯得很關(guān)鍵。只怕房貸新政僅為一個(gè)開(kāi)始,考慮到今年金融調(diào)控的連貫性,政策的疊加效應(yīng)值得注意,房地產(chǎn)企業(yè)也在靜觀其變。”
中信嘉華銀行高端副總裁廖群認(rèn)為,今年以來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快、樓市調(diào)控效果不明顯,所以加強(qiáng)調(diào)控是有必要的,“但光是提高套住房貸款頭付比例,對(duì)需求會(huì)有一些影響,可是影響較小,也許還會(huì)有一些配套政策出來(lái),包括加息、限外、稅收等一系列措施累積,影響便難以忽視?!?/P>
二手房市場(chǎng)
捂盤(pán)現(xiàn)象開(kāi)始緩解
⊙本報(bào)記者 唐文祺
記者昨天從各家中介得到的反饋表明,對(duì)于將提高房貸頭付比例的消息,市場(chǎng)整體反應(yīng)比較平靜。
在之前已陷入“風(fēng)聲鶴唳”狀態(tài)的北京二手房市場(chǎng),有中介負(fù)責(zé)人向記者證實(shí),對(duì)于頭付比例提高政策的出臺(tái)預(yù)期,使得客戶有一定的完成交易急切心態(tài),有報(bào)道稱,9月份的北京二手房市場(chǎng)掛牌房源至少增加了10%?!霸诮灰走^(guò)程中,我們也會(huì)對(duì)客戶進(jìn)行提醒?!北本┮恢薪殚T(mén)店工作人員承認(rèn)。
北京我愛(ài)我家控股副總裁胡景暉表示,購(gòu)房貸款頭付比例差別化對(duì)待,對(duì)于打擊投機(jī)、抑制房?jī)r(jià)將起到非常重要的作用。
上海市場(chǎng)方面,在央行連續(xù)加息收緊流動(dòng)性的大背景下,上海各家銀行在國(guó)慶期間全線收緊房貸已成定局。面對(duì)房貸頭付提高消息,上海一些銀行目前的公開(kāi)表態(tài),仍是“政策沒(méi)有改變”。據(jù)信義房產(chǎn)提供的數(shù)據(jù),根據(jù)各家門(mén)店的統(tǒng)計(jì),選擇貸款購(gòu)房的比例為40.54%,其中用足銀行貸款份額的,僅有15%左右?!暗唾J款率是沒(méi)有影響到中高端住宅交易的原因之一?!毙帕x房產(chǎn)分析人士說(shuō),“作為貸款客戶的頭選,國(guó)有大型銀行并未出臺(tái)新政策,因此受到的影響不大。”
在上海二手房市場(chǎng),房東盲目捂盤(pán)的現(xiàn)象已開(kāi)始緩解。上海各家中介提供的信息顯示,頭付比例將提高的消息并未在市場(chǎng)上產(chǎn)生太大波動(dòng)?!坝绕涫窃谥懈叨俗≌袌?chǎng),原本采用貸款形式的客戶就不是主力群體?!币晃恢薪槿耸勘硎尽T偌由夏壳吧虾6址拷灰兹砸宰宰橹?,投資比例的減小也使交易受房貸政策變化的影響減小。
■記者觀察
樓市調(diào)控如何顯現(xiàn)“真功夫”
⊙本報(bào)記者 于兵兵
知情人士透露,受美國(guó)次貸危機(jī)、美聯(lián)儲(chǔ)降息等國(guó)際金融環(huán)境和國(guó)內(nèi)樓市發(fā)展形勢(shì)的影響,提高房貸頭付比例等政策將早于原定計(jì)劃,“提前出場(chǎng)”。
9月18日,美聯(lián)儲(chǔ)宣布自2003年6月以來(lái)頭次降息,幅度為50個(gè)基點(diǎn),聯(lián)邦基金利率降至4.75%?!凹由先嗣駧派殿A(yù)期,海外資金流進(jìn)量會(huì)進(jìn)一步加大,造成流動(dòng)性過(guò)剩壓力加大。因此要對(duì)投資口徑進(jìn)一步收緊,避免外資持有房產(chǎn)獲利離場(chǎng),使金融形勢(shì)更加嚴(yán)峻?!币晃唤鹑趯<冶硎尽?/P>
從國(guó)內(nèi)樓市情況來(lái)看,近幾個(gè)月,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)直線上揚(yáng),月度同比漲幅從5%至6%直升至8月的8.2%。在此背景下,出臺(tái)新的調(diào)控政策顯得順理成章。
“需要認(rèn)清的是,現(xiàn)在的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)比2005年時(shí)要復(fù)雜很多。面對(duì)通脹預(yù)期、流動(dòng)性過(guò)剩、熱錢(qián)涌入、開(kāi)發(fā)商高價(jià)囤地等現(xiàn)象,貨幣政策的效果不容易判斷,這也是越加息股市樓市越漲的原因所在?!蹦辰鹑趯<腋锌?。
另外,“上有政策、下有對(duì)策”的現(xiàn)象屢有出現(xiàn),一些分析人士對(duì)房貸新政能否貫徹落實(shí)也有擔(dān)憂。比如,頭付比例提高的消息剛一傳出,已有一些銀行已經(jīng)開(kāi)始尋找應(yīng)對(duì)之策。“每一個(gè)政策出臺(tái)總有規(guī)避或弱化的辦法?!币晃汇y行系統(tǒng)人士告訴記者。
房地產(chǎn)新政的初衷是規(guī)范樓市,穩(wěn)定房?jī)r(jià),平衡供需。但在具體的執(zhí)行上,如何將調(diào)控政策從心理威懾變?yōu)閷?shí)打?qū)嵉摹罢婀Ψ颉?,仍是有關(guān)方面要面對(duì)的難題。
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作者介紹
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