一、銀行貸款抵押購房為何要購保險

購房人在貸款按揭購房時，一定會遇到銀行要求貸款人辦理房屋保險手續(xù)的問題，如果貸款人不想辦理保險手續(xù)，銀行就會拒絕提供貸款，因此，許多購房者認(rèn)為，貸款購房購房者辦理保險是應(yīng)當(dāng)?shù)氖?。那么，銀行要求貸款人投保的依據(jù)是什么呢？

事實(shí)上，銀行要求貸款人投保的依據(jù)是中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》。該《辦法》第25條規(guī)定：“以房產(chǎn)做抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人 有關(guān)保險手續(xù)。抵押期內(nèi)，保險單由貸款人保管?！庇捎谠摋l款沒有實(shí)施細(xì)則，所以各家銀行又自行規(guī)定了許多條款。

對于中國人民銀行的上述規(guī)定，法律界有不同的看法。有人認(rèn)為，該規(guī)定只是部門規(guī)章，在法律效率上低于國家法律和行政法規(guī)，不能與大法相背。還有人認(rèn)為，銀行利用自己的壟斷優(yōu)勢強(qiáng)迫貸款人投保房屋財產(chǎn)險并由銀行受益，與《民法》、《保險法》、《反不正當(dāng)競爭法》的精神相背。而各家商行的實(shí)際操作則比第25條更偏得厲害，完全擴(kuò)大了第25條的不合法、不合理、不公平性，不但加重了購房者的負(fù)擔(dān)，還有損消費(fèi)者的利益。銀行要求貸款人要按全額投保屬于違規(guī)操作行為。按規(guī)定，貸款人只要投保貸款本息即可，保險分足額保險和不足額保險，消費(fèi)者完全可以選擇投保的額度，不一定要按房屋全價投保；另外，人行“二十五條”并未規(guī)定受益人是誰，而各家銀行都要求貸款人將受益人強(qiáng)制設(shè)為銀行。作為財產(chǎn)保險合同的“房屋貸款保險”不能指定受益人，保險公司更無權(quán)指定“受益人”。購購保險者居然不是保險的受益者，顯然也是不合理的。

盡管理論界對中國人民銀行的規(guī)定有上述爭議，但實(shí)踐中還沒有從根本上影響貸款投保的實(shí)際操作。

二、《上海個人抵押住房綜合保險條款》的主要內(nèi)容有哪些

2001年11月15日，上海實(shí)施了《上海個人抵押住房綜合保險條款》，以此作為銀行貸款和國家的住房改革的配套措施。較以前的保險條款而言，該條款有三點(diǎn)突破：

(一)、擴(kuò)展了還貸保證保險責(zé)任

即被保險人在保險期間因遭受意外傷害事故所致死亡或傷殘（不包括因病死亡或傷殘）而喪失全部或部分還貸能力，保險人將按條款規(guī)定承擔(dān)貸款余額的全部或部分還貸責(zé)任。其中，被保險人死亡，保險人承擔(dān)全部責(zé)任；而傷殘則按具體等級，保險人從5％到100％承擔(dān)責(zé)任。

(二)、投保金額改變了以往按房屋購置價格確定的辦法，而改由按貸款余額確定。這點(diǎn)突破是廣大購房者所愿意看到的。

(三)、在計(jì)算保險費(fèi)時，充分考慮到還貸后貸款余額逐年減少以及貼息等因素，保險費(fèi)按貸款年限一次收取。在增加還貸保證保險責(zé)任的基礎(chǔ)上，并未增加投保人的保險費(fèi)支出，從而使保險人獲得了更多的實(shí)惠。

該條款規(guī)定：

保險責(zé)任分為還貸保證保險責(zé)任和財產(chǎn)損失保險責(zé)任：

（一）還貸保證保險責(zé)任：

被保險人在保險期限內(nèi)因遭受意外傷害事故所致死亡或傷殘，而喪失全部或部分還貸能力，造成連續(xù)三個月未履行或未完全履行《個人住房抵押借款合同》約定的還貸責(zé)任的，由保險人按本條款十一條規(guī)定的償付比例承擔(dān)被保險人出險當(dāng)時《個人住房抵押借款合同》項(xiàng)下借款余額的全部或部分還貸責(zé)任。

（二）財產(chǎn)損失保險責(zé)任：

保險財產(chǎn)指被保險人用銀行抵押貸款購置的房屋，被保險人購房后，裝修、改造或其他原因購置的附屬于房屋的有關(guān)財產(chǎn)和其他室內(nèi)財產(chǎn)，不屬于本保險范圍。

1、由于下列原因造成保險財產(chǎn)的直接損失，保險人負(fù)責(zé)賠償：

（1）火災(zāi)、爆炸；

（2）暴風(fēng)、暴雨、臺風(fēng)、洪水、雷擊、泥石流、雪災(zāi)、雹災(zāi)、冰凌、龍卷風(fēng)、崖崩、突發(fā)性滑坡、地面突然塌陷；

（3）空中運(yùn)行物體墜落以及外來不屬于被保險人所有或使用的建筑物和其他固定物體的倒塌。

2、發(fā)生保險事故時，被保險人為防止或者減少保險財產(chǎn)損失所支付合理的、必要的費(fèi)用，由保險人承擔(dān)。該項(xiàng)費(fèi)用以借款額為限。

三、貸款購保險是否強(qiáng)制性行為

目前理論理認(rèn)為，貸款購保險屬于有條件的貸款，并不是強(qiáng)制行為。與發(fā)達(dá)國家相比，中國的信用制度還不是很完善。因此提倡消費(fèi)信貸，銀行經(jīng)營風(fēng)險必然增加，這就需要進(jìn)行風(fēng)險分散，購保險是一種有效和必不可少的手段。

按照國際慣例，貸款一般也要進(jìn)行保險。僅靠銀行很難在經(jīng)營中化解自身風(fēng)險，為此貸款購保險本身是帶有一定合理性的“強(qiáng)制”。商業(yè)銀行主要是用儲戶的錢在經(jīng)營，為了保證儲戶和自身的安全，它們也需要保險。另外，從貸款合同來說，取得貸款是購房者的權(quán)利，購保險則是購房者的義務(wù)，從法律來說本身并不存在強(qiáng)制。

個人抵押住房貸款綜合保險費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：保險費(fèi)計(jì)算方法：保險費(fèi)=借款額/10000乘以年限相對應(yīng)的每萬元保險費(fèi)。

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