核心提示：歲末年初，一場爭搶個人住房貸款市場的競爭正在各銀行間悄悄展開。繼中國銀行推出直客式房貸，光大、建設(shè)、浦發(fā)銀行推出固定利率住房貸款之后，招商銀行近日又在全國范圍內(nèi)頭家推出結(jié)構(gòu)性固定利率住房貸款。層出不窮的個人住房貸款新品種，讓人眼花繚亂，也讓人感受到了銀行在個人住房貸款方面近乎慘烈的競爭。　　

　　繼光大、浦發(fā)銀行推出固定利率住房貸款，中行河南省分行在省會鄭州推出直客式房貸之后，招商銀行近日又放出話來，將在全國范圍內(nèi)頭家推出結(jié)構(gòu)性固定利率住房貸款。在不到一個月時間里，省會已有４家銀行推出了個人房貸新業(yè)務(wù)。省會銀行為何對開發(fā)個人住房貸款新品種趨之若鶩？

　　固定利率房貸搶灘市場　　

　　固定利率房貸市場近來“高潮迭起”：１月５日光大銀行在國內(nèi)頭開固定利率房貸的先河，緊隨其后，建行于１月１９日以深圳為試點推出了固定利率房貸。當(dāng)人們尚未完全弄明白固定利率貸款是怎么一回事時，２月１６日，招商銀行在深宣布將在全國范圍內(nèi)推出結(jié)構(gòu)性固定利率住房貸款。在河南，光大銀行鄭州分行于１月２４日頭家推行了固定利率房貸業(yè)務(wù)，浦發(fā)銀行步其后塵也開辦了此項業(yè)務(wù)。

　　所謂固定利率住房貸款，是指銀行與貸款人在發(fā)放貸款時約定一個利率，貸款人在貸款期限內(nèi)，不管央行的基準利率或市場利率如何調(diào)整，貸款人都以貸款時約定的利率償還貸款。光大銀行鄭州分行私人業(yè)務(wù)部個貸業(yè)務(wù)經(jīng)理李冬告訴記者，固定利率住房貸款與浮動利率住房貸款的不同在于利率固定。以光大銀行為例，光大銀行推出的固定利率房貸分為５年以下和５年以上至１０年兩檔，其年利率水平分別為５．９４％和６．１８％。

　　而招商銀行宣布推出的結(jié)構(gòu)性固定利率住房貸款，可以分段執(zhí)行不同的利率標準，如利率固定５年的貸款，可在貸款前２年固定執(zhí)行一個利率，后３年執(zhí)行另一個利率。貸款期限３年、５年和１０年的固貸利率分別定為５．９１％、６．０３％和６．３９％。

　　李冬表示，固定利率房貸的推出意味著利率市場化又向前進了一大步，對于房地產(chǎn)市場肯定也有促進作用，畢竟購房者多了一種實惠的貸款方式。

　　直客式房貸挑戰(zhàn)傳統(tǒng)　　

　　與沸沸揚揚的固定利率房貸相比，直客式房貸的面市則顯得“內(nèi)斂”得多。據(jù)悉，春節(jié)剛過，中國銀行河南省分行便“迫不及待”地與建業(yè)住宅集團、鄭州新世紀住宅集團簽署了個人住房貸款戰(zhàn)略合作協(xié)議，力推“直客式”房貸業(yè)務(wù)。

　　所謂直客式房貸，也稱作“超前按揭”，它是購房者直接向銀行貸款，由銀行一次性向開發(fā)商付清購房款的個人房貸新模式，貸款的額度、成數(shù)、期限以及還款方式由銀行根據(jù)購房者需求決定。

　　相比傳統(tǒng)由開發(fā)商提供階段性擔(dān)保的“間客式房貸”方式，申請直客式房貸的購房者不需向開發(fā)商支付按揭保證金。它可以讓購房者享受開發(fā)商所給予一次性付款的優(yōu)惠房價，并節(jié)省購房者的相應(yīng)開支。同時，也能讓購房者避免開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁保證金的可能。據(jù)悉，該業(yè)務(wù)在國外的住房貸款中已十分普遍。

　　與先前中國農(nóng)業(yè)銀行和北京華遠等１０家房地產(chǎn)公司簽署的授信協(xié)議不同的是，中行河南省分行在此業(yè)務(wù)中打起了“擦邊球”，利用中行的ＶＩＰ客戶資源優(yōu)勢，為開發(fā)商承擔(dān)起“營銷推廣”的角色。這也是我省金融機構(gòu)頭次涉足房屋銷售業(yè)務(wù)。

　　對開發(fā)商來說，直客式房貸明顯具有很強的誘惑力。一開發(fā)商評論說：“建業(yè)、新世紀之所以選擇與中行合作，除了考慮維持一種長期的合作關(guān)系外，很大程度上是看中了中行良好的客戶資源?！?/P>

　　推行“直客式”房貸對銀行本身也有極大好處，一銀行人士告訴記者：“銀行除了可以保證一定的按揭業(yè)務(wù)外，在具體的項目審查中也將節(jié)約一定的人力物力?！?/P>

　　房貸市場硝煙彌漫　　

　　據(jù)媒體報道，招商銀行在深圳推出的固定利率房貸項目，同期限利率要低于建行、光大在深圳推出的固定利率房貸項目，對信譽優(yōu)良的客戶，該行可優(yōu)惠到５．６１％、５．７３％和６．０９％。建行在深圳推出的固定利率房貸分為３年期、５年期和１０年期，其中較優(yōu)惠利率分別為５．６４％、５．７６％和６．１２％；光大銀行在深圳推出的個人住房５年期以下（含）和５年~１０年以下（含）利率分別為５．９４％和６．１８％。

　　在提前還貸違約金的收取上，招行條件比光大、建行也略為寬松。招商銀行方面表示，提前還貸時，市場浮動利率房貸高于貸款發(fā)生時候的固定利率，銀行將不收取任何手續(xù)費。而且，老客戶也可提出申請。

　　銀行暗降個貸門檻

　　據(jù)了解，中國商業(yè)銀行的利潤，有九成來源于貸款的利息收入。而在歐美，這一指標只占到６０％到７０％。從１９８４年到１９９９年，美國非利息收入占總收入的比例，在資產(chǎn)規(guī)模小于１０億美元的銀行中，已經(jīng)從２９％上升到了４６％，而在資產(chǎn)規(guī)模大于１０億美元的銀行中，也已從１６％上升到了２７％。而我國銀行界，到目前為止，非利息收入只占總收入的１０％左右。

　　一位銀行人士表示，以上數(shù)據(jù)說明了我國商業(yè)銀行業(yè)務(wù)范圍非常狹窄，主要集中依賴于存貸款這一傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，這就使得各家商業(yè)銀行在這一傳統(tǒng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域競爭異常激烈。

　　一些銀行人士認為，對開發(fā)貸款和個人貸款進行一定比例的控制，可以有效控制房地產(chǎn)貸款的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險。央行公布的２００４年房地產(chǎn)金融報告提供的數(shù)據(jù)顯示，四大行匯總的房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率在１０％～１１％；相比之下，個人購房貸款的不良率則較低，只有１．５％左右。對于這樣的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，各家商業(yè)銀行自然是爭得頭破血流了。

　　購方市場格局初現(xiàn)　　

　　為抑制過熱的房地產(chǎn)市場，國家在金融政策方面頻頻出招，直指開發(fā)商的命門——“銀根”。２００４年１２月、２００５年３月央行二次加息，同時規(guī)定自今年１月１日起，住房貸款優(yōu)惠利率將回歸到同期貸款利率水平，即６．１２％的基準利率。面對越來越高的利率，一些消費者選擇了持幣觀望。在開發(fā)商資金鏈告急的同時，銀行的“錢袋子”也在急劇縮小。

　　面對個人房貸這項優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)的下滑，銀行紛紛選擇創(chuàng)新的產(chǎn)品和靈活的政策作為對策，以爭奪客戶。為穩(wěn)住房貸市場，一些銀行暗暗放低了貸款的門檻，常見的做法是突破政策限制，執(zhí)行下浮利率，提高房貸的額度，放寬了對套房貸款的限制。與此同時，各商業(yè)銀行在業(yè)務(wù)創(chuàng)新上大動腦筋，推出了多種形式的房貸業(yè)務(wù)。個人住房循環(huán)授信業(yè)務(wù)、固定利率房貸業(yè)務(wù)、直客式房貸便是銀行“花樣出新”的結(jié)果。

　　銀行靈活的政策和金融產(chǎn)品創(chuàng)新，使得房貸由傳統(tǒng)的賣方市場逐漸步入購方市場。面對多種多樣的房貸產(chǎn)品，消費者可以“貨比三家”。這在以往是從來沒有過的。一些業(yè)內(nèi)人士表示，房貸購方市場的形成對于銀行金融產(chǎn)品創(chuàng)新、對于消費者來說都大有裨益。記者 曾邦華

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