核心提示：新華網(wǎng)河南頻道8月29日訊 大河網(wǎng)—河南商報(bào)報(bào)道：中方園業(yè)主被打、小區(qū)停水停電催交物業(yè)費(fèi)、居民垃圾堵門(mén)抗議物業(yè)公司……提起因?yàn)槲飿I(yè)發(fā)生的糾紛，鄭州還真不少。
 
   新華網(wǎng)河南頻道8月29日訊  大河網(wǎng)—河南商報(bào)報(bào)道：中方園業(yè)主被打、小區(qū)停水停電催交物業(yè)費(fèi)、居民垃圾堵門(mén)抗議物業(yè)公司……提起因?yàn)槲飿I(yè)發(fā)生的糾紛，鄭州還真不少。
    為此，鄭州市制定《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》。

    與鄭州以往的條例出臺(tái)不同，起草物業(yè)條例，鄭州市次嘗試了“民間立法”。去年６月５日，鄭州市人大常委會(huì)通過(guò)“立法公開(kāi)招標(biāo)”，委托河南文豐律師事務(wù)所負(fù)責(zé)起草工作，這是鄭州市次由社會(huì)力量承擔(dān)這項(xiàng)工作。

    昨日，鄭州市第十二屆人大常委會(huì)第三十次會(huì)議開(kāi)幕。由市政府起草的《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“草案”）和由律師事務(wù)所起草的《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例（代擬稿）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“代擬稿”），同時(shí)印發(fā)給常委會(huì)組成人員。

    草案、代擬稿不少問(wèn)題達(dá)成了共識(shí)，在個(gè)別條款上也各有亮點(diǎn)。

    今天下午，常委會(huì)小組會(huì)議將對(duì)草案、代擬稿進(jìn)行審議。之后，鄭州市人大法制委、法制室將對(duì)兩個(gè)版本進(jìn)行對(duì)照研究，綜合提出法規(guī)草案的次審議稿。

    【物業(yè)選擇】

    案例

    物業(yè)服務(wù)不到位，業(yè)主難罷免

    今年７月５日，鄭州市某小區(qū)物業(yè)公司停止清運(yùn)小區(qū)垃圾，原因是有七成業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)。

    此后的１３天時(shí)間，該小區(qū)到處都是垃圾，臭氣熏天。之后，業(yè)主也沒(méi)有“虧待”物業(yè)公司，將一堆垃圾倒在了該公司辦公室門(mén)口。

    業(yè)主稱(chēng)，他們不交物業(yè)費(fèi)，是因?yàn)閷?duì)物業(yè)公司不認(rèn)可，希望罷免物業(yè)公司，但是一直沒(méi)能如愿。

    代擬稿業(yè)主可要求更換物業(yè)

    代擬稿中明確，建設(shè)單位招標(biāo)確認(rèn)前期物業(yè)公司，前期物業(yè)服務(wù)合同一般不得超過(guò)２年。

    期限屆滿，業(yè)主大會(huì)尚未成立的，原簽約雙方有一方不愿續(xù)約，或者已入住業(yè)主５０％以上對(duì)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不滿意的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

    前期物業(yè)服務(wù)合同履行期間，經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主同意，可以更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

    已入住業(yè)主達(dá)到３０％以上不足５０％的，經(jīng)已入住業(yè)主２／３以上要求，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期改正服務(wù)或降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在３個(gè)月內(nèi)，符合以上條件的業(yè)主再次要求解聘的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)重新選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

    業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主表決選擇合適的物業(yè)公司，也可以自行管理物業(yè)。

    【物業(yè)交接】

    案例

    物業(yè)被罷免，卻賴(lài)著不走

    ２００５年８月１０日，經(jīng)三路北段的明鴻新城業(yè)主委員會(huì)罷免了老“管家”河南德億物業(yè)管理有限公司，同時(shí)以招標(biāo)形式確定了新“管家”鄭州大宇物業(yè)管理有限公司。

    而當(dāng)新“管家”入駐時(shí)，老“管家”拒絕交接，其保安人員堅(jiān)守門(mén)崗，毫不相讓。在小區(qū)門(mén)口出現(xiàn)了罕見(jiàn)一景：身穿迷彩服和藍(lán)色工裝的兩家物業(yè)公司的保安并排而立。

    無(wú)獨(dú)有偶，去年１２月１日，類(lèi)似的事情也在中方園東區(qū)上演。河南東海物業(yè)公司的２０名員工進(jìn)駐該小區(qū)，但是老“管家”卻以合同沒(méi)到期為由不走。

    共識(shí)老物業(yè)拒不退出要挨罰

    草稿規(guī)定，原物業(yè)管理企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)或其他相關(guān)費(fèi)用等為理由，拒絕辦理交接或拒不撤出。新選聘的物業(yè)管理企業(yè)，不得強(qiáng)行接管。否則，違規(guī)企業(yè)可能將面臨１萬(wàn)元以上３萬(wàn)元以下罰款。

    代擬稿也規(guī)定，建設(shè)單位及物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行移交義務(wù)或退出物業(yè)管理區(qū)域義務(wù)的，由縣級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令限期整改。拒不改正的，處１萬(wàn)元以上５萬(wàn)元以下的罰款，并向全體業(yè)主支付１萬(wàn)元以上１０萬(wàn)元以下的補(bǔ)償金。

    不過(guò)，草稿、代擬稿也規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會(huì)，并提前兩個(gè)月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告全體業(yè)主，否則也將面臨重罰。

    【收費(fèi)】

    案例

    停電催交物業(yè)費(fèi)

    前不久，鄭州市農(nóng)業(yè)路某小區(qū)３號(hào)樓整體停電，這電是小區(qū)物業(yè)公司停的，原因是有３戶(hù)業(yè)主沒(méi)有按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)。

    僅僅因?yàn)閹准覙I(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，就把整棟樓的電或水給停了，這樣的事情屢見(jiàn)不鮮。現(xiàn)實(shí)中，這種催交物業(yè)費(fèi)的方式，幾乎成了一些物業(yè)公司的“殺手锏”，且屢試不爽，盡管業(yè)主聲討不絕，但也無(wú)可奈何。

    欠費(fèi)處罰

    提起訴訟ｐｋ加收滯納金

    草案要求，業(yè)主逾期不交納物業(yè)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納，并可以在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院提起訴訟或者根據(jù)仲裁協(xié)議申請(qǐng)仲裁。

    代擬稿則規(guī)定，不按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者其他違反物業(yè)服務(wù)合同的，經(jīng)催告不予改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按日加收萬(wàn)分之五的滯納金或者按照合同約定收取違約金。

    代收費(fèi)

    不能停水停電催交費(fèi)

    代擬稿中明確，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采取停水、停電等方式強(qiáng)行收取費(fèi)用。

    同時(shí)，草案、代擬稿達(dá)成共識(shí)：水、電、氣、暖、郵政、通信、有線電視等公用企事業(yè)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收費(fèi)用而停止提供服務(wù)。

    草案規(guī)定，新建住宅小區(qū)的水、電、氣、暖等設(shè)施應(yīng)當(dāng)按照分戶(hù)計(jì)量的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工。各單位也應(yīng)當(dāng)向較終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用。

    【公共區(qū)域管理】

    案例

    綠地變住宅

    今年８月２１日，鄭州“護(hù)綠案”一審宣判，鄭州市政府為開(kāi)發(fā)商頒發(fā)的土地使用證被撤銷(xiāo)，這標(biāo)志著燕鳳小區(qū)２７２戶(hù)業(yè)主較終通過(guò)法律途徑完成了“護(hù)綠”的重任。

    此前，開(kāi)發(fā)商取得了土地使用證，準(zhǔn)備在燕鳳小區(qū)內(nèi)的一片綠地上建設(shè)住宅樓，遭到小區(qū)業(yè)主的一致反對(duì)。為了維護(hù)這片綠地，業(yè)主聯(lián)合起來(lái)成立了護(hù)綠隊(duì)，派人每天輪流看守這塊綠地。

    像燕鳳小區(qū)這樣被開(kāi)發(fā)商改變規(guī)劃侵占綠地的事情，在鄭州絕非偶然。

    從２００５年３月以來(lái)，僅鄭州市政協(xié)委員蔡愛(ài)芬收集的案例就有１０余起。河南省國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)監(jiān)事祁慶元兩年里就收集到３０多起關(guān)于開(kāi)發(fā)商侵占綠地的個(gè)案。

    草案

    公共區(qū)域，合同約定產(chǎn)權(quán)歸屬

    草案要求，建設(shè)單位銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售場(chǎng)所將物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、配套綠化（含綠地率和綠地面積）及商業(yè)、教育、醫(yī)療等設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)平面圖予以公示，并在物業(yè)購(gòu)賣(mài)合同中依法約定產(chǎn)權(quán)歸屬。雙方未約定的，歸全體業(yè)主所有。

    草案還確定了共用部位只登記不發(fā)證的原則，也就是說(shuō)建設(shè)單位申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)共用部位予以記載，但不頒發(fā)權(quán)屬證書(shū)。這樣規(guī)定，就是為了防止建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)將共用部位擅自處分。

    代擬稿

    公共設(shè)施變用途，得經(jīng)業(yè)主表決

    將住宅改變?yōu)椴惋?、娛?lè)等經(jīng)營(yíng)性用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意。

    物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的公共建筑、共用設(shè)施及教育、文化、體育等配套設(shè)施，若要改變用途，必須經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)２／３以上通過(guò)，并依法辦理有關(guān)手續(xù)。

    利用公共財(cái)產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，或者其他有償使用的，所得收益歸全體業(yè)主所有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建設(shè)單位代業(yè)主簽訂或履行有償使用合同的，可以收取約定的報(bào)酬。

    擅自使用或處分公共財(cái)產(chǎn)、場(chǎng)地，或者擅自改變其用途的，除予以行政處罰外，全部收益歸全體業(yè)主所有。實(shí)際收益低于正常商業(yè)交易價(jià)格的，按照正常商業(yè)交易價(jià)格補(bǔ)足。

    物業(yè)服務(wù)企業(yè)要定期公示利用公共財(cái)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或者有償使用的收支清單，以及物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支狀況，并接受業(yè)主查閱。

    共識(shí)

    停車(chē)位可約定收費(fèi)

    物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)、位），應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主和物業(yè)使用人的需要。

    代擬稿規(guī)定，業(yè)主共有的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)、位），經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)同意方可向業(yè)主收取合理費(fèi)用，業(yè)主大會(huì)成立前不得向業(yè)主收取費(fèi)用。

    草案則要求，收取的車(chē)位占用費(fèi)扣除經(jīng)營(yíng)管理成本后，為業(yè)主所得收益，應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

    【亮點(diǎn)】

    代擬稿

    物業(yè)指定裝修單位，業(yè)主可以說(shuō)不

    周先生家住鄭州市秦嶺路，前不久，他準(zhǔn)備對(duì)新房進(jìn)行裝修，選定了一家防盜網(wǎng)安裝公司。

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