購房者在購房時，會經(jīng)歷從簽訂購房合同到辦理入住以及到辦理房屋產(chǎn)權(quán)證等幾個不同階段，在每個階段購房者該如何辦理手續(xù)，以及在這些階段是否需要花錢以及花多少錢，很多想購房的人都不是很清楚。

　　開發(fā)商在銷售房屋時，只告訴購房者所購房屋的總價，在房屋的總價中并不包括房款以外還需要交納的其他各種稅費。那么，在購置房屋的過程中，購房者都需要交納哪些費用 ，需要交納多少費用呢？

　　本期，我們分階段分析一下購房過程中需要交納的各種費用情況。

　　步：交頭付款，簽購賣合同

　　-應(yīng)注意購房合同的內(nèi)容

　　在您選好房并交付了一定的定房費用(也就是所說的定金)后，開發(fā)商會通知您什么時候簽訂購房合同。那么在您簽訂合同時，應(yīng)注意些什么呢？頭先您要明確和開發(fā)商簽署的《商品房購賣合同文本》是由北京市國土資源和房屋管理局統(tǒng)一印制的合同文本，并且一定要查明代表開發(fā)商簽字的人是否是其法人，如不是，則其是否持有“授權(quán)委托書”，同時還應(yīng)該要求開發(fā)商在合同上加蓋公章。

　　在簽訂合同的同時您一定要認真閱讀合同文本，確認雙方所簽訂的內(nèi)容，如果您所關(guān)心的內(nèi)容合同里沒有體現(xiàn)的話，那么就要與開發(fā)商簽訂補充協(xié)議或者特別約定。

　　-簽訂購房合同時別忘了查驗“兩書”

　　在簽訂合同的同時，開發(fā)商要提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，以便于在收樓時能夠順利使用該房產(chǎn)及該房產(chǎn)內(nèi)的設(shè)備，并享受開發(fā)商提供的保修服務(wù)的通行證，有這兩書在手，就說明您得到的房產(chǎn)還是比較可信的。

　　-交完頭付款還應(yīng)交印花稅

　　在簽訂了購房合同后，別忘了在交納頭付款的同時，還需交納印花稅：按照總房價的0.5‰交納。

　　步：辦理購房貸款，交納相關(guān)費用

　　-選擇適合自己的貸款方式

　　在簽訂好購房合同后，緊接著您就該辦理購房貸款了。那么對個人來講，您應(yīng)選擇哪種貸款方式更適合呢？下面就將公積金貸款與商業(yè)貸款以及組合貸款做以介紹，您可根據(jù)自己的實際情況選擇適合自己的貸款方式。

　　1.公積金貸款利率低于商業(yè)利率。兩者相比，5年期內(nèi)(含5年)的住房貸款，住房公積金貸款年利率要比商業(yè)貸款低1.17%，5年期以上的住房貸款，貸款年利率要低0.99%，如果按上限貸款的話(目前住房公積金貸款的上限為30萬元)，這個利息差額還是挺大的，一年下來，大約相差2000多元；貸15年，就差三四萬元左右。

　　2.公積金貸款頭付款比商業(yè)貸款的頭付款低10%。商業(yè)貸款目前較高的成數(shù)是八成，即購房者至少要支付總房款的20%作為頭付款，而住房公積金貸款較高可達到九成，即購房者可以申請房款90%的貸款，頭付10%即可。

　　3.貸款保險不同。商業(yè)貸款只需辦理住房保險，而住房公積金貸款如果不選擇擔保做擔保的話，按規(guī)定要辦理壽險，而住房保險則自愿購購。而由于辦理了壽險，根據(jù)與保險公司簽訂的合同，一旦貸款人因病或遭受意外傷害事故所致身故或全殘時，貸款將由保險公司償還；此外，貸款人如失業(yè)一年以上，無法償還貸款時，保險公司將為其償還領(lǐng)取失業(yè)救濟金期間須償還的貸款本息。在做完房產(chǎn)抵押登記后，還可以解除壽險合同，去保險公司退回保險費。

　　4.公積金貸款的手續(xù)相對于商業(yè)貸款，其手續(xù)要繁雜一些。

　　5.此外還有組合貸款的方式，當購房人需要申請的貸款額度比較大時，可以同時申請商業(yè)貸款和公積金貸款。因此，住房公積金貸款和商業(yè)貸款的優(yōu)點和缺點它都具備。

　　-辦理貸款要交的費用

　　在選擇好貸款方式后，購房者就可以到相關(guān)部門辦理貸款手續(xù)，在辦理貸款手續(xù)的同時，還需要交納以下費用：

　　1.律師費：為申請貸款額的3‰。不足100元的，按100元收?。晦k理住房公積金貸款的，不收取律師費；但如果是組合貸款，商業(yè)貸款部分則按3‰收取。

　　2.公證費：如果購房需要辦理公證，那么則要交納一定比例的公證費，公證費的標準一般為200元至400元，或按公證處收費標準收取。

　　3.保險費：分為兩種形式，目前一般多采用下面的第1)種形式。

　　1)抵押加連帶責任保證擔保的：保險費=房款X年保險費率X換算現(xiàn)值系數(shù)

　　2)抵押加購房綜合險擔保的，由房屋險和人身險兩部分構(gòu)成：

　?、俜课蓦U=貸款金額X年保險費率X換算現(xiàn)值系數(shù)

　?、谌松黼U=貸款金額X(主險保險費率X失業(yè)保險)

　　在這里需要說明的是，律師費和公證費不是必須發(fā)生的費用，但由于辦理上述手續(xù)時，程序比較復(fù)雜，所以大多數(shù)購方都委托開發(fā)商、律師所或其他中介機構(gòu)統(tǒng)一辦理。如果不需要委托代理辦理或者公證的，就不需要交納這兩項費用。

　　第三步：辦理入住，簽訂物業(yè)管理公約

　　-帶好資料準備收樓

　　接到開發(fā)商的入住通知單，就標志著業(yè)主收樓的開始。入住通知單，一般會將收樓的時間、地點、需要帶的資料以及該交的費用一一說明。您如果身在外地，沒有足夠的時間親自辦理入住手續(xù)，那么您必須指定一位信得過的委托人來幫您簽訂各種入住相關(guān)文件，當然這位委托人必須持有您的委托書。

　　-簽訂《物業(yè)管理公約》

　　《物業(yè)管理公約》是您在未來的居住生活中將享有什么樣的權(quán)利與義務(wù)的標準。物業(yè)提供什么樣的服務(wù)標準，您應(yīng)該一清二楚。以后要交納的物業(yè)管理費到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費、保安費、綠化費是怎么核定的，要讓物業(yè)管理公司說得清清楚楚、明明白白，防人之心不可無嘛。還有，您對小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)較好還是考察一下，到底具備不具備您要求的管理標準，別在今后的管理中造成不必要的麻煩。

　　-算好公攤面積，簽收《房屋驗收單》

　　您所購的物業(yè)分攤面積多少，應(yīng)由開發(fā)商出具北京市房屋土地管理局或區(qū)局直屬測繪隊出具的《竣工實測表》，看看您都分攤了整棟樓宇的哪些面積。

　　-交納采暖費和物業(yè)管理費

　　當然，您在辦理入住的同時，還要交納一些費用，通常開發(fā)商會與入住通知單一并寄給業(yè)主一份《繳費通知單》，其中詳細列明了應(yīng)交納的各項費用。

　　1.物業(yè)管理費：一般物業(yè)管理公司會收取一年的物業(yè)管理費用。

　　2.供暖費：小區(qū)供暖的方式不同，所交納的供暖費用是不同的。如果是市熱力集團供應(yīng)的，則是每建筑平方米、采暖季為24元；燃煤鍋爐(直供方式)供應(yīng)的每建筑平方米、采暖季為16.5元；燃煤鍋爐(間供方式)供應(yīng)的每建筑平方米、采暖季為19元；燃油(柴油)、燃氣(天然氣、煤氣)、電鍋爐供應(yīng)的每建筑平方米、采暖季為30元。

　　第四步：辦理房屋產(chǎn)權(quán)證

　　-辦房屋產(chǎn)權(quán)證前交哪些費用

　　等到一切手續(xù)都辦妥后，開發(fā)商會通知您房屋的公共維修基金也是您應(yīng)該繳納的費用。您在未來的居住生活中可能會遇到房屋的大型維修，如果不繳納這筆費用，您正當?shù)臋?quán)益將得不到維護。即使您信不過開發(fā)商，也千萬要認識到，這筆占到總房款2%的公共維修基金只是開發(fā)商替政府代收的，開發(fā)商根本無權(quán)動用。

　　較后，該辦理房屋產(chǎn)權(quán)證了，購房者在這個階段需要交納的費用有：

　　1.契稅：2002年7月1日以后，購購建筑面積在120平方米以下的房屋，按照總房價的1.5%交納；購購建筑面積在120平方米以上的房屋，在交納契稅時，120平方米以上部分按照3%的比例交納，120平方米以下部分仍按照1. 5%的比例交納。

　　2.共用部位共用設(shè)施維修基金：按照總房價的2%交納；等到成立了業(yè)主委員會后，由業(yè)主委員會管理。

　　3.房屋產(chǎn)權(quán)登記費：按照每套房屋80元的價格交納；

　　4.房屋所有權(quán)證：所有權(quán)證每件4元；

　　5.印花貼稅：每件5元。

　　這些就是您在購購一套商品房時需要交納的費用，但是，購不同的房需要交納的費用是不同的，因人而異。

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