公共空間收益是物業(yè)管理中的一項重要內(nèi)容，產(chǎn)權(quán)界限是劃分這些收益歸誰所有的基本依據(jù)。在公共空間收益的項目中，業(yè)主們可能存在很多誤解，哪些項目是收益的“大頭”，如何在保證小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)正常運行的前提下，合理處置、支配這筆收益？記者帶您一起撥開公共空間收益的迷霧。

      【關(guān)鍵詞】業(yè)主活動用房

      鄭州市物業(yè)協(xié)會秘書長武鳳翔說，在小區(qū)，業(yè)主活動用房是一項完全屬于全體業(yè)主共有的財產(chǎn)，是供全體業(yè)主活動、休閑的公共空間，物業(yè)公司不能以任何名義改變其用途。

      假設(shè)一個小區(qū)的業(yè)主活動用房面積比較大，比如有200平方米，但是召開業(yè)主大會時，超過2/3的業(yè)主認為100平方米的業(yè)主活動用房就夠了，這時另外100平方米才可以委托物業(yè)公司進行經(jīng)營活動。除了管理成本外，經(jīng)營收益應(yīng)當歸業(yè)主共有。

      【關(guān)鍵詞】展臺、活動促銷

      于陽說，在小區(qū)，經(jīng)常有拉著條幅或者搭設(shè)展臺進行促銷活動的，這些物業(yè)公司都是收費的，但一般很少，幾十元到一二百元不等。這筆費用也應(yīng)當納入公共空間收益的范圍，歸全體業(yè)主共有。

      【關(guān)鍵詞】物業(yè)經(jīng)營用房

      鄭州市物業(yè)商會會長于陽說，法律并沒有規(guī)定小區(qū)是否要留經(jīng)營用房。目前，鄭州大一點的樓盤，一般都留有經(jīng)營用房，經(jīng)營用房的收益，也是按照產(chǎn)權(quán)來區(qū)分的。

      ●提醒：目前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在小區(qū)未售完房時，都故意不出售經(jīng)營用房，用來補貼物業(yè)公司虧損。等開發(fā)商將經(jīng)營用房出售后，物業(yè)公司為了彌補虧損，肯定會向業(yè)主要求提高物業(yè)費收費標準。這時，業(yè)主們心態(tài)要平和，畢竟按照產(chǎn)權(quán)，這些經(jīng)營用房的收益不歸業(yè)主共有。

      【關(guān)鍵詞】個人侵占公共空間

      這種情況基本上只存在于頂層住戶侵占樓頂?shù)那闆r，確切地說，并不涉及收益，屬于侵占權(quán)益或利益。

      武鳳翔表示，對于個人侵占全體業(yè)主公共空間的情況，接到業(yè)主的反映后，物業(yè)公司應(yīng)當出面制止，其他業(yè)主有義務(wù)支持物業(yè)公司的行為。

      【關(guān)鍵詞】停車位收費

      鄭州市房管局物業(yè)處處長陳守義表示，與經(jīng)營用房、會所等情況類似，應(yīng)當按產(chǎn)權(quán)確定收益歸誰。

      ●路面停車位，就是小區(qū)道路上的停車位，除了物業(yè)公司的管理成本外，其他收益應(yīng)為小區(qū)全體業(yè)主共有。

      ●自有產(chǎn)權(quán)的停車位，沒有公共收益，擁有停車位產(chǎn)權(quán)的業(yè)主所繳費用應(yīng)當叫停車位物業(yè)費或管理費。

      ●如果業(yè)主購房款中不含地下停車位的公攤，則收益不屬于業(yè)主共有，開發(fā)商可以辦理停車位產(chǎn)權(quán)；如果業(yè)主購房款中含有地下停車位的公攤，則該項收益扣除物業(yè)公司的管理成本外，應(yīng)歸業(yè)主共有。

      【關(guān)鍵詞】會所

      于陽介紹，目前，一些小區(qū)會所被物業(yè)公司改為經(jīng)營用房或者部分改為經(jīng)營用房，違不違法，主要是看會所的產(chǎn)權(quán)歸誰。

      ●如果業(yè)主的購房款的公攤面積不含會所，開發(fā)商就能為會所辦理產(chǎn)權(quán)證明，一旦開發(fā)商售完房，會所很有可能被出售或者改變用途，由于開發(fā)商有產(chǎn)權(quán)證，業(yè)主往往無可奈何。

      ●如果業(yè)主的購房款的公攤面積含會所，會所就歸全體業(yè)主共有，只有業(yè)主大會才能決定會所的用途，物業(yè)公司無權(quán)干涉。

      ●提醒：開發(fā)商往往向購房者口頭承諾小區(qū)有會所，私下卻將會所的產(chǎn)權(quán)留下。因此，業(yè)主一定要留下購房時的沙盤照片、廣告或宣傳頁，，即便開發(fā)商有會所的產(chǎn)權(quán)證明，業(yè)主也可以以合同欺詐為由起訴開發(fā)商。

      【關(guān)鍵詞】廣告

      鄭州市房管局物業(yè)處處長陳守義說，廣告是公共空間收益較重要的“大頭”?？墒牵鳛闃I(yè)主，你知道不同項目廣告收益是多少嗎？我們按照小區(qū)、寫字樓，一項一項慢慢說。

      ●小區(qū)廣告

      1.樓體廣告，包括樓外立面或樓頂，主要是樓頂。這是收益的，但在住宅小區(qū)，特別是新建的商品房小區(qū)，樓體廣告很少，倒是一些建成時間較長的社區(qū)和單位房改房、集資房，會有樓體廣告。

      如果有廣告公司給小區(qū)物業(yè)公司聯(lián)系，想在小區(qū)臨街的某棟住宅樓上粉刷或設(shè)立廣告，物業(yè)公司應(yīng)當征得在該樓居住的所有業(yè)主同意，如果未征得該樓所有業(yè)主同意，任何一名業(yè)主都可以向法院起訴。

      2.路邊、綠化帶欄板廣告、告示牌。一般情況下，小區(qū)業(yè)主剛剛?cè)胱r，就會有公司主動找到物業(yè)公司，免費提供欄板廣告、告示牌。欄板廣告、告示牌的收益很低，一般每月每塊收取100元～200元。不過一個很小的小區(qū)有幾十塊這樣的廣告牌，就很明顯是物業(yè)公司在借機牟利。

      3.電子顯示屏。電子顯示屏常是一些公司主動免費提供的，由于制作費用較高，且可以滾動播放信息，很多物業(yè)公司只要求提供方支付電費，不收取廣告費用。

      ●寫字樓廣告

      與小區(qū)廣告相比，寫字樓的公共空間的收益很多，并且同樣的廣告項目，寫字樓的收費要遠遠高于住宅小區(qū)。由于寫字樓的位置較好，樓體廣告的價格動輒幾萬、十幾萬甚至幾十萬。.高端的寫字樓一般都有液晶電視廣告，費用一般為每年3000元以上；幾乎每棟寫字樓的電梯中都有廣告，其價格與寫字樓的檔次掛鉤。在寫字樓寬敞的大堂、大廳中，往往會擺著、掛著各種展板，這都是收費的，一般每塊展板每月收費數(shù)百元，但是數(shù)量很多。與小區(qū)不同，寫字樓的電子顯示屏很多可是要收費的。

【專家建言】

      鄭州市物業(yè)協(xié)會秘書長武鳳翔認為，公共空間收益是物業(yè)管理中的一項重要內(nèi)容，產(chǎn)權(quán)界限則是劃分這些收益歸誰所有的基本依據(jù)。

      ●收益半年公示一次

      鄭州市房管局物業(yè)處處長陳守義表示，按照國家規(guī)定，所有商品都應(yīng)當明碼標價，對于服務(wù)業(yè)來說，就是要進行收費公示。一般情況下，物業(yè)公司每半年應(yīng)公布一次小區(qū)因物業(yè)管理所產(chǎn)生費用的明細單。

      ●如何管理是核心

      “知道有哪些收益是前提，但從利益上看，如何管理這些收益更重要?！标愂亓x認為，扣除公共空間的物業(yè)管理成本外，公共空間收益是一些物業(yè)公司非法侵占業(yè)主權(quán)益的重要項目。

      武鳳翔表示，不同公共空間收益的用途應(yīng)有不同，比如停車位的收益應(yīng)用于維修道路，廣告的收益應(yīng)歸入維修基金等，從現(xiàn)實來看，業(yè)主大會、業(yè)主委員會可以委托物業(yè)公司代為設(shè)立單獨賬戶。賬戶內(nèi)的資金如何使用應(yīng)當由業(yè)主委員會決定，物業(yè)公司持相關(guān)憑證報銷。

      ●不能忽視物業(yè)公司利益

      于陽認為，物業(yè)管理涉及的是全體業(yè)主的群體利益，但遺憾的是，目前，業(yè)主往往只關(guān)心個體的維權(quán)，不關(guān)心整體公共管理，不是抱著積極的態(tài)度參與物業(yè)管理的。就目前鄭州而言，小區(qū)按照正在執(zhí)行的物業(yè)收費標準，物業(yè)公司就會虧損，如果業(yè)主只強調(diào)自己占有公共收益，那么物業(yè)服務(wù)質(zhì)量一定會降低。

      ●“以樓養(yǎng)樓”的探索

      于陽說，對于公共空間收益怎么花，鄭州市一些小區(qū)正試行“以樓養(yǎng)樓”?！耙詷丘B(yǎng)樓”，指的是以公共空間收益來降低業(yè)主需要支出的成本，比如業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以與物業(yè)公示協(xié)商，將收益用于沖抵部分物業(yè)費，或者用于公共設(shè)施、設(shè)備的維修等。

      由于寫字樓公共空間收益較多，因此這種方式在寫字樓上實施的效果好過住宅小區(qū)。今報記者 王獻軍

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