利率分3年、5年和10年期三檔，比同期貸款利率高10%左右

　　貸款時(shí)間超過(guò)10年可采取“固定+浮動(dòng)”組合，提前還貸要收違約金

　　昨日(19日)，建行在深圳頭推個(gè)人住房固定利率貸款業(yè)務(wù)，深圳也是建行總行在全國(guó)試點(diǎn)此業(yè)務(wù)的個(gè)城市。只要市民沒(méi)有不良信用記錄，建行可按利率下限執(zhí)行。不過(guò)，固定利率房貸期限較長(zhǎng)只有10年，貸款人要貸款20年，須將固定利率和浮動(dòng)利率進(jìn)行組合。

　　固定利率房貸分三檔

　　昨日，建行總行“住房金融與個(gè)人信貸業(yè)務(wù)工作會(huì)議”在深舉行。會(huì)上，建行總行宣布，在深圳率先試點(diǎn)固定利率房貸業(yè)務(wù)，理由是深圳市場(chǎng)環(huán)境好，建行深圳分行創(chuàng)新能力和業(yè)務(wù)管理在全系統(tǒng)內(nèi)較強(qiáng)。

　　在建行之前，光大銀行已在上海等地推出固定利率房貸。不過(guò)，光大銀行在深圳暫時(shí)未見(jiàn)動(dòng)靜。建行深圳分行“突然”推出固定利率房貸無(wú)疑會(huì)占據(jù)市場(chǎng)先機(jī)。自2004年底央行頭次對(duì)個(gè)人住房貸款加息以來(lái)，市場(chǎng)普遍存在加息預(yù)期，借款人越來(lái)越關(guān)注所面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)。“從我們的市場(chǎng)需求調(diào)查結(jié)果來(lái)看，有60%的市民表示可以接受固定利率房貸?！苯ㄐ猩钲诜中袀€(gè)人貸款有關(guān)人士稱。

　　據(jù)了解，此次建行推出的個(gè)人住房貸款固定利率產(chǎn)品包括3年期、5年期和10年期三個(gè)期限檔次，每檔都設(shè)有一個(gè)利率區(qū)間，分別為5.64%-6.0%、5.76%-6.12%、6.12%-6.48%?！霸O(shè)定利率區(qū)間，銀行可以根據(jù)客戶資信狀況，采用不同利率標(biāo)準(zhǔn)。不過(guò)，只要客戶沒(méi)有不良信用記錄，一般都可享受下限利率?！苯ㄐ猩钲诜中袀€(gè)人貸款有關(guān)人士稱。

　　加息周期固定利率劃算

　　據(jù)介紹，固定利率貸款的好處就是，只要貸款合同簽下了，在貸款期限內(nèi)，即使將來(lái)央行加息，個(gè)人也是按照固定利率來(lái)還貸款。

　　以一筆50萬(wàn)元的10年期貸款為例，從辦理按揭后年開(kāi)始，如央行每年加息0.25個(gè)百分點(diǎn)，浮動(dòng)利率第十年的利率為7.245%，而10年期的固定利率為6.12%,10年下來(lái)，固定利率可省31300元。

　　不過(guò)，這只是一個(gè)假設(shè)。同樣是假設(shè)，如果未來(lái)10年央行沒(méi)有加息，那么固定利率房貸的利息就會(huì)比浮動(dòng)利率貸款多。

　　比較三種檔期的利率可看出，浮動(dòng)利率貸款3年期的基準(zhǔn)利率為5.76%，現(xiàn)在銀行一般按9折執(zhí)行，實(shí)際利率為5.184%，而固定利率下限則為5.64%；浮動(dòng)利率5年期的實(shí)際利率為5.85%×0.9=5.265%，而固定利率則為5.76%；浮動(dòng)利率10年期貸款的實(shí)際利率為6.12%×0.9=5.508%，而固定利率下限為6.12%。三檔利率均比同期浮動(dòng)利率目前的利率水平高10%左右。

　　銀行業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，10年之間，利率肯定會(huì)發(fā)生調(diào)整，但具體何時(shí)調(diào)很難預(yù)料，加息周期，固定利率房貸才能真正起到歸避風(fēng)險(xiǎn)的作用，反之則不劃算。從這個(gè)角度來(lái)看，選擇固定房貸利率同樣存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

　　與浮動(dòng)利率貸款組合

　　建行的固定利率房貸較長(zhǎng)期限只有10年，但大多數(shù)普通購(gòu)房者選擇的貸款期限在20年以上，因此僅依靠固定房貸利率，很難完成自己的購(gòu)房愿望。

　　“其實(shí)，固定利率貸款可和浮動(dòng)利率貸款進(jìn)行組合?！苯ㄐ猩钲诜中袀€(gè)人貸款有關(guān)人士介紹說(shuō)，一筆20年的貸款，有三種組合方式，一種是“3年固定利率+17年期浮動(dòng)利率”，種是“5年固定利率+15年期浮動(dòng)利率”，第三種是“10年固定利率+10年期浮動(dòng)利率”?！斑@三種組合都是固定利率在前，浮動(dòng)在后。至于選擇那種組合比較好，很難做比較，關(guān)鍵在于市民自己對(duì)未來(lái)利率走勢(shì)的一個(gè)判斷?！边@位人士稱，如果5年后加息周期結(jié)束，選擇5年固定利率就劃算。另外，固定利率期滿之后，市民也可以根據(jù)當(dāng)時(shí)的利率水平，繼續(xù)選固定利率貸款，也可選浮動(dòng)利率貸款。

　　由于固定利率貸款將利率鎖定，銀行存在一定風(fēng)險(xiǎn)，因此，在利率固定期內(nèi)，市民無(wú)論是一次性還款還是部分提前還貸，都需對(duì)按提前還貸的金額按一定比例交納違約金。不過(guò)，建行深圳分行沒(méi)有透露違約金的收取標(biāo)準(zhǔn)。此業(yè)務(wù)對(duì)那些有提前還款打算的人來(lái)說(shuō)，還應(yīng)仔細(xì)掂量一番。

　　固定利率房貸

　　指在貸款合同約定的期限內(nèi)，貸款利率不隨人民銀行利率調(diào)整或市場(chǎng)利率的變化而變動(dòng)的固定利率個(gè)人住房貸款。余彥君

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