無(wú)論壓垮房地產(chǎn)市場(chǎng)的“稻草”會(huì)是哪一根，房貸政策的變化往往是樓市較敏感、反應(yīng)較直接的那一根。在此次加息前，購(gòu)房頭付比例要提高到四至五成消息早已傳開(kāi)，盡管在去年年中和今年年初也分別傳出類似消息，其后又不了了之，但這一次配合著部分城市部分銀行的“選擇性停貸”之舉，卻引起了不
小的市場(chǎng)震動(dòng)。而在今年的第五次加息快速來(lái)臨后，房貸政策進(jìn)一步緊縮的預(yù)期再度加深。

    緊縮原因：房?jī)r(jià)飛漲

    瘋漲的房?jī)r(jià)走勢(shì)顯然是此次政府吹響房貸緊縮號(hào)角的導(dǎo)火索。國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布較新的調(diào)查報(bào)告顯示，8月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格再創(chuàng)新高，同比上漲8.2%，漲幅比7月高0.7個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.4%，也比7月高0.2個(gè)百分點(diǎn)。特別是8月所有70個(gè)大中城市的新建商品住房銷售價(jià)格同比均上漲，漲幅高達(dá)9.0%。

    中國(guó)指數(shù)研究院華東院副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，供求失衡是造成此輪房?jī)r(jià)上漲的主要因素，同時(shí)，供不應(yīng)求所帶動(dòng)的樓市增長(zhǎng)又增強(qiáng)著市場(chǎng)對(duì)于未來(lái)的預(yù)期，但是他又指出，單純的預(yù)期支撐下的高漲樓市不會(huì)長(zhǎng)久。更有市場(chǎng)人士表示，不匹配的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)已造成一些城市“有價(jià)無(wú)市”的局面，房?jī)r(jià)調(diào)整或?yàn)槠诓贿h(yuǎn)。那么，假如房?jī)r(jià)下跌，銀行所面臨的可能就是一場(chǎng)危機(jī)。

    “房地產(chǎn)作為資本密集型產(chǎn)業(yè)，從投資到消費(fèi)各環(huán)節(jié)都離不開(kāi)金融的支持。我國(guó)近年房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展帶動(dòng)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的快速擴(kuò)張，成為銀行業(yè)改善資產(chǎn)質(zhì)量、提高利潤(rùn)率的一大途徑。然而在理性不足的房地產(chǎn)市場(chǎng)條件下，過(guò)度的信貸擴(kuò)張必將給銀行帶來(lái)未知的潛在風(fēng)險(xiǎn)。所以近年來(lái)，銀行的房地產(chǎn)信貸政策從供需兩方面著手以控制房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的膨脹?！鄙虾Ｎ搴现菐?kù)總經(jīng)理鄒毅表示。

    信義房產(chǎn)研展主任叢力也表示，此前銀監(jiān)會(huì)已發(fā)出緊密追蹤國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整政策，審慎發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款的信號(hào)。此舉并非全與個(gè)人住房貸款本身的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)，估計(jì)其中也有不少銀行今年信貸額度已提前用完、下半年放貸壓力大的原因。

    提高頭付：非“一刀切”

    而從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，在部分銀行已經(jīng)選擇性暫停二手房按揭的深圳，有統(tǒng)計(jì)顯示，8月深圳二手房交易量與7月相比下降了50%以上，二手房整體交易均價(jià)也因?yàn)槌山晃s而回落約3.95%。所以，不少市場(chǎng)人士認(rèn)為，貸款緊縮也就是變相提高頭付，如果房貸方面再有“重拳”措施出臺(tái)的話，房?jī)r(jià)走勢(shì)可能會(huì)出現(xiàn)回調(diào)。

    本周，上海證券報(bào)就報(bào)道了央行擬將套住房頭付比例提至四成的消息，同時(shí)商業(yè)用房頭付比例由目前的四成提高至五成的政策的確正在研究中，有關(guān)政策考慮還包括進(jìn)一步提高房貸利率、收緊開(kāi)發(fā)商貸款等等，不過(guò)知情人士稱尚未較終敲定。消息人士又稱，準(zhǔn)備提高房貸頭付比例主要針對(duì)的是套房，有關(guān)部門(mén)已邀集多方機(jī)構(gòu)對(duì)此進(jìn)行研討。

    上海五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人購(gòu)房貸款是商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的兩個(gè)分支，對(duì)它們的政策分別代表了銀行對(duì)供需雙方的態(tài)度。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的政策內(nèi)容來(lái)看，銀行信貸政策主要落腳點(diǎn)在銀行自身對(duì)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放的條件，即開(kāi)發(fā)商獲取貸款的資歷要求，及銀行發(fā)放貸款后對(duì)企業(yè)從開(kāi)發(fā)到銷售資金回籠期間的貸款管理。銀行對(duì)個(gè)人按揭貸款的政策則主要通過(guò)對(duì)購(gòu)房款的頭付比例、貸款利率等方面的調(diào)整，結(jié)合抵押物的價(jià)值、借款者收入水平和信用記錄等來(lái)控制銀行按揭業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，并且銀行可以定量化直接控制的就是購(gòu)房者的頭付比例和發(fā)放貸款的利率這兩項(xiàng)。

    業(yè)內(nèi)也比較贊同非“一刀切”式的做法。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究主任尹伯成就曾表示，提高房貸頭付應(yīng)該說(shuō)多少會(huì)起點(diǎn)作用，因?yàn)楝F(xiàn)在的購(gòu)房者中投資性的需求又抬頭了，頭付比例提高以后，投資就不那么容易了?！暗穷^付比例提高，對(duì)購(gòu)套住房的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)又是個(gè)問(wèn)題。就像給小孩子洗澡，洗完我們是要把臟水倒掉，小孩子不能倒掉。我們提高頭付比例是為了抑制投資性的需求，而對(duì)于次購(gòu)房的消費(fèi)者是要提高他們的購(gòu)購(gòu)能力的。所以我覺(jué)得，在執(zhí)行時(shí)要想辦法把消費(fèi)性需求和投資性需求區(qū)分開(kāi)對(duì)待?！?

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