付款方式的選擇

　　合同第六條提供了三種付款方式，即一次性付款方式、分期付款方式以及其他方式(一般為貸款方式，包括商業(yè)銀行貸款、公積金貸款和組合貸款)。而對于購房者，付款方式的選擇取決于三個因素，即實力、利息、風(fēng)險。

　　頭先，購房者有足夠?qū)嵙Φ脑?，才能選擇一次性付款或分期付款。當(dāng)然，如果選擇一次性付款的話，也要看開發(fā)商是否對這種付款方式采取一定的優(yōu)惠措施，要是沒有的話，那為什么不選擇分期付款呢？

　　其次，要考慮財務(wù)成本。個人購房貸款實行優(yōu)惠政策，相對于居民存款利率而言要高得多。因為居民存款年利率一般在2%以下，而住房貸款年利率一般在4%以上(較高超過5%)。如果沒有其他的需求(比如投資和消費)，在有大量銀行存款的同時卻向銀行貸款，從財務(wù)角度看是不合算的，但在實務(wù)中，確實有很多人在有足夠資金的情況下，仍然選擇了貸款購房，主要有兩種情況：一是投資的需要。對于投資者而言，貸款購房是合算的，因為這實際上是用購房貸款的優(yōu)惠利率獲得了投資所需要的資金。還有一種情況是消費的需要。很多人尤其是年輕人不愿意因為購房而降低自己的生活質(zhì)量，而在有付款能力的情況下也選擇貸款，這種情況也不在少數(shù)。

　　第三，風(fēng)險因素。很多人出于風(fēng)險的考慮采取分期付款，即按照樓盤的施工進度分期付款，應(yīng)該說是有一定道理的。還有的購房者為降低風(fēng)險，采用貸款的方式，即先向銀行貸款，而后等到開發(fā)商交付房屋或辦理完產(chǎn)權(quán)證后再通過提前還款的方式還清貸款。從法律上說，這種方式對于降低購房風(fēng)險沒有意義，因為貸款合同是購房者與銀行之間的合同，并不受樓盤風(fēng)險的影響，即使樓盤出現(xiàn)問題，購房者也不能免除還貸的責(zé)任。但在實務(wù)中也不排除其有一定的意義。

　　從付款方式看樓盤

　　理論上購房者有充分選擇機會的情況下所做的分析，但在實務(wù)中，開發(fā)商往往對付款方式進行限制，購房者并無充分的選擇機會。作為購房者，一方面要在可能的付款方式中進行權(quán)衡，同時還應(yīng)當(dāng)通過開發(fā)商提供的付款方式來審查樓盤的合法性。主要有兩種情況：

　　1.樓盤不能采取公積金貸款，但可以采取商業(yè)貸款。

　　對于合法開發(fā)而又銷售手續(xù)齊全的樓盤，購房者就可以從住房公積金貸款來支付房款。反過來，如果開發(fā)商告訴你不能采用公積金貸款，則一般說明該樓盤銷售手續(xù)存在問題，往往沒有獲得銷售許可證。然而購房者比較難理解的是為什么該樓盤又可以采用商業(yè)貸款呢？或者既然銀行給提供貸款，就意味著銀行對該樓盤作過審查，是不是就說明了該樓盤沒有問題？實際上國家為了防范金融風(fēng)險，對住房貸款采取了比商品房銷售更為嚴格的政策，除了樓盤必須具備合法銷售手續(xù)外，對于多層住宅必須結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅必須完成主體的三分之二才能發(fā)放貸款。而商品房預(yù)售只要完成工程投資的25%即可。但在實務(wù)中，對于銷售手續(xù)不全的樓盤發(fā)放貸款的情況也比較多。需要說明的是，銀行提供貸款肯定對樓盤進行過審查，但作為購房者，還需要自己來判斷所購房屋的合法性。

　　2.樓盤不能提供貸款。

　　應(yīng)該說這種樓盤比前面一種情況的風(fēng)險更大，很可能在開發(fā)手續(xù)上有問題，作為購房者，要加倍小心。當(dāng)然，也不排除個別樓盤因為銷售火爆，而對付款方式進行限制。

　　關(guān)于逾期付款

　　在合同中，開發(fā)商會對付款期限有所規(guī)定。如選擇商業(yè)貸款，由于開發(fā)商與貸款銀行是合作關(guān)系，開發(fā)商往往只規(guī)定購房者辦理貸款手續(xù)的時限，而不對款項到賬時間作出限制。對于其他付款方式，開發(fā)商會對款項到賬時間進行限制。如購房者逾期付款，則要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。不過房地產(chǎn)業(yè)的慣例是：如果購房者因為客觀原因?qū)е掠馄诟犊?，則一般不追究購房者的違約責(zé)任。當(dāng)然，需要提醒購房者的是，較好不要逾期付款。因為一旦你逾期付款，即構(gòu)成違約，此后如開發(fā)商逾期交房，則因你違約在先而無法追究其逾期交房的違約責(zé)任。北京信杰律師事務(wù)所王是坪

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