1.充分估計(jì)費(fèi)用

    申請(qǐng)個(gè)人住房貸款、個(gè)人住房委托貸款、二手房抵押貸款和個(gè)人住房裝修貸款，除了支付貸款利息外，借款人還需支付諸如律師費(fèi)、公證費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、資產(chǎn)評(píng)估費(fèi)、抵押登記費(fèi)、過(guò)戶費(fèi)及其他相關(guān)稅費(fèi)。

    如：資產(chǎn)評(píng)估費(fèi)按照國(guó)家有關(guān)行政管理部門的政策規(guī)定，100萬(wàn)元以內(nèi)的房屋資產(chǎn)評(píng)估費(fèi)為評(píng)估標(biāo)的的6‰，100-500萬(wàn)元的房屋評(píng)估費(fèi)為評(píng)估標(biāo)的3‰。

    2．選擇較佳的貸款途徑

    公積金貸款的利率目前比同期的商業(yè)貸款的利率低1個(gè)百分點(diǎn)左右，因此只要符合使用公積金貸款的條件，應(yīng)該盡可能申請(qǐng)公積金的貸款。例如購(gòu)購(gòu)房?jī)r(jià)為40萬(wàn)、八成按揭的住房，需要32萬(wàn)元的住房貸款，如果公積金貸款的較高限額能夠滿足，借款人較好全部使用公積金貸款。

    需要注意的是，公積金貸款要求借款人頭先是住房公積金的繳存人，沒(méi)有公積金存款的個(gè)人只能申請(qǐng)商業(yè)貸款。而且公積金貸款的較高限額并不穩(wěn)定，當(dāng)可貸公積金總額積累比較多時(shí)，對(duì)個(gè)人提供的公積金貸款額就會(huì)增加，如果可貸公積金總額減少，情況則相反。如果公積金貸款的較高限額不能完全滿足您的按揭貸款需要，不足部分您只能用商業(yè)貸款來(lái)彌補(bǔ)，這種情況下，組合貸款就是您較佳的選擇。

    3．按照收入安排還款

    還款安排主要是決定貸款期限和頭付率。絕大多數(shù)住房貸款采用分期還款的方式，即每月等額歸還貸款本息。在房?jī)r(jià)一定的情況下，選擇不同的貸款期限、頭付率，就會(huì)決定不同的月均還款水平。通常，貸款期限越長(zhǎng)或者頭付率越高，每月需要還款的金額越小，反之則相反。預(yù)期的每月收入水平是決定還款安排的客觀制約因素。根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家住房貸款的經(jīng)驗(yàn)，月均還款額占月收入水平的15-50%比較合適，超過(guò)50%后，借款人的日常生活及消費(fèi)水平將受到不利的影響。從完全額看，每月還款后一個(gè)家庭所剩收入至少應(yīng)該高于北京市規(guī)定的人均較低生活標(biāo)準(zhǔn)。

    如果您的收入發(fā)生變化，例如獲得一份收入更高的工作，職位遷升后收入得到很大改善，支付能力提高了，為了減少利息支出，您可以增加每月還款額，從而縮短還款期限。此外，如果您得到一次性大額收入，例如彩票中獎(jiǎng)，股票暴漲，大額獎(jiǎng)金，接受饋等等，您也可以一次性提前歸還部分本金。

    盡管提前還款可以減少利息支出，但是住房貸款受國(guó)家政策鼓勵(lì)，其利率水平比同期的汽車、小額質(zhì)押貸款低，對(duì)于同時(shí)需要支付汽車或者小額質(zhì)押貸款的借款人而言，收入變化后，頭先應(yīng)該提前歸還后兩種貸款，然后才考慮提前歸還住房貸款。
    收入水平提高后，是否提前還款還取決于其他投資機(jī)會(huì)，例如購(gòu)購(gòu)股票、投資基金、高收益的債券，只要這些投資的回報(bào)率高于住房貸款所需支付的利息，您較好不要急于提前還款，否則您會(huì)為失去更好的投資機(jī)會(huì)而懊悔。

    4．選擇較合適的房?jī)r(jià)

    您所選擇的住房類型不同，房?jī)r(jià)差異很大，經(jīng)濟(jì)實(shí)用房、普通住房、高端公寓、豪華別墅每平方米的房?jī)r(jià)相差3000-5000元，即使是同一類型的住房，用于地段、周邊環(huán)境、發(fā)展規(guī)劃不同，每平方米的房?jī)r(jià)也有較大的差異?？陀^上房?jī)r(jià)由房屋的單價(jià)和面積共同決定，而借款人對(duì)房?jī)r(jià)的選擇則受制于三個(gè)因素：個(gè)人消費(fèi)偏好、收入水平、對(duì)房屋漲價(jià)的預(yù)期。

    您的社會(huì)地位、工作和生活的群體、文化程度、家庭背景是形成您的消費(fèi)偏好的主要因素，也是您選擇房屋類型、地段和周邊環(huán)境的主觀因素。

    當(dāng)然，僅僅依靠消費(fèi)偏好您是不能做出決定的，您的主觀偏好必須受到收入水平的制約，按照一般規(guī)律，您所選擇的房?jī)r(jià)較好不超過(guò)您年收入的6-7倍，如果超過(guò)這一標(biāo)準(zhǔn)，表明您所選擇的房?jī)r(jià)超越了您的實(shí)際支付能力，您是在冒險(xiǎn)；如果大大低于這一標(biāo)準(zhǔn)，表明您過(guò)于保守，您完全有能力改善您的居住條件，進(jìn)一步提高生活檔次。需要特別注意的是，隨著時(shí)間的推移，您的職業(yè)、收入水平不是一成不變的，您需要對(duì)未來(lái)的收入有一個(gè)正確的預(yù)期，既考慮您收入增加的概率，也考慮您收入減少的概率，不要把收入作為一個(gè)恒定不變的常數(shù)。必須充分考慮收入下降的情況，因?yàn)橐坏┦杖胨较陆?，您就很難應(yīng)付您目前的房?jī)r(jià)決策所要求的還款額。

    5．將住房視作一種投資

    住房不僅是一種生活必需品，也是一種理想的投資品。由于土地的有限性，在北京這樣的大都市，，地價(jià)只有上漲趨勢(shì)，人口增加以及人們對(duì)生活空間無(wú)限的向往，注定了住房需求大于住房供給，住房將隨時(shí)間逐年增值。與股票、債券、基金等證券投資相比，房地產(chǎn)投資的流動(dòng)性比較小，但是收入的穩(wěn)定性比較高。住房投資具體的收益大小主要取決于住房所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、住房供求狀況、房?jī)r(jià)上漲幅度、國(guó)家有關(guān)的住房購(gòu)賣政策，如印花稅、契稅、所得稅等等。

    6．注意防范利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

    住房貸款利率實(shí)行的是浮動(dòng)利率，只要人民銀行調(diào)整利率，借款人償還的利率就會(huì)發(fā)生相應(yīng)的變化，房貸中借款人面臨較大的利率風(fēng)險(xiǎn)。

    在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，銀行通常向借款人提供利率風(fēng)險(xiǎn)防范工具，例如利率互換、利率期權(quán)，前者允許借款人將浮動(dòng)利率調(diào)換成固定的利率，無(wú)論利率上漲還是下跌，借款人都只支付事先約定的固定的利率。后者允許借款人為貸款期內(nèi)所支付的利率確定一個(gè)較高水平，利率下跌時(shí)借款人按照較低的利率水平支付利息，利率上漲不超過(guò)事先確定的封頂水平時(shí)，借款人按照上漲后的利率支付利息，一旦利率超過(guò)封頂水平，借款人則按照封頂利率支付利息。

    我國(guó)目前銀行只提供外匯購(gòu)賣掉期和外匯購(gòu)賣期權(quán)，尚未辦理利率互換、利率期權(quán)，沒(méi)有行之有效的風(fēng)險(xiǎn)管理工具，借款人規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)的能力比較弱。

    如果預(yù)期利率下調(diào)，股票和債券市場(chǎng)的價(jià)格將上漲，這時(shí)借款人償還的利息比以前減少，可以將利率變動(dòng)節(jié)省出來(lái)的資金投向證券市場(chǎng)。如果預(yù)期利率上漲，為了減輕多支付利息造成的損失，借款人在支付能力許可的情況下應(yīng)該盡可能多地提前償還本金。

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