經(jīng)濟學(xué)家趙曉認為：提高頭付不應(yīng)適用頭次置業(yè)者

    房貸頭付一旦提高，不少購房人的置業(yè)夢想又將推遲。

    中國老太太辛辛苦苦攢了一輩子錢，晚年終于湊夠錢購房住進了新家；美國老太太年輕時就貸款購房，晚年時終于還清了房屋的貸款。

    曾幾何時，美國老太太和中國老太太不同的購房故事成為了讓中國老百姓在觀念上接受向銀行借錢購房這種消費模式的先聲，而這種方式則讓無數(shù)普通人在資金不足的情況下提前實現(xiàn)了自己的“住房夢”。然而較近，金融界先后傳出提高房貸頭付以及叫停二手房貸業(yè)務(wù)的傳言讓很多準備通過貸款實現(xiàn)夢想的人陷入了危機。對此，專業(yè)人士認為，提高頭付的確有可能成為現(xiàn)實，但必須輔以其他措施，才能讓調(diào)控起到切實的效果。

    ●市場傳言刺激自住型需求

    陳小姐和她的男朋友較近加快了原本不緊不慢的選房步伐，不但休息日，每天晚上她都要盯著電腦去研究每個即將上市樓盤的項目信息，“必須抓緊了，不然要是變成了傳統(tǒng)的中國老太太，那就郁悶大了?！标愋〗阈ΨQ。

    讓陳小姐倍感危機的正是近來不斷傳出的房貸頭付即將提高的傳聞。她告訴記者，自己和男朋友工作將近四年，終于基本湊夠了購房的頭付，原打算等秋天天氣涼快了再去集中精力逛樓市，但較近新聞里提高頭付的聲音卻讓他們坐不住了?！叭绻^付提高一成，那我們較少要多交10萬元左右，就得再等兩年，住進新房肯定2010年之后了?！迸c陳小姐不同，投資客金先生則對提高頭付的傳聞顯得無動于衷：“提就提唄，就算不提我也會主動增加頭付。”他的看法是，現(xiàn)在銀行一次次加息，已使收益接連降低，如果再購房，肯定會盡可能多地交頭付。“提高頭付對我沒什么影響。”金先生坦言。

    對于這種情況，偉業(yè)控股公司副總經(jīng)理兼市場研究總經(jīng)理張劍表示理解。他告訴記者，從偉業(yè)近幾年代理的樓盤來看，鑒于房價持續(xù)上漲，普通購房人多數(shù)已由觀望轉(zhuǎn)向盡早購購的心態(tài)，因此只要攢夠了頭付就會選擇購房。如果現(xiàn)在提高頭付，肯定會對這類自住型需求帶來更大的沖擊，短期內(nèi)也會對他們的購購行為產(chǎn)生刺激。

    ●提高頭付重在金融調(diào)控樓市

    盡管市場上傳言日盛，但深圳發(fā)展銀行北京分行零售業(yè)務(wù)部總經(jīng)理郭慶春卻沒有收到任何有關(guān)于此的通知。郭慶春告訴記者，雖然他也聽到了很多關(guān)于銀行業(yè)的“小道消息”，也聽說南方一些城市已經(jīng)有所動作，不過在北京這邊，內(nèi)部至今沒有任何實質(zhì)的跡象，一手房和二手房的貸款業(yè)務(wù)依然如常進行著。

    然而另一位不愿透露姓名的銀行業(yè)人士則向記者表示，提高個貸頭付的消息始于不久前銀監(jiān)會主席劉明康在一次內(nèi)部會議上的講話，這也是他繼去年5月提出提高頭付比例之后又一次表態(tài)，因此，經(jīng)過較長時間的醞釀，“不排除這一傳言在不久的將來變?yōu)楝F(xiàn)實的可能。”該人士還指出，從表面上看，銀行提高貸款頭付是為了控制信貸規(guī)模，降低金融風(fēng)險，但目前，控制風(fēng)險又包括提高貸款人違約成本、降低二手房評估價格等多種手段，同時個人房貸本身依然是銀行較優(yōu)質(zhì)的業(yè)源之一，所以如果提高頭付，更大的意義還在于通過金融方式調(diào)控樓市，在其他調(diào)控受阻的情況下，通過金融杠桿更為直接地干預(yù)需求。他認為，這項政策一旦出臺，勢必對市場需求結(jié)構(gòu)帶來重大影響，帶動房屋租賃、二手房、一手房三個市場層次性發(fā)展。

    這種調(diào)控方式，在國務(wù)院國資委經(jīng)濟研究研究員趙曉看來，解決的是“資本流動性過?！钡膯栴}。

    趙曉在接受記者采訪時指出，所謂的流動性過剩，簡單講，是指被創(chuàng)造出來的購購力快速膨脹?！叭绻F(xiàn)在一個人有100萬元，那通過貸款，他可能能做到需要300萬元才能做到的事情，如果貸款的風(fēng)險和資質(zhì)可以得到保證，那么銀行肯定會越來越有熱情，這樣就會有更多的資本流動性被創(chuàng)造出來。”他認為，這就恰似一個杠桿，頭付比例越低，需求就會越發(fā)膨脹。

    趙曉告訴記者，如果銀行提高房貸的頭付比例，意圖恰在控制資本流動性所能創(chuàng)造出的產(chǎn)值?！叭绻岣唛T檻，同樣是300萬元的事，至少需要200萬元做支撐，那么需求會被抑制，市場過熱也將得到緩解。從這個角度看，這是一種較為可取的方式。”

    ●金融調(diào)控切忌“一刀切”

    北京成業(yè)行投資顧問有限公司總經(jīng)理邵念強向來提倡房地產(chǎn)調(diào)控中的金融干預(yù)。他告訴記者，雖然國家一再對投資型住宅消費者進行壓制，但收效并不明顯，就在較近，依然有很多投資客在購房時一次性購購多套住宅，并且全部順利辦理貸款。“如果不通過金融手段對這些人的購購行為加以抑制，那么就很難保證這類購購者不更多地占有房地產(chǎn)市場有限的產(chǎn)品資源，并通過炒房進一步提高樓市價格。”

    對此，趙曉也認為，雖然提高頭付是對癥下藥，但若僅此一招，卻未免太過簡單。“單純講利率上調(diào)或者頭付提高都會對普通消費者帶來傷害，相反卻根本不能阻止有錢人的市場投入?！?

    他的建議是進行“有層次的金融調(diào)控”。“對于那些頭次置業(yè)，而且是購購90平方米以下面積普通住宅的普通收入者，銀行不但不要提高頭付，相反還應(yīng)當適當降低頭付，或者由國家提供一部分金融補貼來幫助他們購房。當然這中間要控制房源檔次，高端豪華小戶型不計入其中?！蓖瑫r，還可以把工作進行得更細一些，比如通過計算家庭人均居住面積來分配這種金融優(yōu)惠。而對于購購大戶型、高端住宅的消費者以及購購多套住宅的投資客，則可對他們實行提高頭付比例甚至不提供貸款的政策。

    趙曉認為，這樣更富層次性的調(diào)控，做到了保護普通收入者的利益，也提高了投資者進入市場的門檻。更重要的是，這種調(diào)控手段所帶來的需求結(jié)構(gòu)的變化也間接引導(dǎo)開發(fā)商更多地開發(fā)適合普通人使用的中小戶型普通住宅，解決現(xiàn)在市場上有效供給不足的局面。（高彤）

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